十房网讯（十堰晚报楼宇周刊）记者 郝新颖 报道：一个可以肯定的事实是：十堰楼市4月将迎来新一波的促销大战。
大部分业内人士认为，3月份的“小阳春”是开发商忍痛降价“以价换量”的结果，事实上这一说法并不合适。据记者不完全统计，十堰城区在售楼盘中降价现象并不明显，“促销战升级”的评论可能更为贴切，有开发商评价3、4月份十堰楼市走势，“金三由新盘支撑，银四靠暗降取胜”，这样的“小阳春”，实际上是代价沉重的人为“伪阳春”。
那么，这样的“小阳春”局面能维持多久？以此换来的楼市“暖流”能否在4月延续？在积累的刚需逐渐释放的情况下，市场走向又会如何呢？
楼市回暖＝？新盘入市＋以价换量
一方面是楼市成交量逐渐“回升”的市场暖意，另一方面则是开发商不断“忍痛放血”，打折优惠力度不断加大，成交均价整体显得“滞涨”不前。本市的刚需购房者在3月份新盘集中上市后得到了短暂释放，而**型购房者则选择了继续观望。
虽然前期经历了长达数月的蓄客，但在3月份开盘的楼盘还是为楼市“小阳春”的出现贡献了自己的力量，虹景阳光大厦累计销售70%，金阳公馆开盘当天销售50%，祥安·东城国际花园开盘当天销售62%，可以说本市观望期长达半年的刚需购房者在这一轮“开盘热”中得到了部分释放。
阳光·栖谷10号楼3月31日开盘推出了185套房源，“从开盘现场来看，已经达到了我们预期的目标。”阳光地产策划人张俊表示，“今年的开盘状况和去年肯定不可同日而语，但相对来说，销售量还算稳定，目前仅剩80余套在售，开盘当天的销售率达到了60%。”
一位看中了特价房的王先生表示：“儿子明年就要结婚了，我和老伴还有几年就要退休，我们要买房的话贷款年限肯定不能超过20年，所以今年上半年必须把房子确定了。我对十堰楼市已经没有太多看法，感觉对政策已经麻木，现在只要房子的优惠实在、价格适中就会出手。”在谈到东方明珠城市花园推出的特价房时，王先生表示确实颇为心动。
他认为，此楼盘位于北京北路，地理位置优越，相比周边楼盘价格也比较适中。而且社区景观也做得不错，三期还有“八大科技”，虽然周边生活配套还有待完善，但是小区是直通柳林路的，距离柳林沟商业街非常近。此外，北京北路这一带的发展仍然有较好的前景。
库存尾盘＝？观望等待＋价格探底
近期，十堰楼市销售中，不少老盘、尾盘已经在销售压力下做出了不少让步。据记者不完全统计，已经有10余家楼盘在起价上做起了文章，暗暗降低了楼盘起价，同时在销售库存尾盘时，购房者也开始对这样的房子有了价格探底的心态。
近期出手购房的市民中，也有很多像王先生那样的刚需族，他们的需求集中在中小户型和地段较佳的房源，普遍认为这样的房子具有真正的保值、增值功能，而且价格合适就会出手购买。因此，这类购房者的主要观望对象，是北京路目前沿线在售的尾盘、老盘的剩余房源。
由于长年积累的好口碑和价值认同，这一类型的楼盘价格能否松动成为部分市民*关注的事情，如北京北路的阳光·栖谷、东正国际、上海城、柳林春晓、东方明珠以及人民路的日盛中央华府二期等等，过去较高的购房门槛让不少刚需族“望房兴叹”。如今，在调控政策的影响下，刚需购房者也在新的楼市环境中有了新的期待，甚至开始渴望对这些楼盘“低价抄底”。
湖北汇城置业营销总监李焰说，在如今的市场环境下，一是“大盘必开”，标杆房企势必仍要守望市场；二是“现金为王”，小开发商多会选择逆市求生，而刚需购房者也会逐渐释放。在新一轮的房企竞争和洗牌中，楼市良币终将驱逐劣币，地产人势必要“专业人做专业事”，楼市大潮越退越快，“裸泳者”已经无可遁形。调整期过后，十堰楼市的产品供应将逐渐达到合理完善的状况，各层次产品分配均匀。
业内人士分析，现在的十堰房价已经基本失去上涨的动力，而尾盘、老盘房企的资金实力将直接决定他们在4月份会不会推出更大幅度的打折促销活动，这是因楼盘而异的。
