十房网讯（中国证券报）国家统计局近期公布的70个城市房价数据显示，部分二三线城市房价涨幅明显，“限购令”扩容在即。中国证券报记者近日前往宜昌、岳阳等多个房价上涨较快的二三线城市实地调查发现，有可能列入限购名单的城市忧心忡忡，一些地区的监管部门担心限购影响政府财政收入，二三线城市“限购令”可能陷入执行难的窘境，执行限购政策的尺度也可能相对宽松。而当地开发商心态复杂，在调整下半年销售计划同时，逐渐放弃观望，开始进行适度促销。
“准限购城市”心态纠结
7月成交井喷，楼盘冒雨促销
“宜昌房价上涨较快，看来要限购了。”宜昌宝佳利开发公司总经理马云波接受中国证券报记者采访时表示，如果宜昌出台限购政策，肯定会打击楼市，首先是成交量的萎缩。他们准备调整销售策略，适度促销。
“主要是宜昌去年房价涨得太厉害。”马云波坦言，对宜昌楼市后市很难判断，还需要看执行力度和土地供应。而宜昌限购令出台预期，带来当地7月楼市成交井喷行情，有的楼盘项目甚至冒雨推广促销。
宜昌房管局副局长项昌鼎说，*近房管局接待了三批记者，都是来采访宜昌房价的。他认为宜昌房价在上半年涨幅已经回落，1-6月商品住宅销售均价为4924元。
但统计数字与宜昌本地人的切身感受有一些差异。宜昌出租车司机李作飞拉着客人在沿江大道行驶，他指着两侧的楼盘，每平方米售价七八千元，有的已经过万，道路两侧悬挂*多的就是楼盘广告。
李作飞户口在湖北枝江，他在2008年首付10多万元，在宜昌开发区购买一套102平方米的房子，折合单价3900元/平方米。他现在觉得当时的决定是正确的，他曾经想把出租车带牌照以40万价格转让，一次性支付房款，但他*终还是选择了贷款。一年后，他的房子市场价涨到了每平方米4900元，今年已经涨到5900元。
“每年单价涨1000元。我一年的收入，就算不吃不喝也追不上房价的涨幅。”李作飞说，虽然他不太清楚宜昌有多少开发商，但他感觉宜昌这几年到处在盖楼。
供职一家企业的会计周一根告诉中国证券报记者，宜昌的葛洲坝、三峡总公司已经外迁，宜昌本地大企业不多，他认为是靠矿石资源赚钱的人和外地**客，炒高了宜昌房价。
项昌鼎说，去年他还经常接到亲友希望介绍打折楼盘的电话，楼市调控启动后，这类电话一度沉寂，*近又接到了类似的求助电话。他认为这是刚性需求。
对于限购令的影响，多数人的判断是，房价还会涨，只是涨得慢。“青菜、猪肉、工人工资都涨，拆迁成本增加，又有通货膨胀，房价当然涨。”李作飞说，他要是有多余的钱，趁没限购再买一套。
但也有少数人认为如果严格限购，外来人口不能到宜昌**买房，开发商压力大，肯定会撑不住。“泡沫迟早会破裂的，房价与当地平均收入水平不匹配。一旦限购，**客走了，房价自然会降。”周一根期盼宜昌尽快出台限购令。
不仅宜昌，襄阳、常德、岳阳等“上榜城市”也有着相同的心态。监管部门、开发商似乎太情愿限购，而普通购房者期待限购。
在湖南岳阳，岳州帝苑售楼部工作人员称，项目一期已经售罄。虽然二期开盘还有好几个月时间，但现在可以接受客户登记，会员登记已经有200多位，而二期可售房源只有352套。“这附近没有低于4000元/平方米的房子了，要登记就赶早。”售楼人员暗示房价上涨。
岳阳房管局提供资料显示，仅去年岳阳就新增32家房地产开发企业，而其中18家都是首次到岳阳**。
楼市调控或面临博弈
挤出效应“红利”走向终结
不仅仅是在中部地区，一线大城市周边小城市房价依然坚挺。除北京周边、珠三角地区小城市房价上涨较快外，上海周边部分尚未实施限购的昆山、太仓房价也在高位运行。上海户籍的购房者前往昆山、太仓买房，不征收房产税，近期昆山的二手房成交量反而较前两个月有一定回暖。电台广告很直接：“太仓买房，不限购，轻轨直达上海。”
当前楼市调控已进入深水期，楼市各方利益博弈进一步凸显，土地出让收入下降可能使地方政府限购政策执行力度松动；一线城市限购后，部分**资金流向未限购的二三线城市，推动房价上涨，为下半年二三线楼市调控增加了新的课题。
