十房网讯 二套房贷不得少于50%、银监会对二套房“认房又认贷”；房价过高和上涨过快的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；利率优惠取消……今年4月以来，国家针对房地产市场而打出的一记记调控重拳，给全国以及昆明的楼市带来了许多不确定因素。
新政调控效应初显一二手房市场观望加重
仔细盘点近期出台的各个房地产新政，便会发现，此次调控政策从控制**需求、加大市场供给、加强市场监管三大核心方面进行调控，政策强度和实际执行力度强于过往历次调控。银监会对二套房“认房又认贷”等一系列政策的出台与执行，让很多一线城市的楼市“受伤”不浅。据中原地产统计，新政出台一周后，北京、上海、深圳等地的土地交易出现锐减，比2009 年周平均（129 公顷）缩减81%。北京等一线城市的商品房交易量环比降幅达三成。
作为二线城市的昆明楼市，正处于房地产发展上升期，市场表现与全国整体大势发展有所不同。从一手房交易量来看，昆明楼市开始出现小幅量价齐跌形势。但因昆明目前新房供给量较少，实际推出新房价格与之前相比，成交情况依旧较好，均价略有上升，仍在7000元/平方米上下徘徊。但从各盘的到访量、成交量及成交速度来看，均有所下降，客户观望心理加重，成交周期拉长。
在新政的连番调控下，昆明二手房市场反应比一手房市场明显得多，出现了**客撤退、二手房挂牌房源量上升、客户到访量下降、买卖双方观望气氛浓重、商铺咨询客户上升25%-35%等现象。
开发商推迟开盘避开新政“尴尬期”
在政府楼市新政的“组合拳”之下，昆明开发商不得不调整营销策略以应对市场变化。据统计，今年5月，昆明新开盘项目不超过5个。在担心惨淡开盘的情况下，部分开发商选择了以推迟开盘的方式来避免尴尬。不少新项目因为前期客户蓄水情况不理想，而不得不推迟开盘时间。
“新政对楼市产生的影响已经是不可回避的了，我们也很想卖房，但到场看房的人，多数人态度犹豫不决，即便销售顾问再怎么殷勤卖力，效果也不大。”一开发商无奈地说，“既然行情不好，购房人在观望，我们也只能跟着‘被观望’。”
“新政出台还不到一个月，大部分楼盘都还在等，价格不会马上有一个明显的降幅。五月推迟开盘很正常，大部分开发商都选择避开这一尴尬时段。”一业内人士说。如此看来，新政出台后，更多开发商对于开盘日期和价格的保守，看得出其对未来昆明楼市走向的不确定，开盘定价已经成为了一门艺术。
买卖双方较劲将持续部分开发商现金流吃紧
一方想买却迟迟不下手，一方想卖却苦于没了市场，究其原因，双方纠缠的核心点就是“房价”。然而记者观察发现，在当前，各方谁都不愿让步，相信双方的纠缠在短期内肯定还将继续。而买卖双方较劲的*终结果，将导致部分开发商现金流吃紧。
一些城中村政策相关细则尚未明朗，势必导致正在参加城中村改造的项目或是准备参加城中村改造项目的开发商面临着地块报规、土地获取等速度放缓的现状；而预售许可证的严格审核，加上购房者观望情绪加重的市场大环境，会影响一部分处于销售阶段的项目的成交，现金流回笼速度放缓；部分开发商在获取城中村地块开发时， 压力剧增；与此同时， 针对昆明土地获取、规划报建于一体的体制下，开发商面临更大的不可确定的市场风险。
面对如此的市场大环境，昆明开发商应该如何调整营销战略才能在买方市场中抢占先机，锁定目标客户？一些手中资金有限的开发商应该如何提高应对风险和危机能力？项目的整体定位及客户群、户型配比上又应该做出什么调整？本期特刊中，黄金楼市也针对目前市场现状，对昆明部分开发商进行了专访。现在让我们来看看在调控新政之下，昆明开发商的烦恼和应对之策。
地产观察 开发商打折“多米诺效应”已显现
随着房地产调控力度的不断加大，热点城市自4月中下旬开始，楼市的观望情绪正不断加剧，成交量已经明显萎缩。5月5日，恒大地产率先打破市场坚冰，拿出了实质性的优惠措施，在全国楼盘统一推出八五折促销活动，希望将徘徊不前的市场撕开一道口子，撬开业已冷清并将进一步恶化的市场，抢先一步实现“落袋为安”。
