十房网讯 恒大抢占全国房地产市场的制高点——北京其实蓄谋已久，从今年7月~9月连续以“微利”抢夺沙河与豆各庄限价房地块，到11月21日以51亿元的总价夺得年度北京总价地王东坝地块，恒大显示了势在必得的气势。显然，从今年开始深耕北京市场已成为恒大重要战略之一，此后预计恒大还将继续不惜重金在北京拿地。
从亚冠球场上夺冠，再到恒大冰泉横空出世，近期，许家印的恒大新闻热点不断。
11月21日下午，北京市国土局迎来了几宗热门地块拍卖，其中*为抢手的朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地*终由恒大以51.35亿元配建11.2万平方米自住型商品房的代价摘得。
恒大进军北京市场显然蓄谋已久，从今年7月开始，恒大不惜重金以“微利”连续抢夺沙河与豆各庄两个限价房地块，到11月21日更以超过51亿元的总价夺得年度北京总价地王东坝地块，显示了势在必得的气势。仅仅4个月时间在北京斩获三个项目，拿地总金额为127.35亿元。
显然这只是个开始，从今年开始深耕北京市场已成为恒大重要战略之一，此后预计恒大还将继续不惜重金在北京拿地。
业内人士分析认为，恒大代表了一部分资金充裕的上市公司，不惜代价，也要在北京拿地，占据行业制高点。未来这种现象将越来越多，土地市场白热化程度加剧。
总价地王背后的坚强意志
11月21日下午，一场激烈的土地争夺战在北京市国土局土地交易大厅上演。包括中海、中粮、住总和融创联合体、保利和首开联合体、恒大等多家房企参与朝阳区东坝南区地块竞拍。竞价开始10分钟，已达价格上限51.35亿元，转而进入竞争自住型商品房面积阶段。再经过45轮的激烈竞争，*终，恒大战胜保利和首开联合体，以配建11.2万平方米自住型商品房竞得该地块。
激烈的争夺战，显示了恒大抢占北京战略要地志在必得的坚强意志。
据了解，北京市朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地为二类居住、公建混合住宅、其他公共设施用地(配建限价商品住房)，规划建筑面积20.84万平方米，挂牌起始价39.5亿元，保证金12亿元，需配建的限价房限价每平方米9900元，自住型商品房限价每平方米2.2万元。
在竞拍现场，保利和首开联合体接连出价，但*终未能如愿，直到*后一轮败给恒大。而有媒体称，此次推出的东坝地块商品房楼面地价超过5万元/平方米更是远远高出11月4日推出的东坝地块3.7万元/平方米的价格。
“因为这块地体量大，这个价格并没有想象中的那么离谱，楼面地价我们按业内的算法应该也可以控制在3万多元。”中原地产研究总监张大伟告诉记者，竞价结束后媒体公布的楼面地价5万元/平方米的算法并不准确，剔除掉配建面积，剩下的还包括有商业，企业有可操作空间。
对此，一位接近恒大的人士告诉记者，如何算楼面地价涉及企业运营成本，相关信息并未外流，但确实达不到5万元/平方米的高价。另外，恒大采用的是集中采购的运营模式，可以使建筑成本降低，有效控制利润率。
“恒大拿到这块地还是坚持民生工程，薄利多销，让利于民的理念。”上述人士告诉记者，通过高周转高毛利率和净利率将成为恒大增长点，深耕北京市场从今年开始成为恒大重要战略之一，相信之后还会有一系列拿地动作，预计布局更加合理后，集团的净利率也许能够达到15%的理想水平。
“先予后取”的“许氏逻辑”
恒大作为中国房地产企业**军团的成员，其实力与万科、中海、保利、绿地、万达比肩，而与其他诸强相比，恒大的战略布局一向以“农村包围城市”闻名，布局偏重二三线城市。而自2012年以来，一线城市的房地产市场一路走高，而二三线城市则陷入了量跌价平、去化困难的窘境。这种背景下，恒大不得不改变策略，不惜代价进入一线城市。恒大集团在发布中期业绩时透露，未来将加大在一线城市的开拓力度，从而平衡其一二三线城市的比例，以确保较快的周转率和较高的盈利水平。而北京自然是其必争的高地。
眼看2013年北京土地价格一路飙升，无论是一线房企还是二三线房企，都不惜血本在北京抢地。这种背景之下，在北京拿地越来越难。而恒大此时选择进入北京，就只好“不挑食”。
恒大进军北京的*大的依托就是其资金实力和畅通的融资渠道。因此，我们看到“不差钱”的恒大不得不先“委曲求全”在北京拿保障房和限价房用地，先扎下根来，再图进取。于是从7月到9月，恒大斥资87亿元，连续抢夺沙河与豆各庄的“微利”限价房地块。
而当外界惊讶于恒大专做“赔钱赚吆喝”的买卖的时候，扎下根来的恒大迅速出手，到11月21日，以51亿元的总价夺得年度北京总价地王东坝地块。
整个过程，我们看到的是恒大不惜血本的决心，这种决心我们也在恒大布局足球队的时候看到过。当初，人们也在惊讶恒大为足球“砸钱”所为者何，而如今我们已经清晰地看到了足球投入的品牌**。而从恒大进军北京的布局历程来看，其“先予后取”的“许式逻辑”非常明显。
而这背后的支撑，正是恒大的资金实力。“像恒大这样的上市公司竞争力很强，融资能力很关键。”黄金湾董事长申威在接受记者采访时分析认为，恒大代表了一部分资金充裕的上市公司，不惜代价，也要在北京拿地，占据行业制高点。未来这种现象将越来越多，土地市场白热化程度加剧。
记者了解到，今年以来恒大进军北京房地产市场斩获三个项目，拿地总额已达到127.35亿元。同样紧张布局北京土地市场的还有合景泰富、泰禾等上市公司。而相比之下，资金实力在这轮比拼中也扮演着至关重要的角色。
链家地产分析师张旭分析认为，从政策层面传递出来的信息，北京至少在未来1~2年内，保障性住房以及自住型商品房的土地供给量会有较大幅度增长，商品住宅的土地供应将会受到一定程度挤压。从近期成交的地块来看，刨除配建的保障性住房和自住型商品房后，商品住宅的占比都比较低，房企所能得到的商品住宅地块，特别是那些位置优越的，其稀缺性也会有所提高。
“虽然当前的利润会受到影响，但从长远看，如果到开发上市的环节，一线城市的高周转以及充沛的存货未必不会带来较好的收益。”张旭认为。
