十房网讯“满城尽是十万宅”的时代终于来到。据亚豪机构统计，将在2015年陆续入市的单价10万元以上的新项目多达13个。
纵观它们，几乎全是2012年~2014年上半年诞生的地王项目。无论是旁观的机构分析师，还是身在其中的营销者，一致认为除了一场激烈的夺市争食在所难免外，北京的楼市结构和成交均价也会随之受到直接影响。
1月7日，海淀区万柳书院获得了首批房源预售许可证，获批均价为14.5万元/平方米；不到一周后的1月13日，北京市住建委官网就显示万柳书院的12套房源已在被锁定状态，即正在签约中，截至发稿前，记者查阅公示信息得知，成功签约的房源共计8套，成交均价为142108万元/平方米。
两届地王定价透露新趋势
同样是烜赫一时的另一地块——融创农展馆项目已于2014年12月13日以“观澜嘉苑”的案名先于万柳书院取得了预售证，获批均价高达16.5万元/平方米。
分别为2012年度和2013年度的两届地王，二者定价虽都不菲，但足足相差了2万元每平方米。
中赫置地品牌总监朱敏却表示万柳书院定价合理。“我们的定价逻辑很清晰，综合考虑了土地价值、附加价值以及其他成本多方面因素，并参考了周边项目价格，与**住宅匹配的应该是力争*好的品质和服务，而未必是*高的市场价格。”
郭毅认为尽管两个项目有相似之处：比如都是当年“地王”、都处于四环内的优越地理位置，但可比性却不大。“万柳书院的折合楼面价为4万余元，而观澜嘉苑楼面价为7.3亿元，东三环也还是要比西四环在地段上更胜一筹，且融创当年还多附加了异地配建医院的条件，所以农展馆项目比万柳项目定价高或者说获得了更高批准价是正常的。”
“率先入市的这两个项目是信号”，中原地产首席分析师张大伟说。“标志着北京已经彻底进入‘十万下，非豪宅’的时代，且这样价格的住宅不会再是凤毛麟角，而很可能会保持一个相对稳定的供应量。市场没有天花板，当置业者和**人的心理底线被拉高，整个市场的均价上涨也就不显得突兀了。”
项目市场互促
良性循环启动
通过数据可见，顶豪市场的受认知度在扩大：2014年全年，单价10万元以上的**豪宅共成交30套，而仅12月单月就有7套。这一年度数字刷新了2011年28套的历史纪录，创下顶豪市场年度成交量新高。
郭毅据此分析，过去**豪宅全年成交量也不过二三十套，而去年12月单个月份就成交了7套，今年万柳书院单个项目入市仅一个月就成交了10余套，这种成倍的增长体现出置业客群对顶豪项目价值的重新审视和评估，也正在进一步分化着北京住宅市场的层级格局。
同时，郭毅认为，今年**豪宅扎堆面市并非巧合。她表示：有竞争才有市场，过去好多年才出一个的顶豪项目，去化周期往往要绵延数年甚至近十年。由于户型设计、设施配套、安全防护、智能系统等硬件不能与时俱进地更新，越“大龄”的越“剩”。而它们的滞销常常会影响到其他豪宅项目的计划节奏，这就造成了市场的凝涩。而数十个项目的涌现，则会让它们互相之间保持进取之心，不断改进升级，使豪宅市场运行起来，形成良性循环。
不过她也指出，顶豪项目的客群相当狭窄，只针对置业需求金字塔尖的极少数人。13个新项目加上此前的老项目，也就是20余个项目争夺不到一百个客户，厮杀的激烈程度可能也会前所未有。
但朱敏却很乐观，他认为更多的产品供应、更丰富的产品类型反而可能挖掘出更多的潜在需求。
丽兹行市场分析师郑海燕也所见略同：“竞争肯定存在，但这些项目各有千秋，每个都有机会。”
