十房网讯（新京报 ）报道：房价飙升 小业主频现“转租为售”
多个案例中业主认为，目前房价处高位，转手套利*划算
6月6日晚，一男子正在查看位于北京中关村附近的二手房信息。近期，转租为售的小户型明显增多。摄影/木森
7月份，北京二手房市场延续了前几个月的价量齐涨趋势，二手房成交均价也突破了历史*高值。据北京多家中介公司反映，在房价飙涨的背景下，转租为售的小业主明显增多，比例或超过了20%。
现象 小业主高位抛房
“100万，终于卖出去了！”放下电话，张先生不禁雀跃。
电话来自崇文区广渠门内的一家房产中介，张先生被告知，他位于本家润园15号楼（为回迁房）的一套小两居，有人出价100万购买。此前，张先生的这套房子挂在中介已达1年之久，同时以每月2300元出租。对于选择卖房的原因，张先生表示，是因为租不如售。“房价这两年翻了一倍不止，但租金只涨了两三百元。卖100万已达到自己的心理预期了。”
不久前，殷小姐也卖掉了她在炫特区的一套50平米一居。这套2007年以12000元/平米购入的房子，她终于在涨到14000元/平米时转手。殷小姐说，虽然去年房价下跌了一些，但今年以来房价一路上涨让她“解了套”，“房价一直在涨，14000元的价格已经达到了我的心理价位。相比之下租金水平却没有太大变化，一居的月租2000元左右，****较低，不适合再持有了”。
特点 转租为售比例或超20%，以小户型为主
张先生和殷小姐的经历绝非个例。7月份，北京二手房网签量创出历史新高，但是7月租赁网上备案成交量却为近4月来的*低值，环比跌幅达到了49.9%。业内人士认为，出现这种现象，一方面是租房需求不如往年，另一方面也说明市场上租赁房源在减少，越来越多的小业主选择了转租为售。进入8月，这一状况还在持续。“现在要在附近找一套2居的租赁房源很难，”8月10日，链家富贵园店业务员对记者表示。
“近段时间，租赁市场房源转到买卖市场的比例非常高，估计在20%以上”，中大恒基市场部经理张大伟告诉记者，房源租赁到期了，房东就通知中介不再续约，而是挂牌出售。
21世纪不动产高级分析师孟奇表示，从目前来看，转租为售的房源主要是以小户型为主，比如双井区域，2006年前后，很多小业主在该区域买了小户型，近期房价持续上涨，部分业主就有意将原本出租的房源出售，再购置一套大户型改善居住品质。
探因 7月租售比近1：500，引发业主抛盘
接受记者采访的多位业内人士均认为，今年3月以来房价持续高涨，带动租售比（每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值）持续走高，这意味着出租不如出售，这也是小业主转租为售的*主要原因。
据中大恒基统计，上半年租售比已经突破1：400的北京二手房市场，7月租金继续下滑，单套房屋的空置期也由6月的12天增加到7月的18天。全市7月租金均价为2270元/月/套，环比下降1.3%，租售比则达到1：495。
我爱我家统计显示，通过出租物业的方式获得的**，仅略高于一年期整存整取利率水平（2.25%），相对于高涨的房价走势而言，租赁市场的****率明显偏低。
张大伟认为，除了租售比持续走高导致部分业主转租为售外，部分以前高价位**的业主，曾因价格下跌被套牢而出租养贷，但现在的房价已经突破历史记录，于是不少人选择转租为售、趁机解套。
■ 业界观点
“四环外无地铁房屋可抛”
对于小业主来说，对未来房价的预期是左右其选择出售还是出租的*主要因素。业内人士普遍认为，由于市场交易相对坚挺、土地价格快速上扬等，近期助推房价上扬各因素依旧存在，但二套房贷收紧以及7月底发改委表示抓紧改进房地产价格和收费监管、银监会拟加强流动资金贷款的流向管理，均说明相关部门将加大对房地产市场的“维稳”力度。
中原地产华北区董事总经理李文杰认为，当下楼市的供不应求短期内很难改善，目前增加房地产**及开复工的供应多要在2010年才能面市，但是，楼市在今年1-2季度已经出现急升现象，至年底估计升幅仍有但空间有限。
张大伟则建议，小业主可以趁此机会，将准备出手的住房抛出，以高位获利，特别是地段不好的房子，比如没有地铁规划的四环外的房屋，因为未来房价走势仍有巨大的不确定性，一旦市场调整这些地方的房价很可能会首当其冲。
■ 个案&算账
卖旧买新更划算
对于小业主来说，现阶段想要实现升级置业的人不在少数。“旧房”是租还是卖，交易成本和收益自然成了他们迫切关心的问题。
张先生夫妇有两套小户型房屋。其中，东三环苹果社区一套60平米的一居，前年以13500元/平米的价格购入，目前以3500元/月价格出租。张先生现在想把老家的父母接过来，想再购置一套大户型。他看上了东四环某项目一套100平米的房子，总价178万。怎样会比较划算呢？北京中原的专业人士对此情况进行比较分析。
方案1：卖旧买新
假设张先生的房屋按苹果社区目前的二手房成交均价19000元/平米成交，由于张先生的房屋未满两年，所以他需要缴纳的营业税为房款差额的5.5％，即18150元，此外，张先生还需要缴纳成交房款1%的个人所得税，即11400元，张先生在卖房阶段，所支付的税费成本共29550元。
也就是说，张先生到手的净款为111.045万元。用这笔款购买新房，他仅需再贷款68万元。目前，第二套改善型居住购房的利率为优惠利率即4.16%，若贷款20年，按等额本息法计算，每月的还款额为4178.22元。
方案2：出租旧房抵月供
张先生准备购入新房是178万元，除去60万元左右的首付，张先生还需要贷款118万元，若贷款20年，每月的月供为7250元。即使把3500元/月的旧房子的租金抵消一部分新房的月供，张先生每月仍需缴纳的月供额为7250-3500=3750元。
