十房网讯（**财经日报）报道：[提要]神秘债权人终于浮出水面，1房12卖背后的疯狂地产融资。
拖了两个月，债权人终于“跳”到了前台。
今年4月30日，温州云天房地产开发有限公司(下称“温州云天”)的董事长徐世国涉嫌合同诈骗被警方刑事拘留。此后数十位温州云天的债权人自发成立清算小组，处理徐世国留下的烂摊子。
“根据初步匡算，温州云天及其关联公司向银行、社会借贷，一房多卖套取资金等手段涉及的金额近20亿元，直接债权人(单位)60余人，间接债权人八九百人，范围波及温州龙湾、泰顺、平阳三个区县的数千名购房户。”债权人提供给CBN记者的一份清算材料称。
这些债权人按各自持有的债权凭证分成若干个小组，有温州市平阳县的购房户，有温州市区的放贷人，有徐世国的合伙人，还有温州市龙湾区天河镇15个村的安置户。
零碎的事实残片，拼凑出一个疯狂的温州地产民间融资故事。
一套房备案12次
在此事件中，首先暴露出来的问题是“一房多卖”。
“从2006年起，徐世国与其女儿徐雅对已经建成尚未通过验收的平阳‘鳌江21世纪商住广场’(下称“鳌江21世纪”)项目实施一房多卖、重复登记备案等手法套取购房户资金达3亿多元，重复备案登记38人。”清算小组递交给温州市政府的材料称。
鳌江21世纪是徐世国2004年**的地产项目，由旗下的温州佳和房地产开发公司(下称“佳和公司”)**建设，计划建成商品房380套，店铺6000平方米，被购房户称为平阳的“**小区”，当时的开盘价3000~4000多元/平方米。
2006年11月，李青(化名)与佳和公司签订了一份《商品房买卖合同》，买下鳌江21世纪一套100多平方米的房子，并办理银行按揭。双方约定，佳和公司须在2007年10月30日前，将已验收合格的房子，交付给购房户。
“但开发商以各种借口推诿延迟交房。”李青说。
2008年，购房户按合同约定，向温州仲裁部门提出申请，要求开发商支付违约金。今年3月18日，仲裁部门决定，佳和公司需要向业主们支付违约金470多万元。
“当时约定两个条件，4月18日前交付违约金，房子6月30日前交付使用，两个条件必须满足。”购房户陈旺(化名)说。到了4月18日，开发商拿不出钱，只写了担保书，承诺一定支付违约金。
4月22日，徐世国拿出50万元，称余下的钱5天后支付。“到了4月27日，徐世国说他没钱了。”陈旺回忆说，次日，购房户穷尽各种“门路”，从平阳县房管局内部打听到，鳌江21世纪的房子的合同备案出了问题。
这个消息在购房户中炸了锅，他们纷纷涌向平阳县房管局，要求查询合同备案信息。
“原本答应第二天下午3点公布备案名单，但当天不了了之。”参与此事的购房户余先生说，5月4日，他们终于拿到了房管局出具的《公示》。名单显示，鳌江21世纪355套房子，258户明晰了备案登记信息，另外97户备案信息为“空白”。按法律规定，商品房购买30日内必须到房管局备案。
“我们赶紧联系，发现97户中，很多都有人买下了，有的人按揭都还了好几年了。”余先生说。购房户还拿出了合同、购房款收据，以及同样盖有房管局公章的“房地产档案利用费”发票，但这些“手续齐全”的房子都没有备案。
“很多房子都办了按揭，合同上都盖了房管局的‘商品房销售合同备案专用章’，我们找人辨认了，章都是真的。”陈旺说，鉴定公章的是房管局内部人士。
与之相佐证的是，该项目300多套房产销售中，有171户在银行办理了按揭，有37户办理了公积金贷款，至少有33户没有查到备案信息。其中，193户涉嫌重卖，大部分按揭人和公积金贷款人，支付了3年多的房款，却并不知情。
“难道这么多人，都用假材料办出了按揭？”陈旺说。
“现查明一房二卖、三卖甚至多卖的不是个案而是比较普遍，而且很大部分是多次经过平阳县房管局的登记备案，*多一套房经平阳县房管局登记备案达12次，堪称天下之*。”郭姓债权人告诉CBN记者。
据上述清算小组统计，鳌江21世纪项目剩余3套房产未出售外，其余全部销售资金为2.2亿元，但温州云天通过重复抵押及房管局重复备案的形式又多销售3.3亿元。目前，该项目共涉及资金5亿多元。也就是说，原本价值2.2亿元的房产卖了5.5亿元之多，平均下来每套房子重复销售2.5次。
除徐世国被拘留外，鳌江21世纪项目负责人陈凡和平阳县房管局鳌江房管所工作人员杨希前也被刑事拘留。目前，三人都被平阳县检察院批准逮捕。
20个亿的“窟窿”
4月30日凌晨，徐世国在他的办公室被警方带走。但徐世国扔下的烂摊子远不只是“一房多卖”这么简单。
