贷款利率再度上调/土地拍卖再创新高/香格里拉首度封盘
                                                       特约撰稿：王鹏浩

   自2004年底始，房地产市场各种讨论、分析就从未间断，行业精英们从不同的角度对房地产市场的涨、跌和市场走势发表自己的看法。从发表的公开分析并综合各种渠道的座谈、讨论来看，主流观点认为2005年十堰房地产将呈现价格上涨趋势。但春节过后，当大家正沉浸在可能上涨的预期之中，准备大干一场时，几件发生在行业的重大新闻让消费者甚至是业内人士都无所事从。一时间，房地产市场再起风云，处在十字路口的房地产究竟何去何从成为人们深思的问题。
   万事皆有因。房地产市场出现如此局面，笔者认为，首先还是应该回顾春节后发生在身边的关于房地产的几件重大事情：
   其一，贷款利率再度上调。3月5日的两会上，国务院总理温家宝在政府工作报告中强调将适度控制房地产的快速增长势头。会议刚刚结束，3月17日，中国人民银行决定，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。政策调整的内容包括：一是将现行的住房贷款利率回归到同期贷款水平，实行下限管理，5年期以上利率调高0.81个百分点；二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款*低首付款比例提高到30%。政策下达后，我市各个商业银行正在制定各项措施，其中包括提高贷款利率；从公积金中心确认，公积金贷款利率也适度调整。
   其二、土地拍卖再创新高。十堰房地产市场土地拍卖已执行多年，对我市房地产行业的健康发展起到了不可估量的作用，土地拍卖价格也一直处于合理的价值空间，从未有大的市场起伏。但2005年3月14日北京路上几块土地的拍卖，其场面之热烈、价格飙升之快，完全出乎人们的意料之外。从媒体*终披露的数字如下：“一块9810平米的土地，7名竞买者进行近136次的举牌、1600万元的总成交价......拍卖会上，政府预定30万元起价*高被叫卖至108万元精彩的竞价追逐此起彼伏，竞买家们的叫价声让现场高潮迭起。”据查阅历史资料，该地段*终成交价创历史新高，平均土地价格高达1630元/平方米，就连行业人士也认为始料未及。
   其三、香格里拉首度封盘。香格里拉城市花园是我市真正意义上的超大型规模化小区。它的出现，从某中角度讲，开创了十堰房地产开发的先河，为十堰的地产发展带来了许多先进的理念。自开盘以来，就成为十堰房地产关注的焦点。但更让十堰业界惊讶的是，在北京路土地拍卖后的几天，该楼盘又创造了十堰地产业的又一个先河：“封盘”。用开发商公开的说法是：北京路土地上涨，房价肯定成上涨趋势，封盘调价等待价格上涨。从上周六开盘情况看，价格确实有大幅度的上调。
   在以上因素的引导下，加之近来国家征收房产税的事实基本定局；十堰市场2005年楼盘供应量高达300余平方米，而市场2004年市场需求不到50万平方米。在严重的供大于求的情况下，新城区土地价格高达1630元/平方米，甚至高于目前的房价；钢材等建筑原材料呈不断攀升趋势。诸多因素让消费者甚至开发商等业内人士也无所事从。


   针对房地产市场出现的问题，作为一名业内人士，笔者认为，市场出现的所谓异常情况，其中有其必然的市场规律：
   首先，贷款利率的调整是国家宏观调控的延续。2004年曾被业内 人士戏称“政策年”。应该讲，本次的利率调整是意料之中的事情。从十堰目前的情况来看，一直以来基本都是首付30%，从消费者角度来看，十堰市场**型客户并不多，没有所谓的机构炒楼团的出现，更多的是自住型客户，加之目前十堰房价基本在2000元/平米，贷款额度以20万元为主，利息的增加并未大幅度提高购楼成本。因此，短期内房价不可能出现大的反复。
