十房网讯 住宅维修金管理办法下月实施 未售房屋也交维修金2009年11月13日 07:05 来源：京华时报 翟烜 吴旖旎[我要发表评论][推荐朋友][打印本稿]·中房协官员：12月中央经济会议定调楼市优惠政策 ·房贷优惠政策取消可能性增大 三方面因素有影响 ·评论：正视公租房梦想与现实落差 惠及更多公众 ·“三水经适房”追踪 ：全市**经适房贷款签约 ·上海经适房销售供应年内启动 两区推进试点准备 ·岁末楼市“风声”紧 近日全国楼市再度燃起旺火 昨天，市住建委发布《北京市住宅专项维修资金管理办法》。该办法将于12月1日起实施。与征求意见稿相比，《办法》略有改动，但对于市民建议降低政策房维修金交存标准的提议并没采纳。
市住建委发言人徐志军介绍，《办法》实施后，新购商品房将按面积收取住宅专项维修资金即公共维修资金，其中别墅等独立式住宅的公共维修资金交存标准调整为50元/平方米，是交存标准*低的。同时，公共维修资金作为房屋的“养老费”，将终身与房屋绑定。据了解，市住建委有关方面已与交易中心进行沟通。今后，二手房合同中，有可能添加过户公共维修资金的条款。
针对屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障等五种危及房屋安全的紧急情况，《办法》规定物业可通过“绿色通道”申请公共维修资金直接维修，从而解决了目前因不能得到2/3业主同意，而无法进行维修的现实情况。
《办法》还明确，自12月1日起公共维修资金划转、使用审核业务交由各区、县办理，业主划转公共维修资金、个人信息变更、过户、退款等业务到市住房资金管理中心各区、县管理部即可办理；而业主、物业申请使用公共维修资金可直接到项目所在各区、县房屋行政主管部门办理。
解读
别墅交存比例50元/平方米
【规定】商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。
【解读】市住建委物业处处长于良表示，与征求意见稿相比，公共维修资金按面积交存的办法并没有改变，只是将独立式住宅、非住宅交存标准下调至50元/平方米。也就是说，今后别墅的公共维修资金标准是50元/平方米。另外，本办法所称的多层住宅、非住宅是指地上结构*高层数为六层以下（含六层）的建筑，交存标准为100元/平方米；高层住宅、非住宅是指地上结构*高层数为七层以上（含七层）的建筑，交存标准为200元/平方米。
对于为什么别墅的交存比例低的问题，于良表示，别墅的业主是一个人，而普通商品房往往一栋楼里有多个业主。在房屋出现需要维修的时候，别墅业主是独立承担费用，不需和其他业主分摊，因此降低了标准。
开发商未售房屋须交维修金
【规定】商品住宅的业主、非住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。预售商品住宅的，建设单位应当在办理房屋初始登记前，将未售出房屋的首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
【解读】市住建委物业服务指导中心副主任郭彦利解释说，此前业主是在办理房产证前交存公共维修资金的，因此存在部分**业主不交存公共维修资金，待出售后由购房者交存的情况。因此，办法要求购房者在办理入住前交存，否则开发商可以不向业主交房。
而针对未售出的商品房，开发商应在办理产权登记前，就其未售出的房屋按照规定标准交存首期住宅专项维修资金。待此房出售时，再由购房人对公共维修资金进行过户。这样即便有房未售，也不会影响小区成立业委会，以及申请公共维修资金的划转等。
五种情况可直接使用维修金
【规定】发生五种危及房屋使用安全等紧急情况（屋面防水损坏造成渗漏；电梯故障危及人身安全；高层住宅水泵损坏导致供水中断；楼体单侧外立面五分之一有脱落危险危及公共安全；消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造）需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可由房屋管理单位申请，经房屋安全及设备鉴定部门出具鉴定报告后，不经业主表决直接维修，相关费用由住宅专项维修资金中列支。
【解读】“这一规定，对维修者和被维修者都给予了保障。”郭彦利说，此前，物业因为得不到资金保障，很多时候没法也不愿意帮助业主维修，结果给业主生活造成很多不便。这一规定实施后，物业公司能够申请到公共维修资金，他们就有理由和动力去帮助业主解决困难。
郭彦利说，五种特殊情况下申请公共维修资金的程序只是省略了业主表决通过环节，而其他环节必须严格执行。按照这个办法将会出现两种情况，一种为物业通过各环节审核，并*终获得公共维修资金划转后，再进行维修。另一种是物业先垫付维修资金，然后再通过各环节审核获得划转资金。但不管哪种情况，物业都必须持有关材料向业委会提出列支公共维修资金，以及向区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门申请列支。同时，他们也鼓励业主聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理。也就是说，物业列支不能通过业委会同意，区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门的认可，就不能获得公共维修资金划转。
■商品住宅专项维修资金划转办理流程
一、业委会持相关材料到开户银行开立基本账户和专用账户。
二、业委会持相关材料到市住房资金管理中心区（县）管理部办理业委会注册审核。
提交材料：
1.《业委会注册登记表》2.《业主委员会备案单》3.业委会主任、副主任、联系人有效身份证明4.基本账户《开户许可证》和专用账户《开户申请表》