据不完全统计，目前实行限购政策的城市仅40余个，不少二三线城市尚未出台“限购令”。中房信资深分析师薛建雄认为，扩大“限购”城市的数量已无悬念，但同时也有业内人士担忧楼市扩大“限购”面临执行难。
宜昌当地官员私下认为，限购政策会影响宜昌的**环境，“宜居、宜旅、宜商”的环境吸引省内外客商在宜昌置业，加大了刚性需求。2010年商品住宅销售，宜昌以外的居民占购买总量的38%。
宜昌市区人口100万，*近当地提出五年再造一个新宜昌，人口将达到200万。有官员表示，限购会对引进人才和招商环境产生影响。正是因为一线城市限购，去年起万达、恒大地产、首钢地产等房企才不断涌入宜昌开发楼盘。
另一方面，中国证券报记者了解到，部分城市出台的限购细则相对宽松。例如部分城市出台的限购令限购范围仅为主城区，没有涉及到成交主力的郊区郊县。贵阳的限购范围只是贵阳市中心城区一环内的住房。湖南长沙出台的限购令细则，只限购90平方米以下的小户型住宅单位。而石家庄在出台限购令的同时，降低了落户的门槛，河北省内户籍在石家庄购置住房并实际居住，可以办理落户手续。
珠三角地区
东莞惠州限购态度不明朗
**客涌入迅速推高房价
珠三角地区分布着广州、深圳、佛山三个限购城市，城市之间关联密切，限购城市的**需求迅速流向未限购城市，导致上半年该区域的未限购城市楼市量价齐升。东莞、惠州是其中的典型，中国证券报记者实地走访这两座城市发现，大量**客的涌入使得该区域上半年房价迅速上涨，而两座城市对出台相应限购举措的态度并不十分明朗。
北京周边城市慎言限购
自去年楼市调控以来，除了燕郊等个别区县，北京市周边的大多数城市房价仍呈现上涨态势。按照国家新近出台的调控精神，如果这些地区房价涨势难以遏制，不排除被纳入楼市限购城市名单的可能。
业内人士同时认为，限购将对当地楼市**成交造成较大影响，地方政府可能并不愿意使用这个“杀手锏”。这种背景下，一些城市可能加大价格调[*新消息 价格 户型 点评]控的力度，避免出现房价明显上涨局面。
房价上涨势头明显
廊坊市位于北京东南部，是一个典型的三线城市。中国证券报记者在当地采访时了解到，2009年时廊坊的房价还不超过4000元/平方米，现在已经涨到每平方米七八千元了，有的楼盘价格已经过万。
由于区域位置靠近一线城市，且不受限购政策影响，近年来廊坊房价一直保持坚挺，所辖的固安、香河等县城房价涨幅尤为明显。如位于廊坊固安的孔雀大卫城[*新消息 价格 户型 点评]，房价已经由去年底的5500元/平方米上涨到6500元/平方米，涨幅接近10%。
此外，秦皇岛、保定等距离北京较近的二三线城市房价也出现了较明显上涨。数据显示，6月秦皇岛新建商品住宅同比上涨8.6%，在70个大中城市中名列前茅。
也有少数区域成为例外，比如燕郊。由于前期价格上涨过于迅速，去年以来燕郊房价在调控政策影响下已经明显回落。以当地的上上城为例，2010年初售价一度达到11000元/平方米，如今则回落到了8200元/平方米，跌幅达到25%左右。
对于环北京周边城市的房价上涨，中投证券首席地产分析师李少明认为，从本轮调控来看，北京的调控政策力度一直是比较严厉的。如果其周边区域房价过快上涨，不排除被纳入限购城市名单的可能。
亚豪机构市场总监郭毅则认为，国家此前虽然明确二三线城市可能被纳入限购，但具体名单出台时间可能尚需时日。“国家会给地方一些调控时间，如果未来部分城市没有相应措施或房价仍上涨过快，就可能需要出台限购政策。”她认为。
限价能否代替限购
“我们*近接到市里通知，市区商品房售价*好不超过8200元/平方米。这种限价政策执行多久，现在谁也说不好，但楼盘的折扣优惠随时有可能变动。”位于廊坊市中心区域的某项目销售人员对中国证券报记者说，为了遏制房价过快上涨，廊坊市相关部门近期已经对不少开发商提出建议，普通商品住房价格*高不超过9000元/平方米，市区中心区平均售价不超过8200元/平方米。
