十房网讯 当楼市走过成交反弹的“金三银四”、“红五月”之后，6月，对于房地产企业下半年销售业绩至关重要。6月之后，楼市与以往有何不同，政策、需求与市场供应又有哪些新的特征?6月份作为楼市的一个重要节点，下半年的走势又将如何?本期我们带您从数据、政策、市场等各个纬度进行一一解读。
数据：地产走势扑朔迷离
数据方面，国内相关数据显示，端午小长假，全国54个城市合计住宅签约7958套，较去年端午假期成交下滑27%，较今年五一假期成交环比下降了15%。6月初全国13个主要一二线城市合计住宅库存面积达到8873万平方米，相比5月初的8430万平方米上涨了5.3%，较2013年同期上涨幅度达到26.6%。
本地数据显示，6月份，郑州楼市预计有近24个盘开盘或推新，与5月份基本持平，据统计，6月入市的24个项目中，共有6个纯新盘，占比25%。
从区域来看，6月预开盘项目均覆盖了整个郑州大城的11区，八大主城区占据70%市场份额，仍为推盘大户。不过，就单个区域来讲，郑州高新区和郑东新区居11区推盘之首，都占据17%的市场份额。高新区在目前郑州市房地产市场格局中，迎来了难得的购房“契机”。
人口方面的数据则显示：2014年，郑州实际人口已达1100万，按照国际惯例，这一数据也意味着郑州已跨入超级大都市行列。按照建成区面积计算，郑州市的人口密度仅次于广州市，位居全国第二。另有数字表明：2020年郑州人口将达1500万。
而在银行方面，央行5月召开房金融服务专题座谈会，提出“优先满足首次购房贷款”、“合理确定购房利率水平”、“及时审批和发放贷款”等五项要求后，6月楼市或将捷报飘红。经过调查发现：郑州各银行收紧房贷、上调利率仍为常态，各大银行房贷利率优惠基本绝迹。其中工行、农行、建行、交行等首套房贷利率普遍上浮10%，而中信、招商、浦发等股份制银行的房贷利率则上浮更多，基本上是基准利率的1.2倍。
以上来自国内、本地、人口以及银行利率等各方面的综合数据扑朔迷离，喜忧参半。6月之后，中原楼市走向愈加难测，“六月迷城”地产走势愈加扑朔迷离。
政策：楼市“一颦一笑”备受关注
中国社会科学院城市发展与环境研究所发布房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.11(2014)》。报告指出，2014年，国家经济政策将进一步向居住城镇化、改善民生倾斜，房地产政策及调控也将围绕这一主题展开。由于缺乏房地产市场稳定健康发展的长效机制，房地产市场将进一步分化，部分城市因土地价格上涨过快面临较大的房价上涨压力。
在2013年楼市中，一线城市新建住宅价格均上涨20%以上，二三线城市也超过了10%。可见，依靠政策调控市场并非易事。而在今年的《政府工作报告》中，告别了全国楼市调控“一刀切”的思路，首次明确提出“针对不同城市情况分类调控”。
从新年伊始，地方与中央有关楼市博弈更加胶着，政策博弈加剧。受房产新政策和季节因素的双重影响，随着楼市中旬大考的到来，楼市的“一颦一笑”备受关注，市场面临博弈迷局。据业内人士测算，目前郑州开发企业的融资成本在15%到20%，低的也要在10%高的达到40%。因融资成本的不同，现在开发商拿地之后就是拼建设进度、拼资金周转速度。基于该市场背景，有专家预测，2014年下半年房地产市场交易量仍可能与上年基本持平，甚至略有增长，房价可能保持小幅增长，具体涨幅仍取决于调控政策力度。
去年下半年以来，收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率、部分城市二
套房贷首付比例提高至七成等信贷政策陆续出台，直接导致市场需求延缓释放。2014年初全国月度房产交易呈萎缩态势，进入6月份，郑州部分楼盘出现了打折降价现象，但经历一段时间的市场酝酿和政策观望，相信2014年六月之后，房产市场交易热度仍将延续。
郑州/西安华南城副总经理兼招商中心总经理王鹏飞说，有楼盘打折降价很正常，市场经济下，价格本来就是有起有落。政策影响不大，未来楼市应该会向规范利好趋势发展。
市场：自我调整模式开启
今年以来，截至6月份，在中央政府未出台任何全局性调控政策的背景下，房地产市场已经开始进行新一轮的自我调整。
开祥置业营销负责人张乐杰认为，进入6月份，为业绩而战的各个房企都会在此期间进行集中推盘，更多的房源选择和更优惠的促销手段也刺激购房者出手买房。楼市“年中大考”备战氛围愈加浓厚，中原楼市“以价换量”仍是博弈中制胜的关键。
业内专家表示，在上一波积攒的刚性需求大量释放之后，6月份成交反弹能否继续，取决于开发商能否提供更多的房源与有效的销售策略。
对于已经到来的6月份，郑州部分项目早已摩拳擦掌，各种促销活动如火如荼的展开。各大开发商推盘节奏加快。相关数据显示：截至6月5日，6月份郑州预计有31盘入市，其中，28个项目为住宅项目，2个商铺项目，1个别墅项目。从区域和比例上来看，新郑龙湖独开5盘，以16%的占比夺冠;金水区、高新区、中原区各有4个，占比13%，次之;荥阳预开3盘，占比10%，居第三位;剩余区域1-2个不等。从趋势上来看，郊区开盘项目占比更高，也可以看出郑州买房需求向郊区转移的趋势。
对于即将走过的6月楼市，部分刚需购房者也给予期待。打算近期买房的冯先生表示，“6月份之后开盘量增加，市场竞争加剧，对老百姓来说是一件好事，希望房地产企业‘放盘走量’会给老百姓带来更多的实惠。”
随着三环高架桥的正式贯通、农业路拓宽、中原城市群的异军突起，郑州作为二线城市，从河南人口基数、郑州城市化进程、新型城镇化建设的大潮和郑州城中村改造的力度以及郑州航空港区建设的加速等因素来看，城市框架在不断拉大，外来人口持续涌入，**性需求在长期的限购限贷政策下已经不再是市场的主流，刚性需求仍然旺盛，并逐步成为市场主力。因此，中旬过后，不会形成楼市拐点，2014年下半年郑州房地产市场将仍然延续稳中有升的趋势，走过“年中大考”，中原地产依然曙光在前。
