十房网讯（法制晚报） 开发商在营销策略上“大步快跑”的目的是为了高周转，在营销方式上“精装分离”的目的是为了在被“限价”的基础上获得更多的利润空间。今年的“金九”部分区域的放量似乎在为楼市的旺盛“锦上添花”。
业内专家认为，从资金上讲，开发商还没有遇到前进的“瓶颈”，考虑到融资成本，不少走高周转路线的房企会加紧推盘，以加紧资金回流，下半年刚性需求将继续放量。
京城成改善盘主场
刚需“外移”
今年“金九”的到来似乎也难以缓解目前市场上在售项目少、买房人扎堆的现状。根据亚豪机构数据统计显示，9月份北京预计将有26个项目开盘入市，其中包含有100平方米以下小户型的项目共有18个。而这18个项目中，完全以刚需户型为主、主打90平方米以下房源的项目仅有5个。
可以说今年的金九，改善盘将成为北京楼市的主角。均价3万元左右、总价300万以上的房产似乎脱离刚需客的置业范围。中经联盟主席陈顺认为，供小于需的情形越发明显，在强大的需求促使下，北京的刚需购买力将向环境周边市场外移。
对此，他表示，从去年底北京土地市场持续升温，五环内土地稀有性增强，房企拿地成本上升导致开发产品趋于高端化，刚需盘逐渐减少，刚需客不得以选择在环京周边置业。燕郊、固安、香河等地配套设施进一步完善，交通状况大为改善，促使部分刚需客在环京周边置业。
他认为，北京严格执行限购政策，将导致部分没有“房票”的购房者选择环京市场。他还告诉记者，北京的土地供应量不足以支撑在北京购房人的需求，建立首都经济圈，北京市政府与河北省政府应紧密合作，将部分刚需释放环京楼市。在缓解北京市场压力的同时，有利于河北省发展，打破行政区域的界限，建立以经济为主体的北京及周边房地产市场，达到双方共赢。
差异化信贷支持刚需
面对眼下火热的楼市以及不断攀升的房价，不少业内人士预计今年下半年楼市调控政策会持续加码。对此，首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池认为，下半年的政策会延续“国五条”的调控精神，如果继续加码也会在差异化信贷上有所动作。赵秀池认为，无论政策怎样变动都会以保护刚性购房需求为首要原则。所以政策会在首套房贷款额以及贷款利率上与二套房的差距越拉越大。
针对眼下开发商纷纷采取“精装分离”的对策来曲线涨价，赵秀池则表示理解，她认为在开发成本不断上涨的情况下，政府限定售价，开发商必然会想尽办法达到预期的利润，而*终，购房者将为宏观政策埋单。
楼市没有“金九银十”可言
“十多年前，九月十月似乎是楼市以及各个行业销售业绩不错的时间段，但目前对于房地产行业来讲，已经没有‘金九银十’可言。”高策房地产顾问公司董事长李国平接受记者采访时表示，根据一线的销售数据，已经没有规律再显示还有“金九银十”的说法。
李国平表示，尽管政府出台了可以说史上*严厉的调控政策，但是上半年的楼市销售量非常不错，开发商业绩报靓丽，销售回款也相当顺畅，再加上目前信托资金广泛应用于房企融资，所以从资金这个角度上讲开发商并没有遇到前进的“瓶颈”。
但是考虑到融资成本，不少大规模开发、走高周转路线的房企依然会加紧推盘，加速循环资金回流。所以下半年，楼市的供应会有所增加，但是价格上也会相应地上涨，换句话说上涨的趋势非常明显。
与此同时，今年的土地市场也异常火爆，政府在疯狂推地的同时也受到开发商的追捧，地价不断上涨必然也会传导到终端的销售价格。所以，今年上半年没有拿到地的房企下半年依然会积极参与拿地。
发达国家资金回流
房价“拐点”将现
金九银十”一直是房地产市场传统的销售旺季，今年也不会例外，今年前8个月房地产市场已经很红火了，背后的原因还是货币在起作用，因为今年上半年社会融资总量创历史新高，超过了10万亿，这是一个天文数字，简单来说，钱多了房价就会上涨。
但是今年“金九银十”的市场表现，不会比上半年更好，因为有很多不确定因素存在。从国内因素来看，上半年货币放水比较多，所以导致了房价上涨，中央有关部门已经开始重视，所以从7月份开始，货币政策是收紧的，在这种背景下，下半年房地产市场的销售状况应该明显比现在要差，而不是好。
从国际因素来看，资金由发展中国家、新兴市场经济国家向发达国家流动是一个大趋势，所以在这种大方向下，现在印度、印度尼西亚、巴西、南非的房价已经开始下跌了，中国也不会例外，中国的房价下跌只是一个时间的问题，这一点一定要注意，国内房价在10个月左右的时间很有可能会出现拐点。
金九成色尚佳
价格上涨或将乏力
相较于业内的厚望，2012年北京楼市的“金九银十”表现可谓失色不少。根据机构统计，2012年10月北京新建商品住宅成交套数为8669套，与9月同期相比差距1000余套。去年的“金九银十”并未真正形成房地产销售旺季。
今年的“金九”成色将高于去年。中国房地产研究会副会长顾云昌认为，新政出台使得二手房交易成本增加，相当一部分二手房购房者“被迫”回归新房市场。房价在一定程度上被抑制，目前处于平稳上升期，观望者或将释放购买力。
此外，以万达为首的部分知名房企将持续放量，将吸引**更多目光转向房地产市场。
顾云昌表示，供需失衡促使上半年房价持续走高。随着去年四季度至今年二季度的集中放量，刚性需求持续释放，下半年仍将继续释放，但爆发性远不如上半年。
下半年供求关系得以缓解，房价将趋于平稳，上涨趋势或将乏力。刚性需求仍是市场主体，但刚需盘供应量不足，加之房价持续上涨，今年金九的成色会高于去年，但成色是否足够犹未可知。
