十房网讯 通过曲线拿地进驻南京市场已成为很多房企的**。
去年以来南京楼市土地拍卖接连走热，高价地块不断出现，无形中房企入驻的门槛也越来越高。其实在土地拍卖“战场”之外，不少房企大鳄正在悄然展开曲线入驻，通过收购存量项目进驻南京楼市，从而规避高价拿地的风险，此类“接盘”动作年初以来已经不断。
年初南京楼市已新增多个曲线入驻案例
年初至今，南京市场频频传来房企曲线进驻的消息，碧桂园就堪称曲线运作的“高手”。去年碧桂园曾接连出手收购江宁两地块，开发南京碧桂园和碧桂园湖光山色两项目，在南京市场布局的项目达到8家，今年初又成功收购位于仙林东的立德美林谷和仙林云墅两项目，命名为碧桂园仙林东郡和碧桂园仙林云墅，3月初又再度拿下了仙林东8宗地块开发3个项目，布局仙东板块的项目增加到了5个。
上个月底，绿城位于仙林的东方玉园项目也悄然开始推广，资料显示该项目位于仙林汇通路灵山北路交会处，未来将开发精装庭院别墅，成为继玫瑰园、桃花源绿城后在南京市场的又一高端作品，预计年内入市。1月底该地块的规划方案开始公示。项目住宅部分共计13栋4层房源，仅有168户。记者了解到，该项目所在地块正是此前在2013年出让的大浦塘东侧G76地块，此前一度是仙林板块的“地王”，2013年被昆仑沃华拍得，当时楼面价已达14212元/㎡。不过去年昆仑沃华陷入资金链问题，旗下位于城北的悠山醉月项目被迫停工，G76地块开发也一直停摆，去年两个项目已先后被绿城接手。上月又有消息传出，绿地集团与江苏省建集团签署了股权转让及增资协议，绿地通过旗下公司注资9.625亿元，收购江苏省建55%股权实现控股。江苏省建此前在南京开发了多个住宅和写字楼项目。
除了上述这些南京楼市的“老面孔”，还有一些“新面孔”也通过项目收购进入南京周边市场，就在1月份，以操作低密度项目著称的重庆金科地产与句容亿丰房地产开发有限公司签订了项目转让协议，拿下一幅位于仙东的转让地块转让总金额近8亿元，综合容积率1.05，未来将打造成纯别墅。
去年以来房企在宁“接盘”已近20宗
记者统计发现，去年至今，在南京楼市，房企曲线收购项目入驻的案例已经接近20宗。例如此前以36.6亿元首度拿下燕子矶G69的大鳄融创，此前在南京已布局两项目，都是通过收购达成的，去年5月融创通过并购方式低调拿下位于老山森林公园佛手湖畔的高端纯别墅项目二十四方开发融创桃花源项目。去年8月又收购了天朗控股位于江浦的G87地块，可售面积约14.1万㎡。以小高层为主。该项目目前已定名为融创臻园，预计二季度就将入市。而此前拍下河西G68地块的上海建工，眼下正在开发的海玥名都苑项目，也是通过去年初奥体建设分拆退市，以35.2亿元接手奥体新城牡丹园地块进行开发，该项目预计也将在二季度入市。
从去年初开始，几乎每个月，南京楼市都会有房企收购项目的新增案例，包括去年1月份中航里程接手华光位于江宁大学城的G114闲置地块，在江宁布局的项目达到5家;丰盛控股以4.38亿元人民币全额收购江苏安家利股权，接手琥珀森林等3个项目;去年2月份电建收购退市的南京金羚地产100%股权，接手开发乐居雅花园后期部分并开发电建洺悦府入市;去年8月远洋地产正式收购新街口中城国际广场开发远洋国际中心;绿城入驻汤山侯家塘地块开发绿城桃花源。去年11月恒大以33.67亿元收购中冶地王1号地9幅待开发地块，开发恒大滨江商业综合体，建筑面积达40余万平方米等。
曲线拿地已成土拍之外的“第二战场”
