十房网讯 今年一季度土地市场淡季不淡，地王频出。与以往地王多见于一线城市不同的是，这些地王基本都出身于二线城市。这些城市的房价或随着本轮地王诞生，被刷新至一个新的高度。
3月24日，合肥土地拍卖会上，滨湖区一宗地块以居住地块2400万元/亩、商业价格(限定)135万元/亩，总价76.89亿元被文一地产摘得，刷新了合肥土地成交总价纪录。
3月18日，南京土地市场上，鼓楼区热河南路客车厂地块以48.2亿元总价被招商地产竞得，楼面地价29899元/平方米，成为南京城北区域新单价地王。
2月16日，经过133轮报价，恒大地产以37.71亿元竞得广东省佛山市一商住地块，楼面价9359元/平方米，溢价率177.28%，逼近周边在售新房价格。查看相关土地交易数据统计发现，今年一季度，全国30个大中城市中，土地出让金同比增幅排名前5的城市分别为合肥、贵阳、南京、宁波、佛山等二线城市。其中，一季度南京土地出让金高达333.82亿元，同比增长373.12%;合肥土地出让金138.18亿元，同比增幅高达603.56%，平均溢价率高达223.07%。
而一线城市土地市场出现降温现象。尤其是北京、上海今年一季度土地出让金同比均大幅下降，降幅分别为53.96%、33.2%。
土地市场交易热情正在由一线城市转至二线城市。
一线土地惜售 京沪跌出榜单三甲
从全国30个大中城市土地成交涨幅排行榜来看，一线城市已经跌出前十强，其中，广州表现略好，今年一季度土地出让金101亿元，同比上涨57%。深圳一季度土地出让金61亿元，微涨4.99%。而北京、上海土地出让金则同比大减。其中，北京土地出让金223亿元，同比下降53.96%;上海土地出让金218亿元，同比下降33.2%。
一线城市土地市场退热主要源于供地量锐减
中国指数研究院*新数据显示，一季度，一线城市共推出土地71宗，推出土地面积295万平方米，同比减少43%;共成交土地65宗，成交土地面积332万平方米，同比减少39%;土地出让金605亿元，同比减少35%;成交楼面均价9045元/平方米，同比上涨10%;平均溢价率21%，较去年同期上升5个百分点。
其中，3月份推地节奏进一步放缓。一线城市推地面积环比减少33%，同比减少31%;成交土地面积环比减少25%，同比减少21%;土地出让金环比减少82%，同比减少74%;成交楼面均价为3443元/平方米，环比下降74%，同比下降74%。
北京已经连续两个月住宅用地零成交
中国指数研究院数据显示，今年前3个月，北京共计推出11宗地，其中住宅用地仅3宗，成交楼面均价25569元/平方米。今年前3个月北京住宅用地成交数量减少73%。而自2月26日门头沟土地成交以来，北京市国土局经营性用地土地出让公告栏一直是空白。直到进入4月份，北京市国土局网站挂出三块土地，其中两块为住宅用地。不过，挂牌文件中关于“商品房部分套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”的表述，被业内认为是暂停了7年的“90/70”政策重返市场，土地供应政策趋严。
“此前住建部明确表态一线城市增加土地供应，这使得此类城市后续会通过增加供地来满足房企拿地节奏。预计北京、上海后续土地供应和交易规模均会上升。”业内人士表示。
二线接过“地王”棒 合肥*猛
针对三四线城市存在的明显过剩风险，标杆房企开始全面回归一二线城市，这也造就了一线城市和二线核心城市地王频出的现象。
统计发现，30个大中城市一季度土地出让金榜单中，前十名均为二线城市。其中，5强分别为合肥、贵阳、南京、宁波、佛山，土地出让金同比涨幅在238%以上。从土地出让金**数额上看，南京一季度土地出让金额*高，为333.82亿元，高于北京的223亿元，也高于上海的218亿元。
相关人士表示，土地市场成交活跃主要是受到新房市场的带动。2015年南京新房市场表现突出，全年成交面积创2009年以来历史新高，新房成交价格持续走高，而库存消化周期大幅下降，到2015年12月，新房库存消化周期仅4个月。今年新房市场火热行情持续，前2个月，新建住宅成交面积约为216万平方米，创2009年以来历史同期新高。进入3月份，新房活跃势头不减，连续两周推盘量在800套以上，认购率维持在80%以上的高位。
中国指数研究院数据显示，2016年1~3月，二线城市土地出让金2443亿元，同比增加36%;成交楼面均价1894元/平方米，同比上涨49%;土地平均溢价率为32%，同比上升25个百分点。3月份，土地出让金继续增加，环比增长51%，同比增长87%;成交楼面价为2032元/平方米，环比上涨36%，同比上涨104%;土地平均溢价率为41%，较上月上升17个百分点，较去年同期上升36个百分点。
“对于部分中型房企来说，在一线城市根本没法拍到地，而且也担心土地成本过高会使得企业后续财务状况非常糟糕。所以会驱动此类房企到二线城市积极拿地。此类二线城市通过积极的土地出让，能够吸引房企积极进入，进而利好城市更新和城市项目的推进。部分城市土地交易规模上升，对于增加项目的供应量以及平抑房价的波动都有利好。”相关人士分析，地价远超房价几乎成为热点城市土地市场的普遍现象，但这也蕴藏着风险。
相关人士表示，土地出让价格如此之贵，开发商的利润空间已经非常狭小。以广州西边的广钢新城为例，土地楼面价已经2万元多了，但建成后只能卖3万元左右，开发商的压力非常大，要做非常大的投入才行，因为地铁再过两站到广佛交界处的南海，价格只有一半左右。“拿地有经营压力，但不拿地就无法占有市场，就有被淘汰的风险。”
三四线土地市场依然低迷
而三四线城市受库存压力影响，土地市场依然低迷。土地供需及出让金均同比下滑，楼面均价则小幅上涨。
中国指数研究院数据显示，一季度，三四线城市共推出土地3671宗，推出土地面积12133万平方米，同比减少16%;成交土地面积9104万平方米，同比减少14%;土地出让金1360亿元，同比减少8%;成交楼面均价为817元/平方米，同比上涨6%。
土地市场跌势在3月份表现得更明显。3月，三四线城市推出的土地面积环比减少10%，同比减少26%;成交土地面积环比减少2%，同比减少40%;土地出让金为328亿元，环比减少24%，同比减少34%;成交楼面均价728元/平方米，环比下跌15%。