同时，也有小部分**购房者出现，他们认为目前的十堰房价虽然较贵，然而持续降价的可能性并不大，好房子只要稍微降些价，就马上会有人出手。此时，是否买房的问题也是他们正在考虑的，但他们*关心的是刚需购房者的动态，在刚需购房者大量涌入市场后，他们势必也会跟风出手。
楼市重灾区＝？大户型＋独栋单体楼受冷落
“楼盘超大体量，有升值空间，价格适中，户型也好”，已经在阳光·栖谷成功选房的李先生介绍，他已经购买了一套90多平方米的房子。根据阳光·栖谷营销中心的销控表显示，平层房源中91.85平方米的房源*受购房者青睐。
事实上，十堰楼市目前受调控政策影响，不止阳光·栖谷一个项目，所有在售楼盘销售*艰难的就是大户型和独栋单体楼项目。
在楼市产品中，大户型房源面积大，一般在120平方米以上，因此总房价普遍偏高，首付款或按揭付款的负担较为沉重，再加上税率比小户型也高，不少刚需购房者常常因为难以承受而选择了小户型。
另一方面，十堰楼市有不少在售的单体楼项目，这些楼盘因为占地面积有限，景观、配套建设自然没有大体量社区完善，如果再没有地段、交通、品质的优势，常常会遭到购房者的冷遇。
“因为没有后续土地储备，小开发商势必要将一栋楼的利益*大化，这就造成了单体楼房源单价过高的现象。这样的房价定位显然不符合楼盘价值，属于跟风涨价的行为。”一位不愿具名的业内人士说，对于这一楼盘的库存大户型房源应该及时调整营销策略，降低房价或者降低购房者的门槛，否则只会继续受到市场的冷落。
该业内人士还分析说，“因为要将利益*大化，所以不少单体楼盘大多会建造两梯四户，甚至两梯六户、两梯八户的住宅。”大家都知道，居住*舒适的是板式结构住宅，可以做到南北通透、没有暗房，而点式的两梯六户、两梯八户肯定会有暗房出现，成本造价也会比板楼低很多。
“购房者在这样的房子里住上10年，舒适度得不到保障，社区又没有景观、没有配套，势必还会想要换房，这样显然会增加后期的生活成本。”一房企营销总监如是说。
事实上，已经有不少在售单体楼选择了“高品质住宅＋商铺”的模式，一方面增加配套设施，另一方面也让单体楼房源有了新用途，如租用做写字楼、学区房出租、单身宿舍公寓等等。
楼市迈向春天＝？开发商＋购房者的艰难选择
时至今日，实施严格的房地产调控政策已一年有余，保障合理购房需求的声音一直都是备受关注和业内普遍认同的观点，而从1998年结束福利分房到2011年，持续13年，可以说是房地产行业的上半场，在这半场中房价出现了过快上涨的局面，而建筑建设成本以及购房者工资的涨幅都远远不及房价的涨幅。
当苹果公司不断推出新产品的时候，房地产公司却鲜有人真正去研究产品的创新和设计，楼市要在2012年真正迈入春天里，可以说非常艰难。
十堰楼市民间资深观察员分析当今楼市状况时表示，在经历了调控之后，目前的市场可以说是中场休息的过程，在政策稳定的情况下，楼市上半场在比拼效率和速度，那么下半场一定会回归*本质的竞争点——楼市产品的品质和质量。
一位营销大师说过，人们为什么要透支性买房？因为他们在购买期望——对未来房价上涨的期望，刚需购房者的市场是有限的，只有**客的需求才是无限的。
业内人士分析，3、4月份十堰楼市成交量的上升，主要是因为开发商库存压力大开始降价促销，总体市场离真正回暖还很遥远，况且这样的“小阳春”现象在4月里并不一定可以持久，在激烈的竞争压力下，楼市促销战会更加频现。
有业内人士表示，目前回暖的楼盘主要有两种类型：一是近郊区楼盘，起价、均价相对较低，购房门槛低；二是市中心楼盘“忍痛”打折优惠，或推出特价房吸引客户。这样的“小阳春”背后，是开发商无奈的促销应对选择，整个市场回暖时间的长短完全取决于开发商是否愿意持续“放血”。而随着调控的深入，开发商、购房者都在逐步进入理性阶段。因此，在政策不动摇的情况下，后市楼市回暖的说法显然为时尚早。
