十房网讯（亿房网） 记者 舒红丽 报道：“中国的房地产市场病了，而且病的还不不轻，可以说已经搞残了。”
“市场经济的思路是增加供应，计划经济的思路才是抑制需求，我们为什么要抑制房地场市场的需求？”
昨天下午，在武汉刚刚结束的中欧国际工商学院EMBA管理论坛上，著名经济学家许小年教授做了以“二度松宽，三次探底”为主题的精彩演讲，短短1个多小时，提出了不少犀利，鲜明的观点。其中谈及中国的房地产市场的病态现状，中国城镇化发展的因果倒置，以及解决路径，还包括对世界三大经济体，即美国、欧洲、以及中国的宏观经济现状的分析。
增加土地供应 才能让房价降下来
土地制度需要改革，以我们目前城市的房价来看，不要说农民工，就连城市的职工都负担不起，这样就是为什么中央政府连续出台措施来控制房价。我本人比较反对这些行政性的调控，但是我可以理解中央政府的政策动机，房价的确太高了，已经成为中国经济发展的一个障碍。真正解决房价问题是在土地供应。
现在我们土地的供应只有一个来源，那就是政府。要使土地供应的来源多样化，要使农民的集体的土地可以直接进入市场，而不要通过政府征地，这没有必要。增加土地供应来源的多样化，可以降低地价，从而降低房价。在高房价面前，我认为政府的出发点是完全对的，但是思路都是错的。凡是价格高的地方，一定是供不应求的，市场机制的思路是什么？市场经济的思路是增加供应，计划经济的思路才是抑制需求，这就是区别。
这里有两个问题，一是，为什么要抑制需求？二是，需求抑制得住吗？企业生产和从事经济活动的*终目的，是为了满足人民群众不断增加的需求，这是政治经济学*基本的观点。那为什么还要抑制需求呢？其实我们的老百姓也是非常体谅政府的，对这些明显的错误说法，却没有提出任何异议。就像正常人一天吃三顿饭，现在却只让一天吃一顿，于是一顿吃了三顿的饭，总需求没变，但是却把胃撑坏了。于是，我们的房地产市场就生病了。
现在房地产市场不止生病，而且从目前的状态来看，病的还不不轻，可以说已经搞残了。那应该怎么办呢？当然是增加供给。首先要增加土地供应，增加开发量，用增加供给的办法把土地价格降下来。用现在的房价，我们永远不可能实现城镇化。所以我们要从计划经济抑制需求的思路，转向市场经济增加供给的思路。所以要改革土地制度，多渠道的土地供应，进入市场，平抑地价，平抑房价。
实质性的改革无不触动既得利益
当然，改革土地制度非常困难，因为要触动既得利益。土地制度一改革，马上政府财政就会出现问题，现在政府对土地财政的依赖越来越高，有统计数字说达到50%，甚至达到70%，80%，各地不一样，经济发达一点的城市对土地的依赖相对来说低一点。所以，想要农民的土地直接入市，必须推进财税改革，否则把土地从地方政府手里拿走，地方政府的日子马上就过不下去了。
不管怎样，我认为改革还是能推动的。我们的新中央政府有很明确的改革方向和决心，因此我还是很有信心的。因为再不改，经济就要出大问题了，这就是危机倒逼改革，如果不改，经济将三次探底。政府的税收下降，债务就压在那里，财政就要出问题，变成银行坏债。这是一整套的系统。只有放松和解除管制，才能解决房地产的问题。
美国金融危机的的根源在于负债过重
在金融危机之前，美联储希望家庭多从银行贷款，花钱，因此利率一再降低，美国的家庭敢花钱，没有多少储蓄，当然这是以完善的福利体系为前提的，但是负债过多导致企业风险太高，没有稳定的现金流，然后因为负债过多，美联储后来加息4个百分点，造成的后果是，月供增加70%的情况下，按揭过多，还不起钱，在市场经济国家，银行会毫不客气的拿走你的房子。于是美国几十万的家庭宣告破产，进入破产程序，然而破产了依旧还不起钱，大量的银行坏账因此急剧上升，造成了银行金融机构的倒闭，金融危机就发生了。
