十房网讯 3月2日，保利地产2009年度股东大会在其位于广州琶洲的总部——保利国际广场举行。
保利地产董事长李彬海亲自主持股东大会，其中股东的提问环节持续了超过一个小时，面对环境复杂的2010年，大小股东对保利地产在本年度的发展策略显得极为关注。
500亿瓶颈
保利地产09年的销售金额为422亿元。而2010年，李彬海反复表示全年销售目标将在去年的基础上提高20%-30%，他对此的预计是：“大概的销售计划是在去年的基础上增加20%-30%，应该回收是在500亿左右”。
但正是这个销售目标遭受了**人士的质疑，有**人士以万科为例，指出500亿似乎是房地产企业发展的一个瓶颈，这个阶段保利要如何保持快速增长成为一个问题。
对此，李彬海主要强调管理层对今年经营预期的信心。他指出，保利跟万科还是有点不同的。例如万科是集团式的管理，而保利则是扁平式的管理，给了下属子公司很大的自主权。同时，保利地产定位于成长性的企业，提出要3到5年再造一个保利，这就要求保利每年要保持20%到30%的增长。
保利董事兼总经理宋广菊则在发展方针上进行描述，她表示，2009年保利地产在北京、上海、广州三大中心城市的销售额均在当地房企中排名前三。在2010年，保利的发展方针将定调为“以房地产为主业，以中心城市为主，以住宅开发为主；扩大经营规模与提高开发效益相结合，开发性收入和经营性收入相结合，资产经营和资本经营相结合”。
现金流为负？
不少基金及证券研究人士都注意到，虽然2009年保利的销售创下了历史新高，但奇怪的是，去年保利的现金流呈现了负数。
保利地产总经理宋广菊认为，现金流的问题与公司定位有关。宋广菊表示，保利去年回笼资金是非常好的，从这个角度来看，保利的经营管理方面应该还有很大的提升空间，但同时保利也要给自己一个调整的机会。
宋广菊解释：“每次调整对保利地产来说就是一个机会，这个机会并不是说我们就要休息休息、等一等、放慢速度，而是在这个过程中间，我们要排兵布阵，为下一阶段实现我们的战略目标做好充分的准备。所以我个人认为，只要管理上没有瓶颈，只要我们能够有资金的来源，还是要适当的保持一种负债的状态，利用这个杠杆来更好地赢得一些发展的空间。”
事实上，截至股东会之前，保利手头现金约为155亿，占净资产总和的18%，
保利从来“不差钱”
2009年7月，保利地产实施了一项共计80亿元的定向增发。而在3月2日股东会上，尽管李彬海表示，目前尚未确定新一轮的融资计划，但“抓融资、促回笼”仍是今年保利地产的重点之一。李彬海强调：“融资的想法从来没有放弃，不管怎么派股、转赠股、增发，都会保证每股的收益不下降。”
在其他融资渠道上，保利提出，今年净增加对外担保额度为250亿元。加上截至2009年年末的204亿的担保余额，总量或会增至450亿元。
有现场提问质疑高负荷资金链的安全性，李彬海则笑言：“报请股东会的担保额度每年都没用完，开个股东大会不容易，不能老开，要高效。”他同时指出，每年的银行授信额度也用不上一半，保利从来“不差钱”。李彬海认为，保利地产能够只通过担保就可以拿到放款：“这得益于保利的品牌经营，担保贷款能带来的更高办事效率、资金使用效率，对公司的发展大有裨益。”
此外，在2010年短短两个月的时间内，保利已经向银行增加了贷款金额。据保利高层表示，今年保利又提出了一些新的长期银行贷款。
保利表示，因为去年年底调整了债务结构，把短期的债务都偿还了，2010年的还债压力非常小。
土地继续“激进”
据年报公布，保利地产在2009年新增土地储备1338万平方米，地价款总计460亿元，显然这是保利“激进”的一年。
