十房网讯 （大众证券报）
今年以来，各地对地产调控的微调呈蔓延之势。受到微调政策的影响，地产板块成为今年以来涨幅*大的一个板块。本周以“招保万金”为代表的不少一线地产股也创出了反弹以来新高。业内人士认为，在经历过前期大幅上涨之后，未来地产板块会面临震荡格局，而一线地产股有望受益行业集中度的提高。
现象解析：从严政策不会放松
近期关于各地楼市微调的绯闻不绝于耳，先有厦门微调，紧接着被否认；又有湖南微调，紧接着又被否认。
“从当前高层的表态来看，从严的趋势还是比较明确的，楼市调控难有再大力度的放松，只会是针对刚需的细微调整。”新时代证券房地产行业分析师裴明华昨日在接受本报记者采访时分析认为。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭对本报表示，总体上看微调的地方政策主要存在以下几方面特点。首先，部分二、三线城市公积金政策开始松绑，提高公积金贷款额度或者降低贷款门槛，为购房者缓解一定的购房压力；其次，政策优惠对象为自住需求，体现了保护合理自住需求的方针，尤其针对首次购房的政策；第三，以补贴为主要方式，以契税减免、个税退税、按购房面积直接补贴为主要手段，针对对象多为90平米以下、单价符合政策要求、面向自住需求的房源。
统计显示，楼市调控以来，已有30多个城市相继进行了政策微调。虽然中央对于地方微调大多给予默许的态度，但从成都、佛山、上海等城市放松限购的政策先后被叫停来看，凡是涉及“放开购房资格”以及“扩大购买力范围”的政策全部被叫停，涉及部分补贴和信贷放宽的则被允许施行。“不违背限购原则”，也因此成了业内公认的微调“底线”。
在已出台微调政策的城市中，提高公积金贷款限额成为*重要的措施之一。
虽然审批流程悠长、审批环节众多，但是公积金贷款无疑仍是大多数购房者的**贷款方式。
5月28日，重庆市住房公积金管理中心召开新闻通气会，放宽首套房公积金贷款政策，单人贷款限额由20万元提高到40万元，家庭限额由40万元提高到80万元。
根据重庆市住房公积金新政，贷款首付由30%降低到20%，贷款额度由20万元提高到40万元；允许夫妻参贷，一个家庭*高可贷80万元；可贷额度由账户余额的15倍提高到25倍，并允许贷款职工补缴账户余额；可贷额度期限由20年提高到30年，并延长至退休后10年。公积金新政令当地低迷的房地产市场深受鼓舞，认为此举对刚性需求拉动很大。
像重庆这样利用公积金这一信贷调节手段的城市超过10个。
事实上，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山、沈阳等30多个城市就出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及放松限购条件、土地出让松绑、改变普通住宅价格标准、提高公积金贷款额度、首套房贷利率优惠、税费优惠以及购房补贴等。
行业前景：**增速持续大幅回落
自3月份以来房地产市场成交呈现出明显的回暖走势。根据中原集团研究中心对30个重点城市监测数据显示，5月份新房成交量预计约为1631万平方米，环比上升20%，同比上升28%，与今年3月的高点相比微增3%。如果去除4月首尾两个小长假的影响，新房成交已经连续3个月保持在稳定的相对高位。
尽管成交继续回暖，但行业基本面仍然不容乐观。从**增速来看，1-4月，全国房地产开发**15835亿元，同比增长18.7%，增速较一季度继续回落4.8个百分点。单月来看，房地产**4908亿元，同比增长9.2%，增速水平较上月大幅下滑10.4个百分点。房地产开发**增速的大幅回落将带动全国固定资产**增速的回落，从而对全国宏观经济产生负面影响。此外**增速的大幅回落显示出行业活力在降低，房地产企业进行开发建设的活力正在不断减退。
此外，新开工及竣工面积同比均呈现下滑的态势。1-4月份，全国房地产行业新开工面积为5.45亿平方米，同比下滑4%，这是2009年8月以来的首次同比下滑。单月来看，4月单月新开工面积为1.45亿平方米，从上一个月的同比下降4%降至同比下滑15%。
同时，资金压力不断加大。今年1-4月份，全国房地产资金来源为26667亿元，同比增长5.1%，较1-3月份的增速水平继续下滑3个点。其中国内贷款5221亿元，累计同比增长8.8%，增速较1-3月下滑3.8个百分点。利用外资比例下滑尤为明显，1-4月，利用外资127亿元，同比下滑42.9%。自筹资金达11144亿元，累计同比增长17.5%，其他资金10176亿元，同比下滑6.2%。
“预计未来一、二线纯商品住宅，成交量可能比5月略有减少。”杨红旭进一步判断。而裴明华亦认为，未来成交量的回暖力度会有所放缓，而**增速也会呈现回落的态势。“现在我们看到的数据**增速还是正值，不久之后由于调控滞后效应的逐步显现，到时候我们就能看到负值出现了，预计二季度全国房地产新开工面积及开发**额等指标将持续出现增速明显下滑的态势。”
**逻辑：一线地产商受益集中度提高
受益于成交回暖的预期，房地产板块（以申万行业划分）是今年以来涨幅*大的一个行业。根据Wind数据统计显示，截至昨日房地产板块已经累计上涨了31.2%，而本周以 “招保万金”为代表的不少一线地产股也创出了反弹以来的新高。那么，未来地产股走势又会如何？
“地产股的涨跌对政策方向的敏感度很高，此前地产股的上涨是因为市场预期今后不会再有更严厉的政策，这是刺激地产股上涨的直接原因。加上调控以来，地产股一直在往下走，导致了其估值比较低，因此存在反弹的要求。同时再配合3月以来销售数据的回暖，这三大因素导致了前期房地产的反弹。”裴明华认为。
而对于后期地产股的走势，他则认为，如果房地产指数想继续往上走的话，就必须是上述三个条件当中有一个能站得住脚，但难度系数不小。从政策层面看，在刚需得到释放之后，未来就需要看**和投机需求能否得到释放，但短期显然不会松动，也就是说政策面来看是没戏的。从销售面来看，5月回暖力度已经有所放缓，这意味着回暖的持续性不强。从估值的角度来看，经过此前的大幅上涨后，地产板块的估值优势也不明显。
“因此我认为板块指数上震荡的可能性比较大。”裴明华进一步说，这其中我认为龙头股仍然具有购买价值，以万科为例，调控以来公司的市场份额在不断扩大，已经从百分之一点几上升到了百分之三点几，因此在调控的背景下龙头股是从中受益的。
而中邮证券策略分析师程毅敏则对记者表示，从需求来看**和投机需求更多的还是看利率环境，目前来看**动力不足，因此**需求相对此前放缓。从刚需的角度来看，随着时间推移释放，价格反而会比较稳定。
“地产股的**逻辑不在于会不会出现新一轮的**高峰，而是看行业集中度的提高。”他进一步指出，从目前情况来看，仍然会延续去库存的过程。作为中小地产商由于资金面的压力，会加速出售保持现金流，而一线地产商在充裕现金流后，不是为了快速拿地，而会为未来行业集中度做铺垫。这意味着一旦政策出现松动的话，这些一线地产商将取得效益。
