十房网讯在昆明(楼盘)，没有四季分明，楼市也无大起落。不论全国喊涨还是看跌，昆明房价—温吞，和这个城市很像，有自己的节奏。
“2014年，大行情不好，楼市不可避免，也是日子难过。”这是昆明大多数开发商的共识，昆明也没了太多主张，跟着全国大势，需求断崖式下滑，仅是价格松动还没一线城市那么普遍。
优惠、促销、降价、合作、并购……该用的方法都用上，每月房屋销售数据依旧维持在不愿看见的两位数、个位数，是今年开发商销控板上*不能直视的数字。
盼着往年“金九银十”能在今年重演，可惜没有太多亮点让人欢喜。
也正是在此背景下，数据支撑就显得尤为重要。
不过，上海(楼盘)易居房地产研究院给出的研究报告并没有让昆明地产商松一口气，房地产短周期**风险全国排名第三的结论，让昆明地产从业者有些不解和茫然。
当真?那还怎么卖房子?市场已经恶化到如此地步?
一个600多万人口的城市，有2000多万平方米物业库存，1～9月份累计发放174个预售证，累计预售1300多万平方米，超过全年销售量的供应，看着确实有点无从下手。
数据没有倾向，库存量大是事实，但今年1～9月商品房共计成交93115套，成交面积790.36万平方米，比去年同期还有所增长，也不能忽略昆明楼市的活力。
还有“双限政策”松动，虽然市场没有明显改善，但2014年9月昆明商品房共计成交10119套，环比增加1173套，上涨13%，也证明市场对政策的反应并不悲观。
与上海易居房地产研究院报告结论不同的，昆明本土数据研究机构风之铃CTO石远认为今年地产行业肯定比以前难过，但充其量就是以前吃惯鲍鱼，现在喝汤的区别，并没有那么高的风险。
其判断标准基于昆明购房群体不是昆明常住人口，而是云南省5000万人口，因为昆明买房人群50%来自昆明，30%来自州市、10%来自全国，剩下10%纯属**的“5311”阵型。
还有一点即是地产这一行业的地域特性，“每一块土地都是**的，所以地产行业的特性大于共性”，不能用同一指标衡量特性十足的城市和行业。
是冷、是寒、还是冰冻，谁都能够对楼市测温，但行业特性太强，温度可能适用于行业，但不适用于企业，不然就不会有“冷暖自知”这话。春城晚报记者 刘远
库存居高供应过量 昆明楼市短期风险全国第三
楼市下行是2014年所有人的共识，不曾想这一形势对于昆明，在一份研究报告中尤为严重。日前，上海易居房地产研究院关于房地产短周期**风险研究报告中，昆明这样的三线城市短周期**风险位列全国第三。“库存量奇高、供应明显大于需求，较大的市场压力下使昆明短周期(2014年下半年至2015年上半年)存在高**风险，排名第三并不意外。”记者**时间电话采访上海易居房地产研究院副院长杨红旭时，他给出上述答复。对如何得出该结论，杨红旭从市场供应综合指标、需求潜力、供求比、房价偏离度等影响房地产的重要指标进行解读。高达1.7的供求比及商品房库存量持续增长，使昆明楼市**风险度高达94.2%。另一方面，北、上、广、深由于在前两年市场回暖期间，房价领涨全国，虽存在较高房价偏离度，但由于市场需求相对旺盛，四大一线城市短周期**风险度远不及昆明。
昆明楼市库存2279万平方米
在中国房地产告别“黄金十年”后，全国各地楼市火爆、产品热销、房企闭眼就能赚钱的时代一去不复返。
当下，商品房库存量过大，供应大于需求等问题使众多三、四线城市房地产**风险偏高。昆明楼市，已被推上短周期**高风险的浪潮里。
杨红旭指出，该报告是在易居地产研究院团队在全国35个城市中，通过对市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离度4个一级指标和14个二级指标进行系统性分析后综合得出**风险度。
“通过人口、收入、房屋拆迁等指标变化，测算出昆明新建住宅需求增速排名适中，处在正常范围内。”
但市场供应指标显现，昆明排在全国第二。
“净库存迅速增加，供求关系进一步恶化，昆明市场供应明显偏高，位列35个城市中第二位，仅次于兰州(楼盘)。”杨红旭直言。
据相关数据显示，截至2014年9月30日，昆明商品房累计库存2279万平方米，已连续4个月维持在2000万平方米以上。
其中,住宅物业库存930万平方米，占比达42%，预计需要15个月才能去化现有库存;商业物业库存276万平方米，占比13%，预计需要54个月才能去化现有库存;办公物业库存328万平方米，占比15%，预计需要53个月才能去化完毕。
今年9月，昆明商品房成交85.14万平方米，新增供应252.76万平方米，批售比达2.97，净库存增加167.62万平方米。从2013年1月起，截至今年9月，昆明商品房批售比在过去的21个月里，17个月的比值高于1。昆明市场供应规模大、去库存压力大，市场供求关系越发失衡。
据不完全统计，昆明在售楼盘多达150余家，在成交量未明显增长情况下，快速去化已成为房企是否存活的关键。
“市场预计降温幅度大，企业短期内进入风险大。”对报告得出昆明房地产短周期**风险排名偏高结论，谈话中，不难感受到他对昆明楼市表现出的一丝担忧。
“双限松绑”昆明明年见底?
