十房网,十堰购房者服务平台!

广州楼市“跌的不轻”2009年是否见底难预测

  • 编辑:admin
  • 发布时间:

    2008年的广州楼市在一片跌声中逐渐落下帷幕。从今年1月份房价首次跌破10000元/平方米整数关口之后,广州楼价便一发而不可收拾,*低月份均价接近8000元。而据国家发改委和国家统计局的调查数据,10月深圳、广州房价继续下跌,分居跌幅榜"冠亚军"。深、广同比跌幅分别为15.0%、7.4%。涨得并不是*凶的广州,如今却跌得 不轻。临近年关,2009年广州楼市能否触底企稳,再次成为争论的焦点。

    2008年的“假摔”

    2008年广州楼市被各界一致认为是*凄惨的一年。按照中原地产研究部日前发布的《2008年11月广州一手住宅市场监测报告》显示,11月广州一手房签约均价约8200元/平方米。与去年10月的高位11574元/平方米回落至今年11月份8200元/平方米,回落幅度高达30%。

    在房价大跌的情况下,广州商品房销售量却并未见明显回升。着急的房地产开发商不得不使出各种促销手段,一些被尘封多年的促销方式又重出江湖。然而,就在开发商喊着房价已毫无降价空间的同时,普通老百姓却丝毫没感到房价跌幅有多深。合富辉煌日前在广州的一次调查显示,有50%的意向购房者并不认为房价已经大幅度下跌。

    实际上仔细分析广州商品房销售构成比例就可以明显发现,天河、海珠、越秀、荔湾四个人口*密集的核心城区房价并未下降多少,仍然牢牢站稳万元均价。导致均价下降的主要原因是番禺、花都等郊区楼盘的大幅度跌价。

    广州知名房地产专业人士韩世同表示,广州今年1月—10月的平均房价依然维持9475元/平方米的高位,比去年年度均价8599元/平方米还高出10%。或许这一数据更能说明2008年的广州楼市。

    与此对应的房地产商在2008年的实际销售收入好像也并未影响多少,房地产商之所以喊世道艰难,*主要的是因为融资不畅。合富辉煌首席分析师黎文江表示,广州2006年房子均价是9600元/平方米,成交量是670万平方米,今年1到10月份是9475元/平方米,成交量是500万多平方米。2006年总金额是473亿元,而今年是426.8亿,仅仅少了26亿元,相差并不多。

    2009年是否见底?

    对于2009年广州楼市究竟将何去何从,各路人士似乎也难有一个统一认识,观点差距之大令人咋舌。

    不知道是否是为了卖房的需要,部分房地产商对09年房价似乎非常看好。新城市集团董事长曹志伟认为,今年10月楼价上升,但是成交量却在下降,显示现在买家多是选择市中心楼盘购房,因此楼价跌幅不大,可以说现在还是有钱人在买房。他表示,根据公司统计的数据,广州市在2006年至2008年之间出让的住宅用地项目仅有20%左右进入了住宅市场,而这一住宅供应量还少于广州一个季度的住宅成交量。在广州目前的楼市熊市中他更大胆地预测:“到了明年下半年,广州市中心楼盘售价肯定要涨20%。”

    穆迪机构董事长盖天佐虽然并没有看得这么乐观,但也认为跌价空间不大了。他认为,现在房价已经下跌一年多时间了,*近半年多以来广州房价大幅度下跌并不是很多,如果这个价格走势再延续半年,老百姓会习惯目前的价位,所习惯的价位就是正常的价位,所以目前的价格并没有太多下调的可能。如果有大幅度下挫会是原来定位比较高端的所谓豪宅。豪宅变平民,平民没有可能再变烂民。总体来讲,他认为广州房价从现在算起到明年5月份左右,房价降幅不会超过10%。

    **太平戴维斯南区董事总经理林木雄则表示,虽然跌幅不大,但调整期将十分漫长。他认为从全国四个一线城市比较来看,广州市住宅市场整体发展更为理性,泡沫程度较低。广州市场目前住宅存量不到2万套,约是今年销量的一半左右,相对于北京的14万套、上海深圳的6万套来说,比较健康。在整体经济进入新一轮调整期的大环境下,广州房地产市场,包括住宅和写字楼市场都将面临一个较长时间的调整周期,预计2012—2013年市场可能出现新的转机。

    但广州市同创卓越房地产**顾问有限公司总经理赵卓文却坚决看空,他认为,广州楼市*近一次“熊市”是在1998年—2003年,当时每年楼价都在下跌,中心区物业历经了5年下跌,有些只有原值的50%左右。当前情况下,广州中心区物业跌到7000—8000元/平方米,全市10区一手楼均价跌到6300元/平方米时,楼价才有强力支撑。

    合富辉煌对普通购房者的一项调查则显示,多数被访者预期未来广州楼价仍将下降,但其中只有15%的客户认为楼价还会有大幅下降,55%的客户认为楼价即使下降,下调空间也比较有限。

    供需平衡难言乐观

    不管怎样,2009年广州楼市是否见底,*终起决定因素的还是供求关系。

    中原地产日前发布的《2009年市场供应预测报告》显示,由于受市场影响,2009年,全市十区一手商品住宅新增供应量约有4.1万套、约575万平方米,将比2008年减少20%左右。

    尽管新增供应量大减,但因为存量房数额巨大,明年广州市场的一手楼供应仍将超过2008年。根据房管局*新数据,截至2008年12月10日,广州新建商品住宅可售1.87万套,未售4.37万套。按此测算,广州全市十区(不含增城与从化两市)的可售货量将达到8.4万套,可售建筑面积将超过1100万平方米。而2008年广州可供出售的一手楼面积在850万平方米左右,*终成交量估计在550万到600万平方米之间。

    然而,更让房地产商揪心的是,广州未来的土地拍卖速度并不会下降多少,2009年土地供应量仍将达到2.5平方公里。2008年广州举行了19宗土地拍卖,10个地块以低价成交,有7幅住宅用地成交的楼面地价仅为1000多元/平方米,地价已经基本回落到2006年上半年水平。同时参与拍卖的主体已不见以往的大地产商,主要以小地产商居多。按照目前同地区房价,与现在的土地成本和建筑成本相比,这些今年低价土地开发销售后仍然有不菲的利润。这无疑会促使这些开发商加大开发速度,*终拉低区域房价。

    在需求方面,有专家认为,作为外向型经济特色鲜明的广州,即使2009年三季度后世界外围经济回暖,*终传导回来成为消费需求至少还在半年以后。因此2009年广州楼市的需求量很难迅速恢复。初步计算,2009年广州商品房供应量将是需求量的一倍以上。由此看来,2009年广州楼市显然并不容乐观。(王成盛)
 




对买房有疑问?直接找房产咨询师,量身定制你的个人买房解决方案!

免费咨询电话:0719-8672115

亲,你尚未登录!请先登录再后评论。登录

推荐文章

此页面所示信息由开发商提供,最终以政府部门登记备案为准,请谨慎核查。

服务热线

0719-8672115

(周一至周六8:30-18:00)

十房网

十房网

十房网新房

微信公众号:十房网新房