三、划转前，需要进行项目楼盘数据核对的，可由业务会持相关材料到市住房资金管理中心区（县）管理部申请数据核对。
四、业委会持相关材料到区县建委（房管局）核定管辖范围。
提交材料：
业委会管辖范围内的小区产权清册（载明业主姓名、住宅坐落和建筑面积等，加盖公章）
五、业委会持相关材料到市住房资金管理中心区（县）管理部办理资金划转手续。
提交材料：
1.划转申请表、业委会预留印鉴2.《专项维修资金划转清册》（业委会、区县建委或房管局物业科盖章）3.业委会授权委托书（加盖公章）
六、市住房资金管理中心区（县）管理部打印《专项维修资金划转结息清册》、《专项维修资金划转通知》，经业委会确认并签章后，进行资金划转操作。
提交材料：
《专项维修资金划转结息清册》、《专项维修资金划转通知》（一式三份，业委会确认并签章）
七、业委会将《专项维修资金划转结息清册》、《专项维修资金划转通知》其中一份交开户银行并查询到账金额。
反应
业主 核对账目应给予适当指导
海淀区太月园小区业委会主任王嘉吾说，《办法》对公共维修资金使用范围进行了较细致、明确的规定，能避免业主申请划转时走弯路，“如果搞不清楚范围，很可能申请了半天，才发现根本不能使用”。以前，不少业主都遭遇过划转申请递上去，却难以落实的情况，《办法》明确规定了划转时间以30日为限，这无疑可以加快落实速度。
王嘉吾同时认为，《办法》没有提到业委会申请划转时核对账目的有关操作细则。但核对环节至关重要，否则划转成功也可能是糊涂账。业委会大多为非专业人士，有关部门应给予适当指导。
针对业委会督促业主按规定补建、续交公共维修资金，甚至提起诉讼的规定，王嘉吾称，业委会能力有限，单靠业主力量无法解决，政府应对这一情形进行限制。
物业
小区收益抵垫付款更划算
开元国际物业管理有限公司负责人表示，此前，公司负责的一些小区暂无法划转公共维修基金，物业方曾垫付维修款项。如今，《办法》的出台给物业收回先行垫付的维修金提供了法律依据，可以说是给物业吃了颗“定心丸”。但其规定的申请返还资金的程序过于复杂，若回收周期过长不利于物业经营，应当在业主授权维修、业主认可质量的情况下，尽可能简化程序。据该负责人介绍，按照公司以往的经验，如果物业为业主垫付了维修金，则会通过与业委会或全体业主协商，用小区广告收益或其他小区内公共区域的收益来填补物业垫付的款项，“这种办法从实操上来说，更快速，更现实”。
回应
三大问题造成资金划转困难
对于维修资金划转，公众反映办理难。截至今年10月31日，有108个小区将商品住宅专项维修资金划转至业委会开户银行，约占总数的1/6。对此，郭彦利说，他们非常希望小区划转，但目前存在三个难点。**，就是小区业主对成立业委会的积极性不高，从而失去划转前提。第二，即便成立了业委会，得到业主大会的授权也不容易，仍然不能划转。第三，部分小区存在商品房和售后公有住房混居的现象，划转前需将这些房屋剥离，而这一工作操作起来也不容易。售后公有住房大多为原来单位公房，后转售给个人。小区公共部分的维修资金由原单位缴纳，业主只缴纳自己房屋部分的公共维修资金。因此在划转时，公有部分的公共维修资金不能划转，这是很多业主产生怀疑和不解的地方。
“审核后划转只需10个工作日。”郭彦利说，只要物业前期工作完全按规定执行，很快就能拿到划转资金。
维修资金利率3%比较稳妥
很多业主对维修资金储存利率长期执行3%不满，认为可以进行**获得更高收益。郭彦利说，按规定，管理部门必须首先保证资金安全，不允许为追求利益而进行运作。同时，维修资金的账面必须始终保证有40亿元可动用资金，以保证有足够资金随时进行划转使用。另外，每年新归集的资金和划转资金也无法预估，所以维修资金不可能长期储存为定期。
截至今年10月31日，全市已累计归集商品住宅专项维修资金210.94亿元，归集户数153.75万户。“根据目前的银行利率，3%的利率还要高于一年期定期利率。”郭彦利说，210亿元减去40亿元，还剩下170亿元，按目前的利率计算，30亿元存5年定期，利率3.6%，40亿元存3年定期，利率3.22%，100亿元存一年定期，利率2%左右，综合计算的收益是3%。因此，现在执行3%利率是通过综合收益计算出来的。
成本决定不降政策房交存标准
在《办法》征求公众意见时，很多市民提出降低政策房维修金交存标准，但*终《办法》并未采纳该建议，于良解释说，根据国家规定，一个区域应统一缴费标准。这个标准应是当地住宅建筑安装工程造价的5%-8%，虽然经适房、两限房的售价便宜，但造价成本和商品房几乎一样，因此公共维修资金交存标准也应该一样。
观点
房子“保命钱”不建议**
房地产律师秦兵表示，公共维修资金划转至业主大会专用账户后，业主可授权业委会管理，但要保留监管权，一旦发现有风险，可立即要求业委会解释。如确实存在问题，业主有权罢免业委会成员。
据秦兵介绍，目前，大部分已成功划转该笔资金的小区都将其以定期形式存入银行，一旦需要使用，可把其中一部分转成活期。由于**风险较大，且方案需要通过全体业主表决，周期拖沓容易错过**契机，所以，大部分小区都将这笔钱存在银行，“不建议去**，这就是笔房子的保命钱”。
新方式
银行愿为业委会垫钱维修
金星园小区业委会主任卞江透露，小区在申请划转公共维修资金过程中发现目前一年期定期利率低于3%，所以暂停划转。光大银行主动找到他们，表示可为其提供担保业务，即在使用公共维修资金时，银行在业委会办理申请手续的同时，先垫付维修款。办完手续后，银行再与住建委核算。“我们不仅能及时用钱，银行还能帮我们监督支出。”
对此，郭彦利表示，无论哪个银行，其提供的垫付资金肯定不是存在银行的公共维修资金，如前期支取不当，未获得业主同意，不能通过
政府审核，这笔钱只能银行自己出。