就在易居房地产研究院发布报告、各路人士对昆明楼市短周期**高风险议论纷纷时，8月11日，昆明正式取消限购。时隔1个月，央行于9月30日出台“房贷新政”。
大部分城市已取消或调整限购，如今限贷也已放松，对于二、三线城市，尤其是风险较大的昆明楼市而言，“双限松绑”能否改变当前楼市低迷态势，俨然成为大家普遍关心的问题。
早在年初，杨红旭对今年楼市走势就有“高位震荡，逐步降温”的预测。在他看来，中国楼市具有短周期波动性质，而由于楼市内部库存压力较大，不仅是大部分三、四线城市，一、二线城市库存也进一步增加，去化周期加长。楼市经历2013年繁荣期后，今年将迎来降温期，下半年降温态势还将持续。
“政策利好，会直接刺激刚性需求释放，同时抑制房价下跌空间。但不可否认的是，目前楼市仍处于降温态势，只是节奏稍微放缓。”
楼市持续低迷，显然地产商并不愿如此，他们更关心市场何时复苏?
“明年楼市探底可能性很高，2016年将迎来复苏和下一轮楼市短周期上升阶段。”
在杨红旭关于短周期理论研究中，一个上升和下行的完整周期大概在3年左右，楼市在经历降温期后，有可能进一步趋稳，但同时不能忽视外部环境和内部去库存速度。他指出，明年一季度，市场将迎来探底期。对于昆明楼市而言，*快明年7月将探底。但由于供应压力及现有库存量较大，复苏时间相对一线城市而言，将稍有滞后。
“拥抱市场”的姿态
短期**风险偏高，楼市持续降温态势下，昆明房企过的并不易。在杨红旭眼里，他们要过好日子还需再坚持一段时间。
“中国楼市已经过了*好的黄金十年，地产商要把期望值适当放低。”
一方面，国家一直在抑制**、投机性购房，保护自住购房需求，尤其是刚需。新政策中，虽然提及调控的甚少，但抑制**、投机性需求依然是国家一个中长期方针。
所以，在昆明房地产短周期**风险排名甚高的情况下，地产商在决策时要尤为谨慎。
“如今，房企已不再适合大规模拿地了。”杨红旭直言，大规模拿地，将提高企业自身风险，他们*需要做的，就是通过以价换量提高去化速度。
政策上松动的同时，开发商也积极“拥抱市场”，加大促销力度，为尽快去库存，可谓使尽浑身解数。于他们而言，只有生存下来才能谈及未来。
在杨红旭看来，“双限松绑”下，开发商快速提高房价并不明智，*终结果将导致企业销售速度放缓，将自己置身于更难境地。同时，对于资金充沛且有实力的企业而言，适量拿下一些优质地块，不失为明智之举。
另一方面，对置业者而言，政策利好将有助于他们心里预期稳定。但不可否认，面对楼市低迷态势，当“现在是否已是*佳购房时机?”的问题摆在他们面前时，相信大多数置业者会犹豫。
“今年四季度到明年，由于**高风险存在，购房者选择**并不适宜。”
杨红旭建议置业者，如果选择自住房，只要房价合理，有需求即可入手。对于改善性需求购房，可根据自身喜好及能力，当遇到性价比高的房源时，不失为抄底入手的*好时机。
不可否认，在昆明楼市库存持续增长，市场巨大压力背景下，房企和置业者不得不为下一步决策作出谨慎考虑。但当昆明楼市短周期**风险度排名全国第三的结论摆在众人眼前时，云南本土开发商及数据研究机构对此结论却另有观点。春城晚报记者 王东岳 刘远
置业昆明者不是百万，而是千万 石远：吃惯鲍鱼难咽汤
“昆明地产的日子不会比今年好，但也不会那么差。”
针对易居地产研究院这份《2014-2015年度中国35城房地产短周期**风险度排名》报告中得出的昆明房地产短周期**风险全国排名第三的结论，昆明风之铃市场调查研究咨询机构CTO石远并不认同。
“在今年的大形势下，地产行业肯定是比以前难过了，但充其量就是以前吃惯鲍鱼，现在喝汤的区别，并没有那么惨烈。”
石远笑言：“我们也做研究，很多分析模型把各种数据套进去，得出的结果可能是一只羊有两只眼睛。尤其是地产行业，却不说"每一块土地都是**的"，就是全国城市的地域性，就框不在一个标尺之下。”
昆明不是500万人的昆明，而是5000万人的
“5311”，不是足球阵型，而是昆明购房群体的构成比例。
石远介绍，从我们做项目的实际销售情况来看，昆明买房人群50%来自昆明，30%来自州市、10%来自全国，剩下10%纯属**，人群还涉及国外。
“所以，昆明不是500万人的昆明，而是5000万人的昆明。”
