十房网讯 （经济观察网） 从2007年至今，他带领北京50多个小区成立业委会，实现了“社区自治”
位于北京海淀区的品阁小区，是邵里庭的成名之作。在他的引领之下，这个小区成为北京**个抛弃物业公司、由业主自治管理的小区。物业管理费由2.78元/平方米降至2元/平方米，每一个业主都参与到家园打理当中。邵里庭*为得意的是，小区监控系统市场价格为70万元，由于品阁小区居住着两位参与过“神六”设计的退休老专家，他们动手设计安装监控系统，前后总共花费不到2万元。此外，小区内的照明灯、金鱼池等等都是出自于各有擅长的业主之手。
然而，从2009年开始，邵里庭出任北京长河湾小区的物业顾问，他感到了前所未有的棘手。
底气
邵里庭作为物业顾问，参与了长河湾小区业委会成立以及物业更换的整个过程。长河湾小区召开首次业主大会、成立业委会，从发起筹备到完成备案，历时一年零八个月，但业委会得到业主大会授权，更换小区物业，却遭到老物业的拒绝。长河湾小区业主自治陷入僵局。
长河湾小区开发商为中坤锦绣，物业公司为中坤玉合，都是中坤集团下属公司。据北京市工商局资料，中坤玉合物业管理有限公司法人代表为徐红，而徐红正是中坤集团副总裁。长河湾小区的开发公司和物业公司同属一家，该小区物业管理属于管建一体。
中坤玉合不退出的原因，在于开发商方面质疑长河湾小区业委会的合法性。
“这些问题，我们向市住建委的有关领导和部门，都咨询和反映过，得到的答复是，严格按照《北京市物业管理办法》以及相关配套文件来办。”邵里庭说。
开发商为何会质疑业委会的合法性呢？
中坤锦绣副总经理黄河说，希望中坤玉合物业尽快依法退出，但是业主委员会成立过程及第二次业主大会确实存在一些问题从而导致新旧物业无法交接。
**，业委会的成立，*初只算了住宅，没有算商业(指中坤大厦)。**次业主大会以后，报街道备案，街道要求重新选举，但是他们并没有重新选举，而是单对大厦部分召开了业主大会、增补大厦委员。从这一点上来说是不合法的。
第二，对小区专有部分面积的质疑，是开发商方面认为存在的主要问题。黄河说，从*开始的选举中，一直没有计算小区车库的面积。此外，“第二次业主大会中，表决的总的专有部分面积是18万平方米，但是我们计算的专有部分面积是28万平方米。这相当于排斥了一部分的小区面积，新旧物业究竟应该交接哪18万平方米的专有面积呢？”黄河说。
尽管开发商提出了具体的质疑，但长河湾小区业主代表却并不认同。“我们走的每一步，都是按照政府的政策、在街道办事处的指导下进行的。”长河湾业委会一位负责人表示，如果按政府的政策做，却连基本的权利都得不到，那就太说不过去了。
业委会负责人这样说的底气，显然来自邵里庭。
现实
“这是物业发展向哪里去的问题。小区物业管理，分三个阶段，一是‘管建一体化’。小区建好后，由开发商自己的物业公司来管理，实施包干制。这种方式往往带来很多矛盾；二是‘管建分离’。实施物管酬金制。长河湾小区就是从管建一体化到管建分离的过程中，出现了问题；三是‘管作分离’。将物业管理中的管理层与作业层进行分离，把各项工作外包给专业公司去执行、操作，如保洁、维修等，业委会只是起协调和管理的作用。”邵里庭说。
实际上，正是因为长河湾小区的物业管理属于管建一体化，使得开发商、物业与业主之间的对立关系，从业主大会筹备之初，就显现出来。
早在2009年10月，长河湾小区因物业费、停车费、施工扰民等问题纠纷不断，业主们萌发了成立业委会的想法。
长河湾小区与品阁小区同属北下关街道办事处管辖，当时该区域范围内**一个成立了业委会的小区就是品阁。有了成立业委会的想法后，长河湾的业主们首先找到了邵里庭。
理论学习后，业主代表找到了北下关街道办事处居民科，要求街道对召开业主大会进行指导。在街道办的指导下，长河湾小区首次业主大会筹备组在2010年2月19日正式成立。
长河湾小区物业区域由中坤大厦、B区住宅(有2栋住宅楼，其中2号楼有底商3层)、A区住宅(有13栋住宅楼)以及幼儿园和另外未交付的4栋楼组成。
在确定业委会选举办法的过程中，拟定由已交付的15栋住宅楼、2号楼的商铺及1号楼中坤大厦业主参加首次业主大会。但筹备组开发商代表提出不同意见，表示中坤大厦要单独成立业委会，不参加此次大会。
开发商后来质疑的商业面积业主没有参加首次业主大会，起因正源于此。
面对这一异议，筹备组征求了街道办的意见，“当时街道办事处的负责人给了指示，中坤大厦先不参加，但是要给大厦留出委员名额。”长河湾小区首次业主大会筹备组组长高先生说。
