随着上市公司2019年中报的披露完毕，房企今年上半场的角逐尘埃落定。
受益于上半年“小阳春”和年中的业绩冲刺，特别是今年营收与利润的结转多数来源于2017年-2018年的地产“黄金时代”，各家房企的中报数据看上去都颇为亮眼。
不过，自今年二季度以来，房地产融资政策不断加码，特别是7月底，中央政治局会议首次提出“不以房地产刺激经济”，再次明确“房住不炒”的决心。房企在发布的半年报中普遍指出，行业调控仍将保持上半年的收紧态势，行业资金面进一步承压，融资难度显著提高。
在往年财报季，房企销售额大小、土地储备是否雄厚、营收净利增长水平等指标往往是关注焦点。但今年以来，面对行业融资压力的增大，在手现金多少很大程度上决定房企布局和规划，“回款率”“控成本”“暂停拿地”等变成了这个财报季被广泛提及的热门词汇。
再提“高周转”
在前两年地产事故频发后，各大房企一时间对于“高周转”变得讳莫如深。
所谓高周转，即业内俗称的“不压货”：拿了地，快开工，快销售，快速回笼资金后再**。在楼市流动性收紧的情况下，房企会以这种方式来提高资金利用效率。
如今，面对不断收紧的融资环境，考验的便是企业自身的“造血”能力，“加快周转”再度成为房企下半年乃至未来几年取得竞争优势的**方法。
言及高周转，碧桂园是个绕不开的企业，或许它不是这一模式的创造者，却将“高周转”发挥到了**，并凭此迅速登上行业规模**的宝座。
在上半年行业增速普遍回落，房企纷纷提出“降速提质”口号时，碧桂园实现总收入2020.1亿元，净利润230.6亿元，同比增长分别为53.2%和41.3%，增速丝毫不减。基于上半年房地产市场的调控高压态势，有业内人士分析称：“各项优良指标的达成，一方面得益于其前两年高增的销售业绩陆续进入结转周期，另一方面则反映了企业持续有效提升的经营管控能力。”
“我们是以销定产，合理调节可售资源的投放。”碧桂园集团总裁莫斌此前在中期业绩发布会上称，房企作为高周转行业，保证现金流就是保证企业命脉，在这个方面，碧桂园是无疑十分出色。
事实上，不止碧桂园，在刚刚结束的年中业绩会上，许多房企高管均提出下半年“加速回款”“保证现金流”“提高周转速度”等类似观点，包括一向以业内“三好生”为目标的旭辉控股，其行政总裁林峰在年中业绩会上表示，公司将在原有的城市中深耕，降低库存，提高去化，加快回款，加快现金周转。
此外，阳光城、新城控股等众多一线品牌均是这一模式的拥护者，泰禾集团董事长黄其森此前也表示，高周转就是利润，就是竞争力，今年重点围绕高周转进行优化升级，集中力量强化高周转。
控成本、降费用
除了高周转、加速回款之外，对于房企而言，更为直接的“过冬”办法莫过于“控制成本、降低费用”。
在当前的大环境下，一方面融资难就意味着融资成本的上升，另一方面，在越来越强调合作的房地产行业，房企利润以可见的速度不断被摊薄。同时，到了下半年的楼市下行周期，企业不得不选择“花式促销”的方式来完成业绩目标，“控成本”对于房企而言势在必行。
在这一方面，龙头房企中做到*优的莫过于中海。
多年以来，中海在业内一直以“超低成本融资”闻名。一个*为明显的例子是，多数港股上市房企的境外债发债利率普遍在8%左右，不少企业一度突破10%，其中近期融资成本*高的是泰禾集团7月份发行的一笔4亿美元的债券，票面利率高达15%。相比之下，中海同样在7月份发布的一笔5.5年期20亿元港币固息债权成为中资企业境外公开市场发行的*长年期港币债券，且创同行业*低利率。据悉，本次发行的港元债券订单峰值超过58亿港元，票息*终收窄为2.90%。
财报显示，截至2019年上半年末，中海加权平均融资成本仅为4.28%，相比2018年底的4.3%略微下降0.02个百分点，处于行业低位。
除了融资成本较低之外，中海也有从项目拿地到开发建设的全产业链业务，从而能够更好地控制成本。
上半年，中海的财务、销售、管理三费费用较往年继续下降。半年报显示，其三费费用占合约销售额的比重仅为1.73%，同比下降了0.57个百分点。
利润的注重、成本的控制以及较低的三费费用率，使得中海的盈利能力始终维持在行业高位(上半年企业销售净利润率26.87%)。
据《国际金融报》记者粗略统计，多数房企三费费用率在10%左右，三费费用率在5%以下，便可称为费用管控能力相对较强，而销售净利润率达到15%，即是行业较高水平。
一位不愿透露姓名的业内人士称，越来越多的房企在近年来开始强调“精耕细作”，高周转、降三费成为运营主要模式，盈利更是取决于房企自身的运营管控和成本控制能力。
谨慎拿地
在经历了上半年的火热土拍之后，随着楼市入秋，土拍市场也迅速降温。
以近年来楼市*为火热的浙江杭州为例，刚刚结束的杭州两波共12宗“双限”地块，其涉宅地块无一触及封顶溢价率，不少均为低溢价成交。
再如上半年楼市同样火热的南京，日前曾一口气推出8宗涉宅地块，结果却是7幅以底价成交，1幅流拍。
土拍市场的冷清一定程度上缘于房企的态度。作为房企的粮仓，土地储备再也不是曾经的“越多越好”，而是适中为宜。
在今年的中期业绩会上，一贯高调的融创董事会主席孙宏斌明确表示，公司下半年基本暂停拿地，“除非有特别好的机会，不然基本上在拿地这块目前是停止的”。此外，包括富力、旭辉在内的多家房企***，均在不同场合表达过类似“暂停拿地”的观点。
对于旭辉的“谨慎拿地”策略，林峰表示，“因为我们土储够了。”他认为，土储比例一定要合适，过高和过低，压力到比较大。就目前来看，旭辉的土储，**质量高，第二整体的比例适中，因此除非有特别好的机会，否则就“暂停拿地”。
一名房企高管也向《国际金融报》记者表示了自己的看法：“土储并非越高越好，特别在如今的融资收紧的前提下，高土储就意味着要占用更多资金，如果不能及时进入开发销售流程，容易平白增加企业的财务负担。”
此外，上述高管进一步分析认为，相较于量，对企业发展更为关键的是土储的质。如今，房价不可能再像几年前一样处于无节制的上涨状态，这就导致高溢价热门地块不再受到房企的追捧，更不要提地王项目。“2017年前后拿地相对激进的房企，如今大多都深受地王之苦，所以现在很多房企都明令‘坚决不拿地王’。反而许多看上去竞争者不多、低价但自己认为优质的土储，颇受房企的喜爱。”
