十房网讯 对于继去年年末后即陷入一片沉寂的二手房市场来说,"坏消息"可谓接二连三:刚刚结束的两会中,政府报告明确提出了遏制高房价、规范发展二手房市场、倡导住房租赁消费;与此同时,政府部门称要通过信贷、财税、土地等方面调控楼市。有机构人士认为,打击二手房市场投机行为必定是抑制高房价的题中应有之义,因此,在楼市调控的大背景下,当一手房市场成交量、价格都受到影响时,作为房地产"晴雨表"的二手房市场,无疑将更早地表现冷清态势出来,去年那种二手房市场一片繁荣的景象恐再难继。
成交量持续探底
近两月成都二手房交易量近乎呈直线下跌之势。
据中原地产数据显示,1月份二手住宅成交2724套,成交面积为28.32万平方米,分别环比减少74.4%和69.8%;2月份继续下行,成交套数为1730套,成交面积为15.57万平方米,分别环比减少36.5%和45%,该成交量甚至低于2009年*低月度成交量（2009年1月成交量*低,该月成交套数仅1999套）。
这两个月的成交量之和也难敌去年12月。据中原地产数据显示,去年12月成都主城区二手房交易量达到10626套。而根据安居客成都站实时数据监测显示,去年12月成都挂牌出售二手房均价达6656元,相对上月涨幅为2.95%。
业内人士普遍认为,税费优惠政策于12月底截止以及对市场看好的预期是促成该月成交量猛增的重要原因。然而过度释放的需求使二手房市场明显透支,今年年初成交量下滑也是必然趋势。
二手房调控政策已"箭在弦上"
值得注意的是,前两个月的"蓄水期"还未结束,调控政策或许又将不期而至。
在不久前结束的两会上,温总理的政府报告指出,要规范发展二手房市场,倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。同时抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。
政策提纲挈领,引起业界诸多猜测。
一位业内人士称,盘活租赁市场或许就意味着打压二手房交易市场,比如增加二手房交易税费等,以此降低需求,降温楼市。同时,为了抑制投机性购房,政府极有可能对二套房消费予以控制,二手房投机行为无疑也是控制的重要内容之一。
四川中原地产三级市场总监冷泉颐则认为,抑制高房价成为今年两会的焦点话题之一,但政府提出的方案更多的是解决中低收入者的住房问题,比如增加廉租房、廉价房等,跟二手房市场的消费人群完全不同,所以政策还不至于放大到二手房市场。同时,冷泉颐认为,光是通过增加二手房交易税费并不能打压二手房市场投机行为,反而会将税费转嫁到购房者身上,变相的推高房价。他认为*有力的手段应该是要求购买非首套房的购房者付全款,而不是用贷款来买房。
一手房政策趋紧"牵连"二手房
对于目前现状来说,情况更为"严重"的或许是二手房市场的"上游",即一手房市场。
据了解,目前,一手房市场政策趋紧的态势在继续蔓延,各相关部门针对信贷、财税、企业融资、土地等方面都在持续出台更加严厉的后续措施。
据悉,银监会近期再次重申,商业银行应坚决控制**投机性购房贷款。在严格二套房贷的同时,还要大幅度提高三套以上个人按揭贷款的首付和利率要求。
今年,银行业还会格外加强对开发贷款的控制,将对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目,禁止发放开发贷款。
而证监会也正联合国土资源部等,拟订上市公司募集资金管理新政,旨在确定更为明确、细致严格的审核标准,从而把好房企土地融资的"闸门"。
除此之外,保险资金今年**不动产的门槛将提高。《保险资金运用管理暂行办法(草案)》已获原则通过,与征求意见稿相比,对**不动产设置了更高门槛。
而国土部在本月10日发通知称,今后70%供地用于保障性和中小套型住房、开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金,成交后,需在一个月内缴清成交额50%的首付款。
毋庸置疑,抑制高房价已经被提到政府工作的重要位置,一手房市场要想重回去年的火爆局面似乎已不太可能。四川中原地产首席分析师高立对此表示,二手房市场的调控手段较少,一般调控了一手房市场,二手房市场必然要受影响。
言外之意,作为房地产市场"晴雨表"的二手房市场要想在楼市调控的大命题下"独善其身"已经不太可能。