2010年4月20日，长河湾小区首次业主大会召开，通过《业主规约》和《议事规则》，并选举产生7名委员。随后，业委会负责人到北下关街道办事处申请备案。
然而，由于中坤大厦业主没有参与业主大会，这成为街道办不予备案的理由，7月20日，街道办在回复长河湾小区备案申请的《指导意见》中指出：“中坤大厦(又名市长大厦)与B区住宅区为同一消防系统且B2地下人防相连，故中坤大厦不应当排除在区域之外。”
得到这一答复后，筹备组又于7月28日至8月5日，召开了大厦的业主大会，将选票汇总，于8月18日再次向北下关街道提出备案申请。之后，筹备组又组织大厦业主对预留大厦的2名委员名额，进行增补选举。在这个过程中，开发商、物业与业主矛盾升级，筹备组封存了增补委员选票及统计结果。
今年5月9日，北下关街道完成对长河湾小区业主委员会备案手续；6月3日，街道办对大厦增补的2名委员进行备案。
地下车库面积没有计入投票则缘于不同政府文件的时间差。
长河湾小区首次业主大会是在2010年召开的，筹备组依据的是54号文件即《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》，根据这一文件规定，物业区域内的人防、车库不计算表决权数；而2011年1月1日开始生效的《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》规定，有产权的车位，计入表决权。长河湾业委会虽然是在2011年5月才获得备案，但召开首次业主大会、成立业委会、向街道递交备案材料等所有工作，都是在2011年1月1日新指导规则实施日之前进行的，依据的都是旧办法。
合法性？
面对开发商的质疑和老物业的拒绝退出，长河湾业委会依然在政策范围内进行努力。
9月26日，长河湾业委会就中坤玉合物业拒绝交接，向北京市住建委、市住建委物业处、海淀区房屋管理局、北下关街道办事处进行投诉，要求政府部门对中坤玉合依法给予行政处罚。在没有得到回应的情况下，又于10月17日进行了再次投诉。
关于长河湾开发商因选举程序、专有面积计算上的争议对业委会合法性的质疑，本报记者询问了物业专家舒可心，舒可心明确表示：“不要再去讨论细节问题。业委会的合法性，在业主大会选举产生之日起就生效了！如果质疑其合法性，就应该去法院申请撤销。这是法律程序上的事，不是讨论出来的。”
如果法院没有撤销长河湾业委会，这个业委会就是合法的，拥有其权利和义务。但困境在于，开发商和物业，依然在质疑其合法性的基础上，来决定自己的行为。
**由北京市住建委主管的官方业主大会辅导机构幸福指针业主大会辅导中心理事长蔡若焱表示，业委会是否得到街道的备案，并不是其合法性认定的条件，业委会的合法性，诞生于业主大会选举产生之日。“开发商没有资格质疑业委会的合法性。业委会的合法性，是一个内部问题，质疑的主体，只能是业主，还有一个就是街道办事处”。
蔡若焱表示，前期物业是否终止，这是业主大会做出的决定，跟业委会的合法性没有任何关系；退一步讲，即使业主大会的决定是错误的或是有瑕疵的，也与开发商或物业公司无关。当然，如果开发商同时也是业主，可以以业主的身份去质疑，有两条途径，一是进行行政投诉，二是法律诉讼。蔡若焱认为，长河湾老物业因质疑业委会成立以及业主大会召开流程的合法性而拒绝退出，这不是一个逻辑上的问题，理由明显不成立。
在邵里庭看来，长河湾目前的僵局，还在于相关政策文件在实际执行中落实不到位。目前长河湾已经进行了两次投诉，但是相关政府部门并没有进行执法或处理。
邵里庭说，怎么召开业主大会、怎么选聘物业、物业不退出怎么办、怎么交接验收、行政不作为怎么问责，北京市都已经出台了相关的配套文件。“现在的核心问题在于，政策、法规都有了，怎么办？执不执法？不然，这些政策、法规就失去了意义”。
“目前，北京在落实物业管理办法方面，是两头热，中间凉。”邵里庭说，业主、市政府热情很高，而区县建委、街道办事处，则不及前两者热情高，一些街道办事处的人员，对相关政策的学习和了解，甚至远不及业主。区县建委、街道办事处，又恰恰是政策落实*为关键的环节。
目前，长河湾小区依然秉承不上访、不打官司、不搞过激行为的原则，按相关政策一步一步走。现在是进行行政投诉阶段，如果依然得不到解决，下一步，将启动政府行政不作为的问责流程。