一个令人担心的事实得到证实。佳和公司把已经卖掉的和没卖掉的房子，打包抵押给一些温州老板，向他们融资筹款。这些温州老板们看到还钱无望，即将借款转为购房款，少的七八套，多的几十套，更多持有购房合同或房产抵押凭证的债权人涌现了出来。
一位郭姓债权人告诉记者，徐世国的银行贷款不多，据初步统计他大概借了20个亿，这里面有些是利滚利滚上去的。比如，*开始他可能是借1000万元，但几个月之后要支付200万元的利息，他就又打下了200万元的借条。
2008年3月，郭姓债权人借给徐世国1500万元，3分的利息，约定9月26日到期，徐世国还了500万元，剩下的用鳌江21世纪的房产来偿还。
郭说：“此前我也询问过律师，借款转为购房款合不合法。”随后，徐世国给了个房产清单供他选择，当时鳌江21世纪楼盘均价3300元，郭以打9折的价格将900万元借款换成购买17套房子的购房款。
郭姓债权人说，那个时候他就感觉徐世国的资金紧张，抢先将17套房子在房管局备案。但没想到，徐世国更是“技高一筹”。“2009年4月，我准备卖掉这些房产，有人看中3套，但在房管局查询发现，这些房子都重复备案出售了。”
郭牵头的这个债权人小组有14个人，涉及金额2.1亿元，共持有163份鳌江21世纪的购房合同。“我们14个人，初衷不是要房子，主要是**，房子只是重要的抵押物。”郭说。
他们由债权人转为购房者主要因为借款约定。一种情况是，当时借钱给徐世国，房子先押给借款人，双方约定回购房子的时间；另一种情况，先借钱给他，如果还不上钱的话，再到鳌江21世纪购买房子。
这是债权人惯用的一个自我保护措施。
“确认下来，我们知道大致有20个亿左右的债务，我们分成几个小组，温州这边的6亿~7亿元，有抵押借贷的和打白条的，龙湾区的农民安置房3个多亿，还有土地抵押是6.6个亿等。”另一位徐姓债权人告诉记者。所谓白条就是没有任何抵押，也没有银行进账凭证，就是徐世国在一张纸条上打的欠条。
但确定一个债权人都能接受的清算规则很困难。
有债权人提出，债权人很难取得银行原始进账凭证的微缩备份档案，没有对应的银行进账单并不能说明借款不存在，债权人遗失银行进账单并忘记了汇款日期或汇款人姓名。
“我们现在清算是放开式登记，只要有徐世国打的欠条就算数。”徐也承认，20个亿的统计是有水分的，比如6个多亿的土地抵押。第二阶段的清算要以银行兑款凭证为依据。
另一位戴姓债权人告诉记者，*后徐世国在绝望中开始乱打白条。比如，某笔借款的月息是60万元，3个月就是180万元，放贷人跟他说前两个月的利息也要滚动，徐世国也无所谓，就给人家加20万元。
疯狂的融资
梳理这些债权人提供的信息，不难发现徐世国的融资手段。
**类，如鳌江21世纪项目的“一房多卖”，多套取购房资金3亿多元；第二类，提前收受购房户的首笔购房款，弥补开发资金的不足；第三类，以售房的名义搞社会借贷，郭姓债权人是个典型，他们小组共持有163份鳌江21世纪的购房合同；第四类，私下约定利息，将土地抵押到银行进行委托贷款。
这些融来的钱又流向哪呢？
受访的债权人坦言，和其他的集资户不一样，徐世国借来的钱没有挥霍或转移出去，主要是耗在利息上。打个比方，2008年他借了10个亿的社会资金，平均5分息的话，一个月就是5000万元，一年的融资成本就是6个亿。
“我们知道的，徐世国是没什么开销的，老婆、亲戚的房产都被抵押了。”郭姓债权人说。
郭解释说，徐世国的融资都不是进到公司财务账上的，而是个人账户上。他们判断，在徐雅的7个银行卡上，有些人拿到很多利息，不但本金拿回去了，还有可能是赚的。
“2008年5月，他女儿徐雅开始负责公司的财务。徐雅取保候审后，我们要求她到银行将账单打印出来。2008年至案发，她7个银行卡上往来的资金有50亿元。”郭说。
戴姓债权人说，在被警方带走的前几天，徐世国天天被人追债，每天只能睡三四个小时，躲在办公室吃方便面度日。到看守所提出的**个要求是让他先安心睡一觉，所有的情况都会交待。
“95%的债权人签字达成共识，由黄明华(徐世国的合作伙伴)接盘和债权人通过自救方式促使温州云天各个项目良性运作。”上述方案称。
这些债权人的心态是矛盾的。一方面，他们不希望温州云天破产，破产清算的话就没多少钱，但在不破产的基础上，每个债权人都想争取*大利益。另一方面，他们也不希望公安机关介入调查，但又要求温州市政府出面来解决，否则没有办法确定大家的债权。
“至今，还没有一个债权人告徐世国诈骗，法院*多判他个无期徒刑，但对大家债权的解决没有任何帮助。”一位债权人说。
