2022年已过去三分之一，房企流动性压力仍在持续。
贝壳研究院*报告显示，今年前4月，房企境内、境外债券融资累计约2350亿元，同比下降41%，降幅较今年一季度收窄2个百分点；4月房企到期债务压力重回400亿元缺口。中指研究院数据也显示，4月房企信用债与海外债发行规模分别为368.87亿元、28.85亿元，同比分别下降49.6%、80.46%。
值得注意的是，近日央行、银保监会、证监会、深交所等多部门分别召开专题会议传达学习中央政治局会议精神，其中均提到保持房地产融资平稳有序，支持房企发债等合理融资需求。与此同时，近期各地也密集出台政策松绑楼市。
“市场信心仍需时间修复，存量债务也需要时间处置，短时间内融资不会大规模启动。”5月7日，中指研究院企业事业部研究副总监陈星通过微信接受《每日经济新闻》记者时表示，随着政策的边际放松，信用债特别是并购类债券融资将有望得以提升。
视觉中国图
境内融资规模占比超八成
4月，房企发债规模大幅下降。据贝壳研究院统计，4月房地产板块境内、境外债券融资共发行63笔，较上月减少23笔，发行规模约617亿元，环比减少30%，同比减少34%。
其中，4月境内债券融资530亿元，环比减少25.4%，同比减少32.7%；境外债券融资约87亿元，环比减少47.9%，同比减少41.2%，境外融资规模单月占比低于15%。
“受风险偏好影响，资金主要流向信用好的国企央企和头部民企，中小房企难以被惠及。存量风险仍未化解，到期债务尚未偿还，难以启动新一轮融资。”陈星表示，受疫情、宏观经济影响，房地产市场销售端疲软，短期内难以快速回暖，市场信心仍需要时间修复。
从融资成本来看，信用债与海外债融资成本有小幅浮动，其中信用债平均利率为3.48%，环比下降0.37个百分点，同比下降0.95个百分点；海外债平均利率为5.55%，环比增长1.49个百分点，同比下降0.35个百分点。
具体到房企而言，4月华润合计发债80.0亿元，是当月发行额度*的房企，平均融资利率3.4%；华发股份信用债利率为4.8%，而招商蛇口仅为2.4%。此外，远洋集团与九龙仓置业分别发行了票面利率低于4%的多笔境外债券，其中远洋的利率*为3.8%。
“今年以来央行降准降息，货币市场较为宽松，资金成本下降，因而房地产融资利率也有所下调。国企央企受企业性质影响，信用等级高、融资成本普遍低于民企，但部分财务长期稳健的民企融资利率同样处于低位。”陈星表示，部分民企杠杆水平过高，财务安全度较差，资产质量及变现能力弱，导致融资渠道收窄，融资成本偏高。
一个值得注意的现象是，境内、外债券规模占比差距正在逐步拉大。贝壳研究院数据显示，1~4月境外债券规模约442亿元，同比减少65%，其规模占比进一步下滑至19%，较2021年同期下降13个百分点；境内融资规模约1908亿元，同比减少30%，其规模占比提升至81%。
贝壳研究院在报告中表示，从境内外融资结构上看，2020年是一个明显的分水岭，预计未来房企的融资渠道长期都将会以境内为主导。
偿债缺口升至400亿元
值得注意的是，4月房地产行业新增并购融资额度较上月有所减少。
“3月多家房企获并购融资总规模达1780亿元，但4月以来新增融资额度明显放缓。”中指研究院在报告中指出，并购额度距离资金实际到位仍有较长的距离，贷款企业未必能尽快获得相应资金。“房企发行并购债可以保证募集资金及时落地，但截至目前发行主体仅有招商蛇口、建发、保利、信达、中国铁建等企业，发行总额为62亿元，惠及面较窄。”
在发债规模下降的同时，房企偿债规模依然庞大。贝壳研究院数据显示，4月房企境内外债券到期规模约1013亿元，较上月减少5.8%，到期债务净额396亿元，偿债缺口回升到400亿元规模。
政策方面暖风频吹。据贝壳研究院统计，4月29日至5月5日的7天内，全国主要城市公开发布鼓励和放松类调控政策22次，与3月全月水平持平，城市调控积极调整，房地产市场销售回暖的希望被点燃，房企“自我造血”的能力也将在一系列积极环境中加速修复。
此外，近日央行、银保监会、证监会、深交所等多部门分别召开专题会议传达学习中央政治局会议精神，其中均提到保持房地产融资平稳有序，支持房企发债等合理融资需求。
如深交所5月4日发布的《关于支持实体经济若干措施的通知》（以下简称《通知》）提到，支持房地产企业合理融资需求，支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展。
“从长期来看，房企融资政策面一切向好，但是从政策到实操尚存在一个过程。”同策研究院在报告中指出，《通知》中特别提及“合理”“正常”的融资需求，以后融资将一切企稳，过去的融资盛况或不复往昔。
克而瑞研究*也认为，目前来看，抓销售回款、提升自身造血能力，保证现金流安全、优化债务结构、防范流动性风险仍是企业保持财务定力及稳健经营的关键。
