十房网讯 网上房地产数据显示：截至昨天下午4点，全市商品住宅的存量已经超过了历史水平，达到1327.44万平方米的高位,从1200万平方米到1300万平方米仅用了3个月的时间。
由于2013年和2014年住宅类用地建筑面积的供应量处于相对的高位，分别有942万平方米和804万平方米，未来一两年这些供应必将转化成商品住宅。
近期一系列政策对市场的利好作用清晰可见，但临近年底，开发商的业绩完成率并不太理想，在年报的压力下，不少开发商趁这股政策利好的势头开始加大推盘力度，甚至“贴钱”销售，没错，真的是贴钱。
金山房展：
宣传单“贴钱”意思意思
在近日开幕的“2014年金山区房展会”上，有购房者拿到某楼盘的宣传单时惊讶地发现，上面居然还有人民币。原来是销售人员在宣传单右上角贴了张一元纸币，而且还特别注明：“凭此单页亲至售楼处可领取精美礼品一份。”记者注意到，还有人刻意多领取了几份，“积少成多”也有了十几块钱。
“就是怕你们拿到就扔呀。”销售人员坦言，常常看到看房人拿了单子一转身就扔地上了，贴钱以后希望能至少多保留一会，起到宣传效果，“钱贴得太多嘛，怕被几个人抢光也不太好，就一块钱‘意思意思’。”
记者注意到，现场楼盘多有优惠，即便已经是单价8000元-1万元的低价楼盘，仍能给出“2万元抵10万元”的折扣。一些电商联合房企还在酝酿“双十二”的营销，借力销售。在搜房网的“双12特区”，“预约特卖”、“房产众筹”甚至“疯狂数钱”……各种新玩法层出不穷，一些特价房*低打到八三折。上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，连续的政策利好下，市场供应都处于高水平，展示房企决战年底的意图。
成交激增：
连续四周超20万平方米
自普通住宅标准放宽后，沪上商品住宅的周成交量一直维持在20万平方米以上的水平，上周已是连续第四周维持在20万平方米以上。从成交排名情况来看，上周有三个项目的成交量都突破了1万平方米的大关，分别为惠南颐景园、恒基旭辉中心、仁恒东邑雅苑。不过，尽管上周成交量不低，但从成交量较高的项目来看，都不属于普通住宅的范畴，如恒基旭辉中心和仁恒东邑雅苑两个项目均位于外环外，两个项目的成交均价分别为3.6万和4万元/平方米左右，套均总价为360万元和510万元，均超过了普通住宅的范畴。
另一方面，开发商也不愿房企错过各种政策创造的“窗口期”，上周本市商品住宅的新增供应面积为52.41万平方米，环比上涨21.71%，创下2年以来的新高。共有来自12个项目的16张预售证入市，其中接近一半的供应量来自临港新城板块的宜浩绿园项目。这个楼盘供应套数超过3000套，该项目为临港新城的限价房，成交均价维持在8000元/平方米左右，预计未来一两周内，该项目会出现集中成交。那么，未来几周的成交均价也会因该项目的集中成交而走低。
房东惜售：
普通住宅还价余地缩小
新政双重刺激下，成交量相对可观，11月一二手房成交量均创造了今年月度成交第二高的纪录。普陀、杨浦、虹口、闵行、松江、闸北、浦东张江和周浦等区域成交活跃，普宅新标的利好刺激下，许多中介门店的带看量和成交量都出现了明显上升。
与此同时，房东在议价上越发强势，加价、跳价时有发生。一套莲花新村学区房，房东*初挂牌170万元，普宅新标公布后，房东马上跳价5万元，由于这套房子的楼层佳、得房率高，且两室朝南，非常符合买家的需求，因此面对房东临时加价，买家还是接受了，成交价锁定在175万元。
与惜售、跳价的行为相比，房东不谈还价更为普遍，尤其是普通住宅，还价余地越来越小。比如新江湾板块，目前区域内符合普宅标准的仅新江湾时代花园一个小区，本月房东纷纷缩小议价空间，还价额度由7万元-8万元缩至3万元-5万元。而松江、嘉定、青浦区域的中介门店经理也反映，区域内200万元以内普宅*多让价2万元。
库存偏高：
内环新房明显供大于求
“需注意的是，当前供需关系并未真正逆转，政策所释放的利好被市场集中消化后，影响力会逐步减弱。”上海中原地产研究咨询部高级研究员孙黎表示，加上房东诚意度下降，价格谈判易陷僵持，量价继续上行存在阻力，由此判断末月二手房市场表现为量跌价稳。
从各环线商品住宅的存量来看，内环内存量的增速*为明显，截至目前，内环内存量较年初涨了42.9%。德佑地产研究部的监控数据显示：今年1月1日至12月9日，内环内新建商品住宅供应量达78.1万平方米，成交量为50.5万平方米，呈现出明显的供大于求。德佑地产研究部总监陆骑麟表示，今年供应量增加的同时成交量出现了缩水，这是导致今年内环内存量增幅*大的主要原因，可以说“市中心已经完全进入存量时代”。
“今年以来，由于总体市场表现较为一般，前三季度的成交量都表现平淡，虽然临近年底，普通住宅标准得以放宽，但内环内符合标准的普通住宅的数量相对来说也十分有限，导致内环内新房卖得不算很好，不少项目的定价偏高，使得购房者的观望情绪相对较浓。”陆骑麟认为。
