十房网讯 28年来北京*冷的冬天寒意未消，土地市场率先回暖。
1月18日，建筑面积近33万平的海淀区玉渊潭地块尘埃落定。北京市基础设施**有限公司和北京京投置地房地产有限公司联合体竞标成功，成交金额为46.5亿元，溢价22.4%。
由于位置优越、体量巨大，玉渊潭地块在还没进入投标阶段之前，就已被业内人士预言将会成为“准地王”。事实上，该成交价确实创下了2012年至今北京单幅土地的*高成交价。
根据该宗地块招标文件规定，玉渊潭地块规模达到32.99万平米，其中包含不少于2万平米的公租房，7.57万平米的居住用地，17.42万平米的商业综 合面积。此外，北京市海淀区玉渊潭农工商总公司以5150元/平米的价格回购5万平米地上建筑面积，性质为办公楼。由此算来，该宗地经营性用地面积为20 万平米。如果以经营性用地面积20万平米计算，该地块楼面价2.33万/平方米。若只计算住宅部分的土地成本，则楼面价已经近4万元/平方米。
按照正常的市场规律判断，届时该地块的售价或突破6万元/平方米。
在“准地王”频现的同时，房地产调控的政策并未有太多松动。但房价每一轮大涨无不始于从土地市场的火爆，市场与政策之间出现了巨大的缝隙。
土地招标还是拍卖？
1月16日上午，玉渊潭地块招标出让的现场火爆，共吸引了北京市基础设施**有限公司和京投置地联合体、龙湖、天恒、兴茂置业和首开联合体、兴创五家企业和联合体到场竞标，招标现场公布的出让底价为38亿元。
其中，兴茂和首开联合体现场报价*高，为52亿元；京投置地、北京基础设施**有限公司联合体位居第二，达46.5亿元；龙湖报价41亿元；天恒报价38.38亿元；兴创报价37.66亿元，低于出让底价，报价无效。
从出让方式看来，玉渊潭地块采取了招标出让。招标和拍卖*大的区别是后者是价高者得，而招标是请评标委员会对标书进行评审，决定中标者，参考价格、设计方案、企业资质等综合条件。
而土地招标似乎已经成为目前土地出让的主流。根据链家地产市场研究部统计，2013年1月份北京土地储备中心预计出让的经营性用地数量为16宗，而以招标方式出让的地块占比超过80%。
然而，针对玉渊潭地块的招标，华远地产董事长任志强发了条微博，“为啥都从拍卖改招标了？便于暗箱操作？”
一个不争的事实是，拍卖时代，地王动辄以300%甚至500%溢价率的姿态诞生；而在招标主导方式下，土地的溢价率要低得多，玉渊潭地块的溢价率为22.4%。简单比较，招标方式更易于控制地价飚升，但政府往往也会增加附带条件，如竞标保障房面积。
开发商们普遍认为，招标难以保证公平性，极易滋生任志强所说的“暗箱操作”。从去年下半年开始，北京热点地块的出让，开发商大都是通过联合体的形式拿地。万科和首开的联合体、保利和首开的联合体、融创和保利的联合体，均在去年下半年的土地市场上成功取地。
在开标之前，兴茂和首开联合体志在必得，并报出了全场*高价52亿元，在政府要求配建的保障房面积基础上，还主动承诺增加1万平米的保障房建设，不过*终还是铩羽而归。
颇为吊诡的是，资本市场似乎提前得知了消息。1月17日，京投银泰股价逆势涨停，1月18日中午中标结果未正式宣布前，也一度接近涨停。但没有证据证明，股价走势与玉渊潭地块招标结果的因果关系。
高策地产服务机构董事长陶红兵在接受本报记者采访时表示，民企和上市公司倾向于和国企合作拿地的原因是，地方政府会在资源上对本地国企有所倾 斜，组成联合体拿地胜算更大。另外，国企融资更加便利。再者，*近的地块都加大了保障房比例。民企在核算成本时会有所顾虑，但考核国企的标准不同。国企领 导人更注重社会责任的考核，利润被放在第二位。两者合作，各取所需。
另有房地产业内人士指出，本土国企胜算更大的原因是他们更易于被掌控，“更听话”。
2013年供地小高峰
2012年北京市土地供应未完成既定计划。2012年9月，北京决定停止10宗地挂牌(招标)出让活动，待调整出让方案后再重新组织入市交易。北京市土地储备中心称，为贯彻落实国土部关于房地产调控的有关要求，稳定市场预期，所以才暂停出让。
11月27日，北京国土局新增挂牌出让朝阳区农展馆北路8号0304-622地块属住宅混合公建用地项目地块，12月16日，农展馆地块挂牌竞 价截止时间由原来的12月29日调整为12月31日。而仅3天后，北京国土局又发出公告暂停此地块出让。农展馆地块也同样是位置绝佳的地块。
任志强对本报记者说，北京市已经连续两年未完成供地计划，他担心，地块供应量越少，供求关系会更加紧张，房价必涨无疑。
当恐慌心态卷土重来之时，北京市住建委不久前召开了座谈会。北京市房协秘书长陈志表示，北京商品住房的总体供应并无问题。“一方面新增市场供应 充足，全市已实现开工尚未上市的商品住房项目大约1200万平方米，预计能形成新增供应10万至12万套；另一方面，海量的二手房也是满足北京2013年 合理需求的有力补充。”
为了增加供应量，改变供求关系，北京市也加快了供地脚步。和2012年北京土地市场的先抑后扬相比，2013年一开年，北京土地市场就出现了一波小高峰。统计显示，1月份北京将出让的住宅用地约190万平方米，这一数字超过了2012年上半年的总和。
与此同时，北京市土地整理储备中心罕见地公布了过去5年成交总价及楼面价*高的地块情况，中海丰台区六圈地块、中赫万柳地块、中信CB－DZ15地块、崇文门菜市场地块等多宗当年的热门地块赫然在列。统计数据显 示，过去5年来，北京住宅地块总价地王为中海集团于2010年取得的丰台区六圈A居住项目用地，总价为59.7亿元；成交楼面价*高的地块为中赫去年拿下 的万柳地块，楼面价为33831元/平方米。商业地块成交总价*高的是由中信集团取得的CBDZ15地块，总价为63亿元；成交楼面价*高的地块为崇文门 菜市场地块，楼面价达43228元/平方米。
北京市国土局相关负责人表示，此次公布5年来土地成交情况，主要是按照中央关于房地产市场的调控要求，力求准确反映土地市场运行状况，稳定市场预期，避免炒作和误导市场。
呈现于北京二手房市场的则是挂牌价格纷纷上涨，业主惜售心态明显。个别房源两个月涨幅达30%。而且成交速度在加快。21世纪不动产向本报记者 提供的消息显示：从2013年1月份开始，门店二手房挂牌房源出现吃紧，而挂牌价格继续上涨，成交量环比提高了15%左右。“因为预计未来楼市不会出台大 的调控政策，房价上涨预期越发明显，本地刚需急于出手，带动潜在需求人群加入购房。”21世纪不动产分析师张磊称。
陈志在接受本报记者采访时亦表示，政府并不会出台对二手房的价格管制措施。
政府对于二手房的调控逻辑，是在交易秩序和税收制度上做文章。新房则从土地供应开始，就已遭到层层管控，在入市之前，政府还会直接进行价格干预(限价)。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，目前调控已经渗透到房地产的各个环节，除了有收紧的趋势外，调控手段上也有所改变。
