十房网讯 今年全国的土地拍卖市场存在着不同程度地遇冷，不仅溢价率走低，还有为数不少的地块出现流拍。数据显示，截至日前，仅住宅用地，一、二、三、四线城市流标地块数量超600宗。中信建投证券称，以土地宗数为口径，今年前7月流拍率约6%，流拍率高于近轮房地产周期中*低迷的 2014年。
土地流拍增多 溢价率整体下滑
8月10日在山西太原举行的一场土地拍卖会备受关注，由于8宗地块位置都较好，不少人甚至认为，太原的新地王将在这中间产生。但无奈，拍卖会爆冷，上述地块全部流拍。
8宗地块，只有两家公司各自参与了一个地块的拍卖，但因出价达不到拍卖底价，没有交易成功。另外6宗地无人报名。当地媒体分析认为，拍卖底价过高、调控政策趋紧、地块上有建筑物需要拆除，从而延长开发周期等因素，导致房企不敢贸然行动。
住宅用地流标，在今年并不罕见。7月23日，根据出让人申请，上海市终止了杨浦区江浦社区一地块的出让活动。这块位于上海市区的住宅用地，规划建筑面积约7.78万平方米，起拍价约46亿元，折合楼板价近6万元/平方米。
媒体在一些房产交易平台看到，该区域的二手房价格在8—9万元/平方米之间，旁边的海上海小区的部分房源价格挂出了6万元/平方米的价格。相比之下，上述地块的楼板价已经不低。
数据显示，截止日前，仅住宅用地，一线城市合计流标11宗，总起价达到224亿；二线城市住宅土地年内流标132宗，比去年同期的45宗，同比上涨193%；三四线城市流标472宗，数量上也出现了非常明显的上升。
中信建投证券称，以土地宗数为口径，今年前7月流拍率约6%，二季度以来，流拍率均值为7%，流拍率高于近轮周期中*低迷的2014年，当时平均流拍率为4%。
中信建投证券认为，从整体流拍规模来看，今年将达到历史峰值。2014年是近年来流拍量*高的一年，总流拍宗数为345宗，较2015—2017年分别高出23%、219%和13%，但今年前7月300城总流拍宗数达258宗，比2014年同期高出59%。
除了土地流拍增加，土地的溢价率也在走低。8月10日，杭州拿出3幅宅地和1宗商地拍卖，住宅用地*终均以底价成交。当天，南京出让江北新区两幅宅地，虽然引来了多家房企参与，但*终成交价格比之前的“地王”价降了近3000元/平方米。
克而瑞研究中心的数据显示，7月份，受其监测城市土地市场平均溢价率环比微降，同比减少逾两成，宅地溢价率同比下降26个百分点。7月，300个城市土地平均溢价率为13%，较上月减少3个百分点，较去年同期下降22个百分点。
限价严+融资难 房企拿地更谨慎
媒体进一步整理数据发现，近期一二线城市含宅地块的流拍情况尤为严重。
克而瑞称，今年5—7月份的挂牌的土地中，共有146宗地块流拍，一线城市有10宗、三四线城市有53宗，二线城市则以83宗的总数位列**，也就是说，流拍地块超半数来自二线城市。相比三四线城市，二线城市的挂牌量更小，却产生了更多的流拍地块，主要原因在于土拍限制条件多，且地块总价往往高于三四线城市，这给房企带来更大的资金压力，拿地态度会更加谨慎。
上述机构分析，热点城市核心地段地块出现流拍，多是由于地块起拍价不低的同时，还在配建、自持、限售等方面都有较严格的限制。而非热点城市或非核心地块的流拍，一方面是由于这些区域相对冷淡，另一方面也体现了开发商对于二线城市周边区域市场预期不足。
分析师张大伟表示，2018年的房地产调控不会放松，而市场走势却已经分化，这种情况下，大部分房企的抢地积极性就会降低。
严格的楼市限价下，地价却在不断攀升，也导致企业的积极性不高。58安居客房产研究院首席分析师张波称，部分城市的地块挂牌价格相比周边房价偏高，房企拿地后风险增加，是影响房企拿地的重要因素。张大伟也认为，部分地块挂牌价格过高，是出现流标的主要原因之一。前述的上海杨浦区江浦社区地块，起拍楼板价接近6万元/平方米，而周边区域的二手房价格*高也只有9万元/平方米，这让房企的利润难以保障。
房企融资收紧也成为土地流拍增多的原因之一。张大伟说：“从2016年9.30楼市新政开始，全国一二线城市实现了严格调控，房企的资金压力越来越大。虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增大，对非优质地块的积极性降低。叠加*近各种企业的融资压力加大，使得房企的拿地积极性持续下滑。”
虽然货币政策的闸门开始调松，但张波表示，房企资金面的“干渴度”缓解难度依然较大。
张波称，土地流拍既不代表房企在勒紧裤带过冬，也不代表市场捡漏机会增多，而是房企对于后市保持的“谨慎度“在不断提升。品牌房企不断追求市场规模的同时，对于未来风险的认识在进一步提升。
有地块降低标准重新入市 流拍现象或将扩散
面对流拍现象逐渐增多，有地方开始对部分地块降低拍卖标准。
8月13日，广州拍出5宗住宅用地，其中的1宗花都区凤凰路地块二以底价成交。广州公共资源交易中心网站显示，该地块此前已经挂牌出让过2次，均无疾而终，本次之所以有企业竞得，也是在取消配建中小学校与政府性房源、不打包商服用地出让等情况下拍出的。
对于后市，张大伟认为，越来越多的三四线甚至热点城市周边的区县也加入到调控的队伍中去，这将导致房企的资金链愈发紧张，后续流标的土地数量和范围都有可能继续扩大。
克而瑞研究中心研究员吴嘉茗表示，土地市场看似仍处于上行阶段，但大量核心城市、核心地段土地流拍情况的出现，或许可以看做是土地市场“冷却”的信号。跟市场热度轮动相同，作为全国市场的风向标，北京、上海、杭州、苏州等作为“先热起来”的一批城市，土地市场冷却也将从这些地方开始，未来会逐渐向三四线城市扩散。
中信建投证券称，本轮土地流拍潮的背景和原因与2014 年有所不同，但给房企带来的积极因素是一致的，有望倒逼土地出让环节在定价层面带来更为合理的预期。
房企的选择也会发生变化。新城控股高级副总裁欧阳捷认为，聪明的房企已经不再盲目，有限的资金更偏向于客户资源集中的市场，比如说聚焦大城市相对成熟的区域和中小城市的核心区域，聚焦稳定的改善性需求，以及相邻产业园区的自住需求。