作为云南省**特大型城市，城市首位度较高，使昆明对省内其他地区具有较强吸引力。其实，云南省总人口数在全国处于中游，但由于城镇化率低于全国平均水平，城市规模较小，使得城市首位度偏高。昆明市经济总量占全省30%以上，大部分医疗机构、大专院校及科研院所汇聚于此。同时，由于其周边缺少吸引力较强的二线城市，未对城市人口快速聚集起到缓冲作用，这对云南省内其他地区人口形成强大吸引力。
“昭通、楚雄等州市居民，但凡有些经济实力，在昆明或多或少会有套住宅。”石远举了个例子，因为四川(楼盘)省并非只一个特大型城市，使其省会成都首位度并不高，省内各区域有经济实力的居民，二次置业时可选择成都，也可以在绵阳(楼盘)、攀枝花(楼盘)。反观云南，只有昆明一个特大型城市，大部分州市居民*终会选择在昆明置业。
根据昆明市统计局数据显示，2013年年末，全市常住人口657.9万人。而在云南省统计局官方网站上，去年年末全省常住人口4686.6万人。
“5000万人口中，每年有10%即100万人选择置业，平均每人购置100平方米的话，想想是什么概念?”以城市人口作为分析数据，石远对这份报告并不认同。由于区域独立性、市场封闭性，只看昆明比较片面，昆明对州市的辐射影响非常大，**不能忽视。
房价的“昆明现象”
8138元/平方米，这是今年9月昆明商品房成交均价。相关数据显示，2013年1月至2014年9月，昆明商品房成交均价在8000元/平方米左右徘徊。
“房价这一指标，在昆明有其特有"现象"。”石远直言，团购在昆明尽人皆知，而团购价与市场价相比，低得可不是几个百分点。
在石远看来，开发商做团购已是普遍现象，当1/3甚至1/2的开发商在做团购时，需求被放大，昆明现象就此形成。显然，昆明楼市真实房价要比易居地产研究院的统计数据低得多。
昆明商品房存量多，去库存压力大，这的确是不争事实。但土地不同、城市不同、样本不同，用一个标尺衡量全国所有城市的房地产行业，基于此指标分析得出的结论，是否会出现与真相偏离的现象?
“做为一家外地数据机构，其用来做统计的数据就值得考究。”石远指出，在其报告统计的35个城市中，由于城市的特殊性，其统计标准是否考虑房价、地域特性并不得知。在昆明房企眼里，虽然目前昆明楼市库存量较大，但同时还需要看到的是，“双限松绑”后，昆明购房需求也在逐步增加，昆明楼市尚处于理性发展阶段。
当然，除昆明真实房价难以通过统计数据显示外，一些房企还表示出其他疑惑。
“易居报告显示，昆明的楼市房价偏离度小，房价涨幅不大，基本可以判断没有房地产泡沫。既然没有泡沫，何以昆明楼市短周期**风险度排名全国第三?同时，房价偏离度小，说明相比其他城市，昆明房价的市场接受度较高，对**影响应该产生正面影响，这与报告结论显得有些自相矛盾。”
“当把昆明放在其他城市中一起比较时，看似科学的方法可能会产生误导。”
“由于自身复杂及特殊性，地产市场不是通过研究得来的，而是被创造和挖掘出来的。”在石远看来，外来企业进入昆明，仅以一份数据报告作参考显然并不合理，市场调查等也是其重要参考因素。
明年不会比现在好
按理说，昆明楼市短期**风险如此之高，昆滇房企在楼市低迷态势下生存是否困难?
“房企过的并没想象中那么差，以前每天都吃鲍鱼，现在给碗汤喝，反而觉得日子过得不习惯。”石远调侃道，其言下之意无非就是，躺着赚钱的时代已过去，当他们和过去相比有差别时，自然就觉得日子不好过了。
“市场力量是巨大的，当政府逐步把楼市交给"看不见的手"时，明年的昆明楼市不会更好。”
供应压力巨大，楼市低迷态势持续，本该看到房企悲观情绪高涨，相反，昆明房企对此却依旧冷静、乐观。
由于昆明楼市庞大库存、同质化严重、业态供应去化严重不成比例等现状，让开发商不得不冷静去看待。但同时也应看到，据不完全统计，今年1～9月昆明商品房共成交93115套，同比增长20%，而同期商业成交量的大幅增长，也让房企们看到希望。
结束采访时，石远略带调侃的一句话不禁让人反思：“看似复杂、科学的模型，得出的结论却是一只羊有两只耳朵、四条腿。”
过去，当房价在政府宏观调控和百姓抱怨声中水涨船高，各界都在争论房地产市场是否存在泡沫时，人们惊奇地发现：由于缺乏科学、权威的统计数据，围绕房地产所进行的争论只能是雾里看花。然而，在现今大数据时代下，当人们希望借助科学数据得出真相时，结果却往往出人意料。
