十房网讯（中国网）近几年，老旧小区像是一个经济拮据又身体很差的老人，正集中爆发出诸多管理问题。面对这些问题，无论业主还是物业，双方都有一肚子的苦水。老旧小区的物管之路究竟该怎么走？一些居民也开始积极探索无物业小区新的物业管理方式，而事实证明，旧小区走向正规物业管理的道路不可能一蹴而就，逐步完善管理是现下较为可行的办法。
窘境：业主物业矛盾重重 小区管理让人闹心
在晚报接到的投诉中，有相当比例是市民反映自己所居住的小区因为管理不到位或者根本无人管理，给日常生活造成不便和干扰。“生活就像一团乱麻”，写出了这些老旧小区居民的窘境。
4月中旬，静宁路附近东太小区住户谭女士反映，他们每月交42元的物业费，但小区垃圾道无人清理，水压常年偏低。对物业这种收费不干事的状况，70多岁的谭女士前不久再次联系记者，“上次晚报报道以后物业贴出通知，说要封闭垃圾道，可是并没有人清掏垃圾道。”现在小区的垃圾道因为气温回升泛出刺鼻的味道，楼道内蚊蝇肆虐。
今年1月15日，居住在铁路局家属院的居民杨先生反映，因为保洁员突然不干了，家属院内的垃圾堆成了小山。社区曾多次发出交费通知，可是这3栋居民楼近200户住户，交费的不足十分之一，因为没有钱，无法请到清洁工人打扫。
联建家属院的空地到底是属于居民还是属于物业？在未经业主同意，也没有任何有效手续文件的情况下，自由路**新村家属区小区物业在院落的空地上搭建民居、小卖部，车库建在化粪池上，不但侵占公共空间，而且没有给居民相应的服务。因为家属院地处繁华市区，违规搭建的车位、房屋可谓“寸土寸金”，业主委员会和物业负责人为捍卫各自的权益已经发生过激烈矛盾。终于在今年3月中旬，业主物业对簿公堂。
以上这些小区的状况是很多老旧小区的一个缩影，这些始建于二十世纪80、90年代的住宅，有的因为业主和物业在服务标准上有严重分歧，矛盾不断。有的因为之前的物管单位撤出，没有下家愿意接手，成了“三不管”楼院。类似小区因为种种原因，都陷入了同样闹心却困难不同的窘境之中。
分析：管理问题经济为首 矛盾难解恶性循环
从表面上看，老旧小区的物业管理面临的问题均与“钱”有关。居民不愿意掏钱留住或聘请物业公司，怎么能够保持或者改善自己的生活环境呢？这些老旧小区有着很多的相似之处，往往都位于市区，是较为分散的点式楼（不是大型的商业居民区），其中以单位住房或是拆迁安置居多，公共设施老旧，没有匹配的维修金进行维持和修缮。人口流动性大，居民的平均年龄偏大。
因为小区以前有单位管，一些居民还是缺乏物业管理服务要付费的观念，认为自己住的地方没必要花钱请外人来管理。更为复杂的状况是，一些原单位的职工把房子卖了或出租了，导致住户复杂，很多租户不愿交钱或者不愿配合物管管理。然而，再往深了解就会发现，老旧小区“没人管”的困境，绝不仅仅是居民没钱或不愿意交钱那么简单。即使居民能够交上物业费，也不排除因为良莠不齐，物业拿钱不干事的情况。业主反映的问题物业没有解决，拒交物业费往往是业主们采取的*常见*直接的方式。
在这样的状况下，很多物业将自己入不敷出，无法进行管理的原因统统归结为业主没有交纳物业费实为偏颇。在调查中记者发现，通过法律手段维权成本太高，一份物业费和一场官司所消耗的人力、财力和精力实在是不成正比。所以回到老路上，继续不交物业费，这样的处理办法使双方陷入了恶性循环。
出路：新的探索刚刚起步
4月6日，闵家桥94号、96号、98号3个单元的业主们成立了自己的自管会。多年苦于小区缺乏管理、居住环境日渐恶劣，居民们决定自己给自己当物业。见证自管会成立的是居住在这里的近50位业主，他们选出了13位自管会委员。
这个自管会的成立多亏牵头人刘女士，平时热心的她在居民中建立了极高的威信，一年前她开始筹划成立小区自管会，解决居民们急需解决的喝水问题。
小区成立自管会的好处很明显，自管会通过出租院子里的空地当车位，筹集资金，解决小区内水箱和清洁的问题。在刘女士的设想中，停车场的钱要用来聘请保洁员和保安，让楼道里面清洁卫生，让小区里大家住得安心。
但是，这种由居民成立的自管会也有它的迷茫和烦恼。自管会毕竟不是企业，没有经营权。和正规物业公司相比，他们不能动用公共维修基金，收停车费也开不出发票。虽然自管会刚刚起步，很多地方还要完善，但是它毕竟是居民自治物业管理的一种有效形式，值得借鉴。
对于“三不管”，又没有牵头人成立自管物业的小区，则需要先补再立。刘艳从事社区工作十余年，见过和处理了很多老旧小区的困难情况。她提议，希望政府能给这些老旧小区一定的扶持，完善小区的基础公共设施，待小区相对完善后，再组织成立业主委员会，或者引进物业公司，或者参照闵家桥94号、96号、98号3个单元的经验进行居民物业自治。