但保利认为，这样的土地成本并不算太高，1338万平方米的新增土储，以底价成交的就达到508万平方米，占全部总数的38%。李彬海说到，2009年新增土地储备的总地价约为460亿元，但实际已付出的总金额不过200亿元左右。
而在其当日的**议案中，2010年用于新增项目的资金也在200亿元左右。同样地，这也只是实际支付费用部分，而总的地价款可能将远远超过这个数。
宋广菊表示，在春节前后这段时间，保利广泛地和成都、重庆、大连、沈阳的政府做了全方位的接触。李彬海则表示：“我们也会利用这种时机做一些低成本的储备”。
此外，李彬海透露到，在2009年闹得沸沸扬扬的阳江海陵岛项目，*后以保利地产完胜龙湖而告终：“海陵岛的地，政府公开挂牌出现竞争是很正常的。虽然*后保利的竞得价比原挂牌的底价高出一个多亿，但*后保利还是获得了所有挂出来的地，龙湖并没有拿到。”
低成本的商业地产
从2009年起，保利在商业地产方面的**力度及关注程度也明显加强。2010年，保利将继续保持在商业地产方面的投入。在股东大会上，李彬海也详细介绍了保利在商业地产方面的策略。
李彬海表示，要保持一个公司的长期平稳的发展，对股东有固定的**，必须是住宅与商业相结合，这是公司提出来的一个战略管理思想。虽然保利目前主要还是做住宅开发，但*终控制目标会根据公司的资产规模来加以调整。李彬海表示，目前保利在商业地产的**，不超过其资产总额的30%。
对于商业地产的**，保利的思路有以下三点：**是在中心城市、中心区域，有目的、有意识的去进行**；第二点对其他区域住宅项目的附属项目，这些商业地产原则上要低成本，从住宅开发中加以消化，减少保利将来对商业地产的持有成本；第三个保利要迅速的组建、搭建商业地产的运作平台，将形成保利商会、保利酒店、保利高尔夫、保利会展等，作为保利地产的业务发展的一个配套。
据李彬海透露，去年广州市银行曾想购买保利大厦，但因看好项目的未来升值空间，保利表示不愿意出让。
私有化保利香港
作为保利集团旗下的两个房地产平台，关于保利地产、保利香港整合的争论从未停止。而关于大股东可能向保利香港注入资产的消息，在本次保利地产的年度股东会上仍然回音不断。
李彬海解释到，保利集团承诺过会整合旗下的房地产业务，从现在来看也确实已经基本做到。目前保利集团旗下的地产平台只剩下两个——保利地产、保利香港，未来进一步整合的机会也相当的大。
李彬海还透露，在去年上半年保利集团曾明确提出要把保利香港整合到保利地产中，当初的整合方案大概是以一种私有化的形式进行。但由于市场突变，私有化的成本增高。在评估方案后，认为这并不优于自主地在市场取得项目，因此方案并没有成行。但集团还是很看重两个平台的整合，而种整合在将来必然会实现。
花絮
有证劵分析师在会上提出，以目前的股价来看，2009年7月以24.12元每股认购保利地产定向增发的股东其实是“被套了”。李彬海则无奈表示股价不完全取决于企业本身：“按正常来说，保利股价应该是往上的，但由于大的趋势以及市场的变化，以及部分**者信心可能受到了影响，故股价有所涨跌。”
同时，李彬海又自嘲自己只是个“打工仔”，带头增持估计起到的提振作用也不大。但他还是重申对保利地产未来发展的信心。
同样在保利的股票方面，有现场问及“为何在2009年初会出现保利地产的股东集体减持。”宋广菊则透露，当时推出的珠江新城“保利108公馆”户型很好，600多万一套，很多股东很喜欢。包括宋本人，还有董事长等股东均有意要购买。
宋广菊称，股东购房“只能打九五折，又无奈囊中羞涩”，故抛了股票套现以购买房子。