   从开发商的角度看，我市的开发商自有资金不足，项目开发一方面靠良好的市场预售获得滚动开发资金，另一方面靠银行的支持，尤其是目前正处于上升势头的大盘和高档楼盘，金融政策的调整将无形中增加开发成本，考虑到钢材等建筑材料涨价和目前超前规划和配套的完善等因素，开发成本将增加较大幅度。在目前的情况下，开发商能选择的方式：将增加的成本转嫁给消费者或降低利润空间。象香格里拉“封盘”不售的可能性不大，因为资金压力是开发商越不过去的坎。
   应该讲，利息上调和房产税的征收是把双刃剑，开发商成本增加期望通过提升房价确保一定的利润空间，消费者成本增加期望通过降低房价减少风险或暂时不产生购买行动。这必将形成一个逆向的市场态势，两力较劲，究竟谁胜谁负，目前不可断言。但细分析市场，我们仍可以发现一些规律：从目前十堰供求状况看，供肯定大于求。在这样的市场情况下，一些配套差、户型落后、地段偏远、规模小，仍坚持“盖房子”思想的开发商和楼盘必将滞销，滞销的结果是开发商降价；而对于配套完善、注重户型和规划设计、规模较大、有超前设计理念的楼盘必将畅销，而且因配套完善等因素成本增加，价格不可能出现逆转，虽然会出现短期的观望，但观望期不会太长，必将在4月中旬出现反弹迹象。
   其次，土地拍卖的高价更多的是看好市场长期利好。近来，媒体和业内人士对北京路土地拍出的高价一片看好，更多的人士认为“北京路的春天来了”。但笔者认为，现在说北京路的春天来了还为时过造，开发商目前以高价拍得土地，更多的是看好市场预期，而且从拍出的土地看，基本都是北京路、江苏路交界处土地，基本是市中心区土地。当然，北京路土地涨价，从某种意义上讲，将成为开发商楼盘涨价的一个非常合理的理由。
   关于香格里拉“封盘”，笔者认为，炒作的意义更多于实际。在十堰房地产市场，世纪花园、香格里拉代表了十堰房地产市场的两个重要阶段。因此，香格里拉在营销操作上出现市场越位属意料之中的事情。在2005年市场还没有真正启动的3月，当大家的聚焦点开始转移的时候，北京路土地拍卖出乎意料的高价为香格里拉的营销推广提供了一个*佳的炒作亮点。当然，象征意义的涨价和宣传上的欲购从速更加让消费者感觉到北京路楼盘的炙手可热。
   因此，笔者认为，目前十堰市场出现的看似没有关系的几件事情，实际上对2005年房地产市场走势有更好的启示：首先，国家政策对目前的地产市场更希望理性发展，期望通过政策调整适当减缓价格上涨过快的势头，走可持续发展之路；而开发商已经意识到竞争的残酷性，在注重提升楼盘自身质素的同时，开始强化差异化营销。当然，从十堰房地产市场良莠不齐的现状看，2005年可能是房地产市场的拐点，传统而没有创新精神的、资金实力弱的、资源整合能力差的一批小型开发商可能面临滞销、降价甚至没有市场的可能；而一批实力强、融资能力和成本控制较好、整合资源能力强、注重前期营销定位的开发企业将走得更好，其开发的楼盘也因创新、定位准确、配套完善，注重前后期的规划、管理，将出现畅销局面，价格也将呈逐步上升态势。
   对于消费者，是出手还是等待的问题，笔者认为，从总的市场趋势看，房地产将呈上升态势。对于目前十堰的房价，应该还有上升空间，而且该空间仍在200--300元/平方米，对于市中心的楼盘尤其是大盘，因土地的降低和拆迁成本的大幅度上升，其增长幅度会更大，无论是**还是自住，目前仍可出手。但要提醒消费者的是，目前市场情况下出手购楼，建议对楼盘自身的品质和配套要更加关注，适度超前设计和面积控制较好的楼盘是目前购楼的理想选择。尤其对有**意向的客户，要更加关注大小区、物业配套完善、周边公共配套齐全的小区，尽可能的考虑中小户型，对超过120平方米的户型除非自住需要尽可能的慎重选择。
   当然，对于经济条件不好，又想在近期买房的客户，对贷款买房要慎而又慎，可以考虑总价低、面积不大的二手房，既有价格方面的优势，在契税上也有优惠政策。