造成南京市场眼下曲线收购浪潮的原因，主要还是土地拍卖竞争太过激烈，去年下半年至今，南京的土地拍卖几乎一直热战不断，溢价率*高达到2倍以上。而但凡遇到好的地块，总有十几家甚至20多家房企争抢。今年初业内更是传出消息称，由于竞争过热，眼下南京市场已有部分房企决定暂时不参与土地拍卖拿地。业内人士表示，眼下拍卖拿地成本不断攀升，**风险也在增大，越来越多的房企高价拿地后，也要选择与其他房企合作开发来降低风险。相比之下曲线进驻反而会有更多的空间，不少老地块的位置和条件都不差，也具有更多的谈判余地。不管是曲线入驻郊区还是主城，对于有实力的开发企业而言，都堪称“捡到了便宜”。 同时资本实力较强的上市公司也能实现快速扩张，进一步提高市场占有率。记者还了解到，今年以来一些转让地块往往成为抢手货，有多家房企洽谈，接下来这块“战场”的热度或许也将提升。
在3月末的这轮翘尾行情中，土地拍卖走热以及刚需购房者的“恐涨”心态起到了关键的推动作用。网上房地产显示，“金三”以来南京楼市的成交热潮主要还是集中在刚需板块，其中江北3月份至今已累计成交住宅3400多套，占全市成交近4成，一季度成交量也率先突破万套，江宁3月份至今累计成交住宅3000多套，占到全市近3成。两大板块本月热销楼盘也*为集中。与此同时，1月份至今的土地拍卖已经诞生了11幅楼面价过万元的地块，位于江北、江宁的几幅地块溢价率都达到一倍以上，地价攀升无疑给刚需购房者带来不小的心理压力，加上区域内的楼盘不断释放看涨预期，促使买家及早出手，行情也迅速升温。
这其中，江北在本月拍出两幅楼面价过2万的地块后，各家楼盘的房价预期也在抬升，高新区此前价格刚刚过万，由于门槛相对较低，刚需买家十分集中，眼下多家楼盘都传出后期房源将卖到1.4万—1.5万元/㎡的“放风价”，还有楼盘在开盘现场打出了“后会无期”的口号，看涨氛围浓烈。日前高新区一家楼盘的新房源认筹，出现了上千名购房者排队，不少买家都表示担心后期房价门槛升高，所以趁早出手。江宁方山此前也是刚需集中的区域，近期这里拍出一幅高价地，新开盘的又多为改善项目，刚需盘几乎按兵未动，板块内很多急于买房又担心房价上涨的刚需客眼下也已经等不住，相当一部分转移到二手房市场，又拉动了二手房成交迅速火热。
“日光”不是常态促销也未离场
后市仍有可能进入跑量模式
3月底的这轮热潮接下来是否会延续?记者了解到，虽然上周至今的开盘潮中有多达9家楼盘当天宣布售罄，但“日光”并未遍及楼市全场，仍有五六家楼盘没有公布销量或去化仅在8成左右，部分楼盘虽然蓄水客户多于房源量，但因价格较高，还是有购房者选择退场。此外多家江宁“日光盘”推房量普遍不多，*多仅百余套，*少甚至只有10套。对此有业内人士认为，这种小批量开盘的方式也容易提升去化率促成“日光”。
另一方面，虽然眼下多数楼盘价格预期看涨，但优惠促销并未消失，甚至还在掀起盖头，本周恒大地产在全国范围内展开“无理由退房”周年促销活动，位于仙林东和溧水的两楼盘目前已打出*低87折的优惠。江宁滨江板块近日也有家楼盘高调打出“买一套送一套”的活动，购买该楼盘一套188㎡或196㎡大户型可获赠66㎡小户型一套，如果购房者不需要小户型则可在总价上减60万。河西南某楼盘前不久也打出了“11元赢半套房”，意向购房者只需在微信上付款11元，即可参与抽取“半套房”的优惠活动。虽然总体上看这些优惠活动的覆盖面不大，主要是为开盘宣传造势，但这也表明了开发商没有放弃促销，一旦市场环境发生变化，随时都会有新的促销亮相。
而对于眼下过热的市场心态，就连“随行就市”的开发商也表现出理性态度，频频发出预警信号，近期江北一家楼盘的开盘现场就出现了“购房有风险，**需谨慎”的提示公告。有业内消息称，眼下已有房企对内部员工发出通知，称目前南京楼市已经处在高位，买房**需谨慎。
截至目前，3月份已有32家楼盘推出了4000多套新房，月底预计还会有多家楼盘推房入市。另据业内网站统计，4月份南京楼市预计还会有80多家楼盘推1.5万套房源，热点板块选择空间进一步加大。对此业内预计，二季度的上市量肯定会达到一个新的高峰。同时由于开发商对下半年的市场预判存在不确定性，也会趁上半年加快跑量，房价预期或将由此回归平稳。
