十房网讯 由于负债率高企，加上今年以来中央和地方政府逐步加大对房地产市场的调控，众多上市房企开始选择转型或剥离地产业务。据记者统计，今年以来，A股市场先后有超过20家公司发布公告剥离地产业务，而以住宅开发业务为主营的公司则纷纷朝养老地产、文旅地产等多业态发展。
多家上市房企完成转型
从上市公司的操作手法来看，大部分公司是通过转让持有的房地产公司全部股权，亦或是整体剥离房地产业务。
目前还处于停牌之中的新华都，曾在7月9日公告称，拟以2047万元向新华都集团转让持有的长沙武夷置业有限公司19.5%的股权。据了解，长沙武夷置业有限公司主要从事房地产开发，新华都持有其19.5% 的股份，而自2015年以来，长沙武夷置业有限公司业绩持续亏损。
此前，深大通、海航**、宜华健康、红豆股份等公司也宣布完成地产业务的剥离。6月26日，红豆股份在上半年业绩预告中表示，公司已于5月31日完成红豆置业60%股权置换，而此部分业务由红豆股份大股东出资8.2亿元接手。从其此前的业务构成来看，房地产业务一直在红豆股份营收中占据主要地位，其2016年报显示，公司总营收为30.41亿元，而房地产业务营收达15.9亿元，占比超过50%。对于剥离地产业务的原因，红豆股份解释称，服装业务的经营理念为适度负债、稳健经营，2016年末红豆股份母公司资产负债率仅为20.38%；而房地产业则属于高杠杆、高负债的经营模式，2016年末标的公司资产负债率高达87.44%。地产业务的剥离有助于减轻流动资金的压力，降低运营风险。
与此同时，深大通、宜华健康均在去年年报中披露完成转型，前者由原来的房地产业务转型为移动数字整合营销和线上线下新媒体运营，而后者则转向健康医疗行业。
大型房企多点发力
相较于中小市值的上市公司退出房地产市场，规模较大的上市房企则通过多点布局，来减弱主营业务遇冷所带来的阵痛。具体来看，今年以来，万科、恒 大、万达等多家龙头房企均进入转型年，而转型的方向则包含金融、文化旅游、物流、健康医疗等多个领域，形成“地产+X产业”的模式。
去年9月份，恒 大宣布出售旗下粮油、乳制品、矿泉水业务，集中发展房地产、健康、文化旅游以及金融四大板块，2016年年末，恒 大旅游集团宣布在全国六个地方布局文旅项目，预计总**愈3000亿，同年，恒 大还在天津开设**医学美容医院。
而万达在出售大笔资产之时，王健林明确表示万达将继续实施轻资产战略，即未来万达主要进行品牌的输出管理。根据其官网显示，万达目前主要发展领域为商业、文化、网络科技和金融。如今万达卖出的文旅及酒店资产，未来仍将继续使用万达品牌，并将由万达提供管理服务。
万科则在近两年来不断涉足商业地产及物流地产，去年8月份，万科通过成立联合收购平台一举收购印力商业集团，成为国内商业地产运营前三甲；而本月中旬，万科又联合数家机构收购新加坡上市公司普洛斯，截至今年3月31日，普洛斯拥有并管理了约5500万平方米的物流基础设施，业务遍及全球117个主要城市。此外，万科在医疗健康领域也有长远布局，其设想，未来2~3年，将深耕北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等核心城市，此外还将重点布局10个左右“三高”城市（老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高），养老业务将发展成独立业务板块。
此外，融创中国近来先后收购乐视、万达旗下资产，富途证券研报分析认为，从这两次收购可以看出，融创未来往文化产业转型发展的迹象明显，融创希望通过收购，打通文化和影视产业瓶颈连接。
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稳定性较高的地产个股
中原地产分析师卢文曦分析指出，现在房地产已到了不转不行的危机关头，仅靠住宅的发展模式已经走到了尽头。负债率高，高周转往往会面临瓶颈期。况且，尽管总利润仍旧在增长，房产**的投入产出比是在变小的，边际效应递减。当所有人都在换跑道时，你不转型，就会落后。目前的地产市场很危险，都在去杠杆，买的人越来越少，而且融资困难。万一某个环节再出问题，政策大方向转变，可能会出现打折都没人买房的现象。
“房地产转型分为几个方面，**是多元化，比如恒 大，什么都做；第二是做特色小镇，做养老地产之类；第三转型为城市服务商，比如万达，输出品牌和服务，硬件输出越来越少。其中金字塔型和产业地产是*受关注的。”卢文曦认为。
此外，专家表示，对于**者来说，**房企相关项目或股权等，关键要看此类企业的项目布局和战略稳健性。从安全的角度看，若有较多的项目分布在三四线城市，预计受调控的影响会比较小。另外从战略角度看，拿地相对稳健或者说拿地没有太激进的房企，预计会相对稳定。
