十房网讯（新浪地产）经历了2012年土地市场的持续低迷后，新一轮城镇化适时地为市场注射了一剂强心针。已经有人算过一笔账，4亿人、40万亿**——近期由发改委主导的《促进城镇化健康发展规划2011-2020年》初稿编制完成，规划中提及这一轮城镇化将拉动40万亿**，涉及20多个城市群，180多个地级市，1万多个城镇，以及4亿新增城镇人口。
请注意，这不是电影剧照：宽阔的马路上没有车流，锈迹斑斑的钢筋斜插在天空，烂尾建筑外的防护网游魂似的随寒风摇曳。请注意，这不是某部末世灾难片的外景地，而是摄影师记录下的营口沿海产业基地2013年4月5日的街头景象。这些照片似乎在告诉我们一个不敢相信的事实，而且与之相似的事情每天都在三、四线城市里发生
地方政府趁势而起，从地级市到省会城市，各种产业园、城市新区以及城市带规划层出不穷。各级官员四处奔走，招商引资与土地出让同步并举。上一轮4万亿救市计划所造成的三、四线城市土地出让过剩的后遗症尚未解决，新一轮巨量土地供应狂潮已经席卷而至。
开发商们摩拳擦掌，准备分享房地产行业*后一场饕餮盛宴。“这或许是房企们*后一轮机会。”首创置业(02868.HK)董事长刘晓光在一次会议上如是说，他认为房企们应研究如何将地产与产业相结合，在这一轮城镇化过程中寻机扩张。
但刘晓光应该不会想到，在距离北京不远的辽宁营口，他的老部下李兵在沿海产业基地经营地产已经6年，如今却走得步履艰难。
沿海产业基地是辽宁省“五点一线”沿海经济带园区之一，*初建立在一片废弃的盐田和滩涂之上。2007年，五矿集团在这里圈下30平方公里土地，成立了五矿(营口)产业园(以下简称“五矿产业园”)。作为园区副总经理，李兵一直负责地产板块的运营。他说，自己眼见着这个城市的兴起与发展，却阻挡不了它渐渐走向萧条。
“他们迟早会发现，地价便宜是没有用的。”李兵告诉《中国企业家》。
除去营口，本刊记者近期还深入贵阳、遵义等中西部城市，了解这些城市巨量土地供应之后的房地产市场，却发现真实情况与市场上公开发表的亢奋言论背道而驰。
在这些三、四线城市，房地产利润已经一降再降，但新盘依旧不断入市；供给已经过剩，但国土部门还在督促开发商们抓紧开工……只要还有人肯出资，地方政府决不会吝啬再度放量。面对利润空间与市场份额被无限压缩的现状，地产商们随时有可能成为出局者。
营口的矛盾
动车到达辽宁营口时已近深夜，这里距离市区20多公里，沿途不时可以看到未完工的楼盘伫立在黑暗中，“现在已经到施工的季节了，但这些项目到现在都没再开工。”出租车师傅忍不住出声。
翌日，在五矿豪生大酒店20层办公区，李兵也坦陈整个营口的环境已经发生变化，所有房企都在放缓**，“我们的项目节奏也会放慢，这是肯定的。”
当地政府公布的数据显示，2012年营口住宅新开工面积为772.60万平米，较去年同比下降了34.50%。沿海产业基地则是营口地产行业的“重灾区”。五矿在沿海产业基地有两个住宅项目：铂海岸与铂海湾，一期建筑规模总量逾50万平米。铂海岸目标客户是五矿产业园入园企业的中高级管理层，铂海湾则负责吸引本地高端客户群，产品以别墅、洋房为主。两个项目总计投入3亿元左右，但目前销售回笼的资金尚不足覆盖所投入的成本。尤其是2012年开盘的铂海岸项目，虽然小高层项目已经报出低于3000元/平米的低价，但目前成交金额不过6000余万元。
“媒体所说的‘鬼城’，其实指的就是沿海产业基地这里。”从李兵的办公室可以俯瞰产业基地全貌：即使是白天，整个基地也四顾无人，有些项目的塔吊还在操作，但大多数项目都安静得仿佛不存在，部分圈起来尚未开发的土地点缀其中。
6年前，五矿签约来到这片还是盐碱地的地方。“在一片空地上凭空建一个新区，给人的感觉是很绝望的。”李兵说，正因如此五矿可以获得众多优惠政策：除去巨幅的低成本土地之外，地方政府还为其提供了相当优惠的税收政策。这意味着，一旦成功引入企业落户园区，五矿不仅能从入园企业身上获得土地运营收益，还可以获得服务性收入。
五矿将园区按照“433”的比例进行规划：40%的产业用地，30%的商业和居住用地，其余30%则为市政配套工程。产业园分三期开发，一期占地7平方公里，商住项目规划建筑面积逾150万平米。
李兵一直坚持，应该由产业带动地产来发展。像沿海产业基地这样的新城区，人口基数为零。只能通过招商引资的方式，通过引入产业带来就业人口，进而带动第三产业兴起。整个区域盘活之后，顺势可以进行住宅开发。
2008年金融危机让园区的发展停顿过一段时间，五矿产业园在2009年全速启动。园区首先进行“七通一平”工程，先期**达到20多个亿。与此同时，五矿产业园加快招商引资。
“我们招商引资的速度很快，有17家企业先后与五矿签署了入园协议。”李兵告诉《中国企业家》。这中间包括了早期签约企业如台湾红叶风电项目，以及后来的知名企业河北东旭集团。
五矿很忙：为促进园区招商引资顺利推进，它同时扮演着土地一级开发商以及物业服务商的角色；它既可以是入园企业的房东，又可以是他们的合作伙伴；甚至，五矿还要利用自己在当地关系充当“掮客”——为入园企业与政府、银行之间的对接穿针引线。
2010年下半年，五矿·铂海岸住宅项目开工建设。铂海岸项目规划建筑面积34.98万平米，其中一期10.2万平米，“我们当时想每5万平米一个节奏滚动下去。”李兵说。
但是，五矿产业园自己的“小算盘”打得再精，也抵不过大环境的变化。
4万亿救市政策在令中国经济再度起飞的同时，也使地方政府基础设施建设与房地产**热情被一齐点燃。前者直接导致地方政府财政支出年年增长，后者则使得一线城市土地市场价格节节攀升。到了2009年，“对于我们这种中型企业来说，一线城市已经拿不到土地了。”一位北京国资房企高管告诉《中国企业家》，“只能到三、四线城市去寻找机会。”
土地出让热情高涨的三、四线城市与被挤出一线城市的开发商一拍即合。根据中国指数研究院数据，2009年-2012年，营口市辖区累计出让住宅用地逾9000万平米。在其选择的全国一线至三四线300个城市中，营口市土地出让面积位居第四，亦是TOP10排名中**一个四线城市。其它因巨量土地供应而知名的南通、佛山甚至贵阳等地，出让的住宅用地规划建筑面积也都还不到营口的七成。
如今，所谓以产业带动地产的理念早已被市场所颠覆。2007-2012年，营口住宅**从22.84亿元上升至240.40亿元，5年间增长逾十倍，而扣除掉房地产**后的全市固定资产**总额5年间增长还不到2倍。2011年，营口房地产**占比固定资产**的比例达到5年来峰值：29.38%。