这在中国也类似，房地产企业资金链断裂，企业资不抵债，而因为限购政策，也无力偿还银行债务，缺少稳定的现金流。
到今天，美国人依旧不愿意承认，美国金融危机的罪魁祸首是美联储，而不是华尔街，美国人不愿意接受，中国人也不愿意接受，华尔街其实自从生下来就贪婪，属性就是贪婪的，但是为什么金融危机发生了，才归罪于华尔街呢？实际上是美联储，是美国央行的不作为导致的。
房价暴跌源于美联储错误的贷款政策
金融危机发生后，金融机构倒闭，大批失业，美国房价暴跌，实际上是对这之前房价暴涨的报复性下跌的结果，由于很多人借钱炒房，美国的房价在金融危机前6,7年的时间里翻一番。这在中国人看来也许有些大惊小怪，中国人会说，这算什么啊，我们6.7个月的房价就翻一番。
但是作为一个成熟的市场经济国家，特别是在土地自由供应的情况下，房价在几年内翻一番，这存在着明显的泡沫，而泡沫的制造，就是由于银行贷款，而银行的贷款则来自于美联储错误的货币政策，这种债务的水平是家庭的收入无法承担的，必须削减。于是美国进入了很痛苦的结构调整期，从08年为开端到现在，结构调整的目标就是降低负债率，削减债务，把债务水平恢复到和收入相适应的的地步。结构调整永远是一个很痛苦的过程，必须依靠市场来完成，在市场的压力下，没有办法只能调结构，美国人并不比我们聪明，只不过是市场机制比较成熟，能够很好地发挥其作用，这是比我们成熟的地方。从结果来看，目前美国的债务率基本接近恢复到了金融危机以前的水平，泡沫已经挤得差不多了。
欧债危机难以解决 源于市场化程度不够高
欧洲经济和美国的问题一样，关键也在于调整结构。欧洲从经济危机开始到现在，和美国一样，也是依靠不断的借债来维持经济增长和经济水平，负债率从90%上升到125%，我们国家的数字大概是180-190的样子，我们的负债其实也已经相当多了。金融危机爆发了，欧洲的负债率却下不来，为什么呢？因为债务负担把经济压垮了，把政府财政压垮了，原因就在于欧洲的市场化没有美国程度高，另一个是欧洲的债务有相当的部分转移到了政府部门。如果在企业，债务过高可以破产，但是政府怎么破产？很困难。现在政府手中一大把债务，现金流出了问题，债务到期，政府无法还债，于是爆发了财政危机。
从经济学的角度来说，只能财政紧缩，削减政府开支，增加税收，但是这样一来老百姓不干了，希腊老百姓就马上上街游行，因为欧洲的政府的开支是福利开支，缩小国有部门，减少工资。百姓不敢，于是希腊向欧洲央行帮忙，求助于德国。但是欧洲央行提出的要求还是财政紧缩，但是希腊人不接受，于是德国人拒绝了帮助，希腊人拖到了现在，拖得时间越长，倒闭的企业越多，失业的人越多，经济衰退越严重，问题总拖不过去的。所以现在，希腊开始变卖国有资产，甚至带团到中国来卖，都是为了还债。这就是结构调整，是很痛苦的。法国没有希腊严重，但是财政也不乐观。目前来看，欧洲削减债务依然困难重重，欧洲人还没有做好结构调整的决心。
目前美国不但解决了债务问题，还发现了新的增长点，其中包括美洲，德州天然气开采方面取得的突破，和制造业回流。其中*重要的就是能源价格的降低，美国人觉得，我与其在中国开厂，还不如回国，美国人现在谈论的是什么？制造业复兴。制造业回流对中国的经济意义在哪里？简单来说就是需求下降。当然，我们对美的出口肯定会反弹，但是肯定不会回到08年以前的水平。
