房地产开发商的降价促销行为,近日终于得到政府层面的高调力挺。国务院21日下发通知称,支持房地产开发企业积极应对市场变化,“房地产开发企业要主动采取措施,以合理的价格促进商品住房销售”。
看着开发商们在寒冬中的“大甩卖”,看着政府部门频频出手力挺楼市,购房者不禁要问,房价是否已经到底？什么样的价格才是一个合理的价格？
房价收入比靠不靠谱
牛刀,知名财经评论人,因与北京大学教授徐滇庆狂赌深圳房价涨跌而声名大噪。在他看来,国务院的通知是对中国楼市降价销售的一道命令。“中国楼市*深刻的矛盾,就是房价与购买力之间的矛盾。”他说。
成都长城石材经营公司的范远明是牛刀的坚实拥趸。“目前国际上公认的"合理的住房价格"的"房价收入比"为3至6倍。成都去年城镇职工人均收入也就在2万左右,但一套房子价格好几十万,收入比起码在10倍以上。”
由于计算上的原因,对“房价收入比”的认定,可能存在一定差异。但与国际平均水平比,我国商品房、尤其是大城市商品房价格过高是不争的事实。成都显然也在其中。
在二级城市,房价涨幅同样惊人。在眉山,一般商品住房价格已从前两年的每平方米1200元左右上涨到2500元左右。
然而,对以房价收入比来衡量房地产市场的价格高低与否和房产泡沫大小,不少房地产开发商并不认可。成都一知名房地产开发商就认为:“中国人多地少,受国家保护耕地政策影响,能够用于城市建房的土地非常有限,土地价格自然就高;不断的外来人口涌进城来,刚性需求足。况且,收入到底有多少,谁也说不清。单独用收入与房价对比毫无意义。”
开发商的成本价
在近期成都房地产市场上,蓝光低价销售十分抢眼。“蓝光楼盘的定价普遍都比较低,基本上没有盈利。”一业内人士介绍。“去年高价拿地太多,现在保证现金流才是*重要的。”他说。
成都博凡房地产**咨询顾问有限公司注册经纪人何宇介绍,成都房地产开发的成本构成主要有4项:土地费用;建安工程费;环境及配套工程费;运营费用。建筑安装成本会因楼层高低发生变化,如多层建筑每平方米建筑安装成本为550-650元/平方米,11层以下的小高层为900-1100元/平方米,18层以上1600-1800元/平方米。配套建设平均费用在500元/平方米左右。其它运营成本,包括开发商的管理费用、销售费用、财务费用等一般为商品房销售价格的12％。
“定价前,一般先进行成本核算,然后再加上一定利润。房市好的时候,利润就加高一些;房市差一些,利润就定低一点,甚至是零利润。”眉山玫瑰园房地产公司负责人说。
房市低迷,做量的企业逐渐增多。一个佐证是,不少房地产开发商,甚至包括成都万科这样的“大腕”级都向*高利润率为3％的保障性住房抛出“绣球”。
合理的价格需各方努力
4项主要成本中,土地费用变数*大。开发商拿到土地的方式不同,土地所占成本比重也就不同,可能会占到开发成本10%—40%不等。如果加上税费,在整个商品房价格的比重就会更高。土地价格高,是开发商为高房价找到的*好“借口”。
一个合理的价格,除了合理的建设成本,也有赖于合理的土地价格和税费成本。对这个问题,成都相关部门负责人以“太敏感”为由拒绝了记者的采访。
然而,一个不争的事实是,宏观经济形势和政策面不支持房价持续高涨。省统计局城镇居民家庭抽样调查资料显示,近两年来城镇居民人均可支配收入增长远低于房价增长幅度。一套房子动辄几十万,大多数工薪阶层只能望房兴叹。即便是开发商称降无可降的“成本价”,也离普通购房者的心理预期差距较大。
据介绍,目前存量新房大多是地价高、建安成本高的产品。比如钢材,2007年需要6000多元一吨,现在只需要3000多元一吨。当时的成本,现在的房价,低迷的成交量,市场危机已经显现。目前,省、市各级政府纷纷采取应对措施,比如,加大保障性住房建设力度,降低交易成本,信贷优惠,给予购房者一定补贴等。这些措施也取得了一些效果。然而,当前房地产市场*大的问题在于,房价的增长幅度远远超过大多数家庭的收入增长幅度,提前透支了未来房价增长的可能性,透支了未来的市场空间。
“以合理的价格促进商品住房销售”,说明一个合理的价格体系才能惠及各方。而构建起这个合理的价格体系,有赖于购房者、开发商、政府部门寻找到一个合适的结合点。因此,在目前情况下,房地产价格调整依然任重道远。