这种限价政策，是否会对限购产生替代效应？对此业界看法并不统一。李少明认为，从效果上看，只要二三线城市房价不再过快上涨，应该就不用再出台“限购令”。2008年上一轮楼市调控时，部分二线城市也曾出台类似价格调控措施，不排除未来有城市继续效仿。
郭毅则认为，目前部分城市的限价不意味着可以代替限购。“廊坊市的商品房售价上限是每平方米9000元，但目前该市的房屋均价只有每平方米7000元左右，这意味着房价距离调控目标还有20%的空间，这显然会吸引部分**需求进入市场。”
“限购政策如果出台，肯定会对公司销售产生重大影响。但我们公司所在的城市规模不大，我个人认为真正出台限购政策的可能性不大。只要公司继续维持上半年的业绩水平，财务经营风险就不大。”河北省某房企负责人表示。
楼市调控不仅是限购
针对二三线城市的限购令已箭在弦上，一触即发。
此前，一线城市的限购政策已取得成效。从限购令执行后的房地产市场特征看，交易量萎缩较为明显。翻看一下主要地产上市公司的业绩快报就能发现，部分房企二三线城市的销售量占比达到90%以上，而一线城市的销售量则陷入极度“深寒”。
如果探究一下限购政策下的市场特征形成原因，**、投机类的购买力退出市场以及改善类的住房消费被限制，或是新建商品住宅市场成交量萎缩的主要原因。再有，一线城市房价仍维持高位，对于普通民众来说买房还是遥不可及，即使有10%的实际降价也依然超出很多家庭所能承受的范围。对于很多低收入人群来说，商品住宅价格“稳中有降”意义不大，他们注定只能依靠政府的保障性住房来解决住房问题。刨除有能力支付高昂房价的**类与改善类的购买力，以及根本无力支付如此沉重房价负担的广大中低收入人群，剩下既符合限购政策又有能力买房的家庭，是否能改变市场预期，还需要进一步观察。
客观地说，政府政策干预是短期内即产生效果的*有效手段。但诸如限购、限贷政策能否从根本上扭转房价上涨的势头，或还要看其他诸多因素。首先，目前的房地产调控政策是否能够长期坚持执行。政府对楼市进行调控干预并非是中国独创的做法，有些高度市场经济的国家对住房问题也进行必要干预。例如，韩国和日本就有“一户一宅”的限购法律。如果限购政策能够长期得到坚定执行，可以想象的是，房地产市场供需平衡将会发生改变。房价调控目标是有可能实现的。其次，若要大规模将房价降至与普通民众家庭收入相匹配的程度，或需有房产去**化的政策予以配合。
中国社科院相关机构曾在上海做过一项专项调查，抽样调查了部分新建住宅的“空关率”。所谓“空关率”是指已经售出的住房无人居住与该楼盘总量之比。这项调查是以住户的水表、电表、气表是否转动为依据的。调查显示，不少新建楼盘的空关率达到30%，有的甚至达80%。虽然，目前尚未有权威部门对我国主要城市的空关率进行过统计，但可以确信的是各大城市中**性空置房屋应不是一个小数目。如果能将这部分房源释放出来，必会对市场产生较大影响。在北欧国家，有地方政府规定，如果发现有房屋空置长期无人居住，政府有权强制性按规定价格出租给需要住房的家庭，并且租期长短由租户的实际需要而定。
德国的经验也值得借鉴。在德国，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%到1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴纳3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税。并对**者的房租收入征收25%的所得税。税收大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，同时也抑制了德国人**买房的需求。在这一政策下，从1977年至今，德国房价年均上涨仅为2%，大大低于其国民的收入增长。
下半年二三线城市实施限购政策，有望使这些城市的房价稳定下来，但着眼于房地产市场健康发展，在政策制定上或需通盘考虑、长远规划。
