十房网讯2014年即将过去,房地产市场也呈现出不同于往年的“微妙”局面。上半年市场内浓厚的观望氛围使得房屋销售面积与销售额持续下降,而9月份以来,中央及地方各级政府陆续出台的各项利好政策让今年有望成为中国房地产调控史上一个里程碑式的时期。随着“津十六条”、“9·30房贷新政”、“公积金政策调整”、“天津六部门联合发文取消限购”、央行降息等房地产政策集中出台,有效缓解了购房者的观望情绪,市场活跃度快速提升,此前被抑制的刚需、改善需求得到释放。临近年终,很多开发商更是积极主动转向营销创新,通过优惠措施加快去库存速度,房地产市场精彩纷呈。
关键词一:淡旺季区分不再明显
随着房地产市场的理性回归,传统的淡旺季区分已经没有那么明显。
2014年年初,随着传统佳节淡季来临,加之不动产统一登记制度的提速、房地产信贷收紧等多层因素影响,本市商品住宅成交回落至66万平方米总量,3月京津冀协同发展上升至战略层面,给京津冀城市地产发展带来利好方向,但从成交表现来看仍低于去年同期,传统房地产市场的“三月小阳春”并未出现。4月下旬,全国房地产市场开始出现下降趋势。天津在整体全国背景下也表现出自身特性,“蓝印取消”颁布引发蓝印客户抢购热潮,4、5月天津的商品房市场成交量显著攀升。但数字繁荣的背后,真实的市场却没有想象中那么热情澎湃,局部区域的爆发性增长成为全市交易总量激增的推手,政策变动带来的阶段性繁荣无法长久支撑,6月随着蓝印终结,天津整体成交量回落至年初淡季水平,成交均价基本持平。
在全国房地产市场的发展背景下,天津楼市下半年继续进入调整期,在信贷未见放松,观望情绪不断高涨的情况下成交缩量在所难免。进入下半年,7月天津新房市场未见变化,延续了6月之势,成交缩量至近一年*低点;而在房企历来重视的“金九银十”,虽然多数房企推出了打折促销,但由于之前蓄客不足,有效需求尚未完全复苏,且另一方面,政策效应尚未真正发酵,因此,整体而言,无论是市场供求关系还是心理预期都造成了旺季成色不足的局面出现。而进入第四季度以来,受松限、津十六条、降息等多种利好政策影响刺激,传统意义上销售*平淡的岁末楼市反倒显得逐渐热闹起来。记者近期走访本市部分售楼处发现,咨询看房者显著增加。
总体看来,2014年全国商品住宅市场整体量价同比下行,**明显趋缓,受高基数及市场预期影响,商品房销售同比持续下降。虽然市场需求量大,但是市场预期影响了部分购房者的购房计划。不过,从本地市场来看,即使个别月份成交量价出现了上涨或下降,但都在小幅度范围内,全年市场走势较为平稳。
关键词二:以价换量成市场大趋势
经天津中原地产**顾问部对房管局数据进行统计,2014上半年天津新增商品住宅714万平方米,较2013上半年上升34%;成交548万平方米,同比2013年下降4%,这意味着,在市场成交不断萎缩的情况下,市场供应正在持续增加,由此可见,2014年,“去库存”已经成为绝大部分房企的首要任务,以价换量仍是市场大趋势。从房企业绩来看,今年多数开发商销售不达预期,年内完成目标难度较大。2014年1至9月,20家品牌房企销售目标完成率平均值为65%。其中仅4家房企目标完成率超70%,多数房企维持在60%至70%之间,由于目标完成情况不甚理想,开发商普遍感觉销售压力陡增,通过降价促销、以价换量等销售策略加快去化以完成全年计划成为多数房企的首要任务。
进入四季度,央行出台新政对扭转市场预期起到明显的积极作用,市场成交量有所回升,但从供应情况看,为完成销售目标,房企继续加大推盘力度,住宅新增供应量上升。据搜房网数据监控中心统计,2014年12月天津市有49个项目预计开盘,开盘数量环比大涨172.22%,同比增加11.36%;打折优惠楼盘共有368个,占天津楼盘在售总数的65.2%,环比上涨了2.2%,同比上涨了6.9%,市内六区和环城四区的数量较上个月都有所增加,特别是市内六区,打折优惠楼盘增加了14个之多,涨幅达两成。种种迹象表明,开发商在年关将近时想冲一冲销量,尽快去库存,为来年博一个好彩头。天津中原地产**顾问部分析师任莉莉表示,房贷新政为楼市注入一剂“强心针”,起到短期的促进作用,长期被限制的购房客户再次得到释放,市场活跃度加大,但由于楼市仍然处在去库存的阶段,市场还是会以“跑量”为主。
业内人士分析认为,资金支持是影响房地产市场走势的关键要素。随着央行住房金融政策和地方财税政策的出台,房地产政策环境发生重大变化,特别是央行限贷政策调整进一步改变市场预期;但*终各商业银行执行*新住房金融政策情况将是影响市场量价的关键。随着各项政策的落地实施,各类需求释放或将促进市场回暖,但在高库存以及全年销售业绩压力等因素影响下,四季度房企仍以去库存为主,价格降幅逐步收窄。
关键词三:信贷调整支持刚需住房
从前三季度的平稳过渡到年末市场的风起云涌,2014年,房地产调控一个重要的信号就是,加强对首套、改善等自住型购房者的支持力度。今年以来,银行陆续出现个人按揭贷款利率上调、贷款审批时间延长、部分银行甚至无个人贷款额度等现象,上半年个人按揭贷款明显下降,居民个人购房资金需求难以得到满足。中国人民银行发布数据显示,上半年新增贷款5.74万亿元,其中房地产新增贷款1.54万亿元,个人购房贷款占新增贷款的61%,为2012年以来*低水平。
2014年三季度,中央再次强调分类指导支持自住需求,地方调整政策放松取消限购,陆续通过调整信贷公积金、财政支持等方式拉动需求。三季度末央行出台住房金融政策,调整限贷,拓宽企业融资来源,房地产市场发展环境发生明显变化。9月30日房贷新政以及11月发布的降息通知都表明,在坚持支持自住型需求的基调下,鼓励各地采取多项措施,不仅从公积金政策、户籍制度等方面调整以刺激市场,而且从限购、信贷等方面保障自住型需求。
政策的影响直接反映到市场,从2014年9月新增房源的户型结构占比看,70至90平方米、90至120平方米的刚需首改产品稳固占据了市场主导地位,占比分别达到24%、36%,120至144平方米的改善型产品供应占比为19%。市场供给依然以刚需刚改产品为主,且偏向开发风险较小的功能型产品,而180平方米以上的大户型产品供给仅占11%。
中国房地产指数研究院分析人士指出,“9·30”信贷放松政策的出台,为后市扭转市场预期将起到明显的积极作用,“津十六条”出台后,从资格审核、首套认定及契税征收等方面做出较大调整,在利好政策刺激下,市场观望情绪有所改观,刚性需求及改善需求入市意愿增强。供应方面,今年以来住宅市场供应量持续高位,在成交复苏缓慢的情况下导致库存量持续走高,连攀历史高值,10月份供应水平虽回落明显,但出清周期攀至30月以上,达到自2012年5月份以来高值,市场价格的上涨仍表现为结构性上涨,目前市场库存量高企,去化房源任务艰巨,在整体政策趋向利好的情况下,房企不应乐观抬高市场价格,造成供需博弈再度加剧;另外,土地市场持续低迷,试水地块多零溢价成交,未来开发周期内将影响到市场房源的供应。
