十房网讯 如何让租房者租得起租得久？各地探索从源头入手降成本，“多渠道保障”租赁房土地供应。记者了解到，北京、上海、广州、杭州、山东等地采取集体土地入市，“零溢价率”和“自持面积比例”竞拍，以及划拨等多种方式增加租赁用地面积，降低建设成本，让租金更“亲民”。
集体土地、“零溢价率”竞拍，从源头入手降成本
今年8月，国土资源部等部门确定北京、上海、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
北京市住建委相关负责人表示，从2011年起，北京市陆续在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭地区、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套。北京已确定今后5年将建租赁住房50万套，主要在集体建设用地上建设。
深圳市今年9月1日宣布，拟恢复划拨方式供地，其中包括只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房用地。
上海则加大供应以“租赁住房”为用途的地块，并由国有企业“零溢价率”拍得。上海市规划和国土资源管理局官网显示，近两个月的历史成交地块中有13幅“租赁住房”土地交易，竞得人包括上海地产、张江集团、陆家嘴集团，建筑面积共计37.78万平方米，均为起始价格交易。此外，光明集团、上海电气等15家国企主动梳理存量土地用于租赁住房建设。
上海已明确，今后5年上海租赁住房用地计划将从“十二五”期间的5.9%提升到“十三五”期间的30.9%。
自去年11月起，北京、天津、成都等地陆续采取竞拍自持面积建设租赁住房的探索，绿城、绿地、龙湖、万科等知名开发商均有参与。
帮租客算算账，地价降了租金能便宜多少？
北京平房乡公租房项目建设方北京鸿科鑫宇房地产**有限公司董事长陈学东介绍，该项目共有2500余套房。根据项目周边及朝阳区租金指导价格，预计租金约为40元每平方米每月，即65平方米二居的每月租金约为2600元，而链家网显示该项目附近一套57平方米商品房每月租金约为3500元。
上海的“租赁住房”项目在租金定价上也比周边住宅有较大优势。以上海地产拍得的“浦东世博会地块政务办公社区15-01地块”为例，该地块位于世博后滩地区，知名企业总部聚集。该项目总面积约4.92万平方米，楼面价约为7700元每平方米。
安居客首席分析师张波据此算了一笔账，世博“租赁住房”项目分建设成本和运营成本。一般土地费用占房价的50%以上，再加上其他费用，世博“租赁住房”建设成本在2万元每平方米左右。而根据安居客网显示，目前世博地区二手商品房均价约为6万元每平方米，80平方米的两居室租金在每月6000元左右。
可见，在运营成本大致相同的情况下，如按周边住宅相同的租金**率测算，“租赁住房”项目同样80平方米的两居租金只是市场价的六成多。当然，这只是理论上的测算，项目预计在2年后推出，上海市相关部门暂未透露租金价格。
业内人士透露，国内长租公寓或商品住宅的年租金**率一般在1%至3%之间，而发达国家这一数据在4%以上。对于“零溢价率”拿地的国有企业来说，从盈利角度考虑，有提高租金**率的空间，企业会有较大积极性运营好“租赁住房”。
调整城市供地结构，盘活存量用地
北京工业大学社会学系教授李君甫认为，集体土地开发成本低、周期快，租金定价优势明显，而且土地面积可观，在政府有序引导下可以持续供应。集体土地入市将会吸引更多开发商进入租赁市场，从而大大增加租赁房屋的供应量，对抑制租金上涨有很大作用。
张波认为，上海的“租赁住房”项目是政府用保障房的方式介入租赁市场，有规划地在产业园区、市中心和新城等重点区域针对特定人群投放租赁住宅，是一剂对症下药的“特效针”，对租赁市场会造成一定影响，部分区域内租金有望调整，也会对现有的品牌公寓运营商造成一定降价压力。
中央财经大学城市与房地产管理系教授王志锋表示，目前国内城市中工业用地比重偏大，而居住用地的比重偏低，特别是保障房用地。建议在制定城市建设用地供给规划时，调整用地结构比例，增加住宅用地面积，保证保障房、租赁住房用地。对于工商业相对过剩的区域或者利用率较低的闲置土地，可以盘活重新统筹利用。