再来看看其他的开发商。上海*大的本土开发商，绿地集团开发的“绿地公园壹品”，5月4日推出的公寓，此前市场预测的开盘价格为1.8万元/平方米，而此次打出的均价却为16000元/平方米，*终购房者享受的折后均价为14000元/平米，仅相当于去年12月份的价格。而目前周边同类公寓*高销售价格，已经接近1.9万元/平方米，实际上已经优于八八折了。
据《东方卫视》报道，绿地开发的其他楼盘，*低其实已实行九折优惠，甚至出现了一日一价的“日议价”，比如松江新城蔷薇九里，目前是明码打折，一次性付清可享受9.2折优惠，按揭也可以享受9.4折优惠，和前几天9.3折，9.5者相比，又实惠了不少。
由于绿地此次打折实行的是差别化安排，打折楼盘均处于外环，且为推盘量较为集中的区域，因此这个折扣推出后，市场依然反应平淡，成交套数依然很少。但“日议价”所表现出的降价趋势，应该比恒大的八五折促销影响更大，也更贴近市场。
面对房价必将驶入下跌通道，无论是恒大集团的八五折，还是绿地集团的“日议价”，都反映出决策层的睿智，体现出开发商已经读懂了市场的变化，作出的选择也是极为明智的。目前市场之所以没有作出积极的回应，根源还在于开发商给出的优惠幅度依然不到位。
面对逐渐低迷的房地产市场，相信精明的开发商一定会灵活运用价格利器，实现“现金为王”，让自身风险*小化、利益*大化。就目前较为明朗的市场走势而言，降价虽然不是**的，但不降价却是万万不能的。
此次中央的调控决心，比以往任何时候都要坚决，采取的实质性措施也是*多，显示出“房价不下，调控不止”的政策思路。所以此次调控，如果房价不能回调到2008年的*低水平，恐怕不会轻易鸣金收兵。
在此预计，在未来的一个月里，将有更多的开发商参与房价的打折优惠活动，其幅度也一定会突破恒大目前的八五折。因此，全国范围内的“多米诺骨牌效应”，实际上已经初步显现。□周蓬安（房地产资深评论员）
应对面面观 全国各新盘优惠逐步加大
近期，部分开发商对低销售率楼盘的“优惠”幅度逐步加大。5月7日-9日，中国证券报记者集中走访了北京、上海、深圳、广州、成都和武汉等城市的楼盘。其中，京沪房价整体依然坚挺，但销售率创历史新低；珠三角区域受恒大促销效应影响，新盘价格松动明显；成都、武汉等中西部城市因前期房价涨幅较小，因此新盘优惠程度较为有限。
京沪：价格优惠有所松动
“5月份获得预售许可证的老盘项目，除了2%-3%的优惠外，价格基本上没有太大变化。”北京一新盘监测机构的分析师指出。位于北五环外的中铁国际城、华贸城等项目，目前的销售均价都在20000元/平方米。
在上海，外环郊区的楼盘价格有所松动，宝山、嘉定的楼盘出现9.7折、直减8万元的折扣优惠。宝山区万业紫辰苑目前的报价是1.7万元-1.75万元/平方米，单价可以打9.7折。位于临港新城的蓝色城邦二期同样也有类似折扣，只要支付定金便可优惠1%，一次性付款再优惠3%。
珠三角：房价下跌态势明显
深圳新房销售均价已经连续三天低于2万元/平方米，这与之前持续高居2万元/平方米以上相比，下跌态势已经十分明显。
罗湖区超高层新盘兰亭国际名园4月24日开盘，该楼盘有近500套对外销售，价格2万/平方米起，较开盘初期已经有所下降，该楼盘还与合作按揭银行推出了“存10万抵20万”的优惠。
前海区域的丽湾国际公寓也是4月下旬开盘项目，均价14000元/平方米，比市场价低了4000元左右。盐田区的金水湾御园，一房一厅的尾盘，均价11500元/平方米，推出了返现金2万元、赠送3万元装修费的优惠。
中西部：房价回调有限
在成都，近期楼市成交量减少，但价格并未现较大松动。在成都2010年春季房交会上，20多家开发商的优惠一般不超过3%，多半只有1%-2%。例如一套总价80万的小户型，通过房交会办理VIP卡抵1万现金，签约时再优惠1%，这样的组合优惠幅度约为2.2%。
位于成都东二环和南二环边的两个大盘，去年同期的每平方米均价分别约为6600元和7500元，目前均价则为1万元和1.1万元，涨幅分别为52%、47%。
在武汉，与恒大华府相邻的葛洲坝世纪花园并没有跟着打折，其销售人员称，葛洲坝世纪花园的小户型已经全部售完，目前只剩下130平方米以上的户型，价格和几周前一样，6000-6300元/平方米。 本报综合
