十房网讯 （华夏时报） “本轮楼市调控中，*先坐不住的不是开发商，也不是购房者，而是地方政府。”华远地产董事长任志强今年7月曾如是表示。
而当马鞍山对首套房免契税、南京等地放松公积金贷款、广州延长土地出让金缴纳期限等消息频繁见诸报端时，地方政府的种种“小动作”似乎印证了任志强当初的判断。
尽管中央一再强调楼市调控不会放松，但这些看似零散且分散于多个城市的政策“微调”，似乎都在试探着政策松动的可能性。业内人士分析，地方政府“微调”的目标，主要是前期在当地房地产市场表现中“*为令人担忧的方面”。
放宽公积金贷款条件
对于地方政府而言，调整公积金贷款或许是**能触动“银根”、刺激楼市成交的地方权限，这多少能解释各地纷纷出台调整公积金贷款政策的“动机”。
就在10月底，宁波市住建委下发通知，对于已用商业贷款购房的购房者，可将剩余贷款全部或部分转为公积金贷款。而这种调整的直接后果，就是使贷款利率大幅降低。
据宁波当地媒体报道，如果以50万元20年贷款计算，商业贷款转成公积金贷款后，购房者在还款总额上就差了15万元。对此，宁波市住建委的相关负责人直接公开表示，“这不是一种救市政策，而是给百姓的实惠。”
在银行信贷压力持续不减的情况下，利用住房公积金做“微调”文章其实已在南京、常州、重庆等不少城市中流传互仿。
就在宁波出台“商转公”政策之前仅3天，南京市也颁布了公积金贷款新政，将*高贷款额度由之前的20万元/人、40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户，直接将一个家庭的公积金贷款额度增加了20万元。此外，如果满足以下条件之一还可以申请再次使用公积金贷款。
此外，早先重庆市也对公积金贷款进行了优化：由现行的20万元提高到40万元，以加强对职工购房的支持力度。同时，申请的程序也进行了优化，申请人可以直接向银行提交申请审核放款，公积金中心进行事后审核。
“这比直接松绑限购要温和许多。”中原地产市场研究总监张大伟认为，目前地方楼市调控正处于博弈的关键期，通过这样一些措施来避免刚性需求被抑制，同时也并非明显“与中央政策对着干”。
据张大伟分析，南京的松绑政策或许将成为各地寻求政策“微调”的范例，预计会有更多地方政府采取这样低调的新政。
“现在我们调整公积金政策也在往省里报，调整的可能性很大，”东部一主要城市的市住建委官员告诉记者，“现在地方出政策主要还是随大流，只要是对地方有利的，其他城市先出了而且上面也不反对，别的城市基本也会跟着出。”
“现在很多城市的调控政策都有执行不力的情况，地方政府也是小动作不断。”海尔地产总裁卢铿在接受本报记者采访时表示。
除公积金贷款之外，各地也在试探着出台一些其他的减免税费政策。早在今年8月份，安徽马鞍山市就低调地宣布对于部分满足条件的购买家庭**住房者，将全额补还契税。此外，上海*近也传出将研究针对年轻人结婚购买保障房的新政，旨在弥补因银行贷款利率提升而被误伤的刚需。
“尽管中央一再表示楼市调控不放松，但房地产政策其实与宏观经济政策还是基本保持同一步调。”上海易居研究院综合研究部部长杨红旭公开表示，“但楼市政策的放松一定是自下而上的，地方政府先放松中央政府后放松。”
“松绑”土地政策
除了刺激楼市需求，对于地方政府而言，更加“伤不起”的是与地方财政紧密相关的土地收入。急剧缩减的成交量与降价带来的直接后果，是土地流拍和底价成交现象剧增。
10月17日，广州市携南站商务区31幅地块赴香港招商，提出了一个刺激方针，外资企业拿地将适当延长土地出让金首付款缴纳期限。
此前的10月14日，南京市政府也低调印发了《关于应对当前经济形势保持经济平稳健康运行的意见》，提出要加快推出区位佳、规划优、条件好的“三好”地块，对重大建设项目用地在一定时间段内给予付款的灵活性和宽限期。
“现在说政府是求着企业拿地，这一点都不夸张，现在不少地块都是政府事先与企业协商好价格，挂牌之后马上拍卖。”一位省级国土资源厅官员告诉记者，“不仅如此，政府还需要给予企业多项附加的优惠条件。”
与此同时，记者从知情人士处了解到，针对北京目前土地供应完成情况不利的局面，北京近期也会对土地出让政策进行调整，除了拆分地块小块出售、降低保障房配建比例以外，还将放宽交款时限，并考虑降价出让。
部分地方政府松绑土地政策的背后，是今年卖地越来越难及土地出让金锐减。
11月1日，广州南站推出的18幅地块中，有12幅在拍卖前被叫停，仅剩的6幅地块均以底价成交。从10月9日至今不到一个月的时间，广州连续发出6份土地出让补充公告，调整推地计划，广州南站的推地计划更是历经两度延期。
中国指数研究院近日发布的数据显示，10月份，全国133个城市住宅类用地（包含住宅用地的综合性用地）408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。深圳、厦门、福州、武汉、成都、西安等热点城市的住宅类地块纷纷出现零成交。
数据显示，北京、上海、南京三地今年前9个月的土地出让金收入分别同比下降7.35%、21.33%、35.32%。
事实上，地方政府与开发商多年来形成一种特有的“共生关系”，围绕土地财政产生的巨大利益链条，绝非短时间内可以斩断。
