十房网讯 也许你压根没有想到，有一天你也会**到房地产中来。是的，这就是REITS的魅力，让普通大众都能有机会成为房地产**者中的一员。
“地产打包”，央行和证监会牵头
对于大多数中小**人而言，**房地产的门槛较高，**相对困难，房地产行业成为远离社会大众的“暴利”行业。少部分能够跨过门槛的**者对房地产的炒买也造成了房地产的假性需求，促使楼市产生泡沫。
但是，REITs出现了。它的出现让大多数的你，参与房地产**梦想成真。
持有REITs单位就如同持有股票一样，**REITs的**主要来自于股利分配，而股利的来源可以为不动产的租金收益或是按揭贷款的利息收入。一般说来，REIT所提供的股利平均高于普通股。
REITs的**标的很广泛，可以为任一用途的不动产，如商业大楼、购物中心、店铺、公寓、工业园区、厂房等，有的REITs则是特别专注于某个地理区域的房地产**。对于**者而言，这种打包的方式对于降低**风险的作用是显而易见的。
据悉，目前国际上大部分REITS的**期限为7-10年，但到中国，这种期限就缩短到了5年左右。在中国内地，目前这种上市交易的REITS数目很稀少，大多都是私募性质的，其本质也就是银行和信托机构因股权**而产生的一种短期的借贷行为。和香港、海外等的房地产信托**基金有很大的区别。
与传统的房地产**相比，**REITs不但可以享有等同于**房市的获利，并具备了更强的流动性，而符合一定条件的REITs通常还可以免征所得税和资本利得税。据悉，目前国内的REITs有两种模式，分别由央行和证监会牵头。
例如证监会版REITs是以股权类产品的方式组建房地产**信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众**者一样通过持有REITS股份间接拥有物业所有权，REITS在交易所公开交易并且机构**者和个人**者均可参与。
5.5%营业税+12%房产税+25%所得税
按照现在通行的做法，REITs的主要发行对象是符合资格要求的机构**者和50个自然人，认购起点在100万-300万元之间。因对资金起点的要求较高，所以REITs产品属于一款高端产品。
正是因为资金起点高，这就需要金融机构以自然人的身份参与其中，比如以银行作为自然人的特定单位，它在购买某个房地产信托**基金之后，将其作为单个的理财产品面向个人**者进行发行。一般的目前，REITs可走的渠道有两条，银行和证券渠道。
相比之下，开发型的产品收益要高于收租型产品，这主要是因收租型产品需缴纳5%的营业税、12%的租赁税和25%的利得税，这些应缴税款直接摊薄了收租型产品的利润，但收租型产品的收益则相对较为稳定。
理论上讲，REITs的收益则只需要符合一定条件，通常还可以免征所得税和资本利得税。但目前国内在免税政策方面还在试点过程中，到现在为止也还没有一个明确的政策出台。
而按照现行的税收政策，交5.5%的营业税和12%的房产税，在之后还要交25%的所得税，REITs的预计年**内部**收益率在10%-20%之间，发行后产品的净利润为6%左右。而国际标准要求的REITs**为7%-8%。
风险可控，制度需完善
实际上，REITs的风险主要来自三个方面，首先是市场风险，表现为所打包的物业是否能够按照原来预期的时间和租金进行出租，而且收益和行业景气程度密切相关;其次是管理风险，目前国内比较缺乏商业物业方面的管理人才;*后是来自政府和银行方面的风险，现在国家的法律法规和银行的态度对RIETs产品的发展并不明确。
但是并不代表风险不可控。**者在**REITs时，必须对项目进展情况和过往的历史数据进行分析，特别是收租型的REITs产品，从中可以发现风险点。相比而言，开发型的REITs产品，开发商多选择和金融机构合作，合作之初已经对风险进行评估，个人**者更容易判断风险。
相比较而言，香港和海外的REITs已存在一段时间，无论在法规及制度上都比较完善。虽然在中国内地，近年来发展了一些本土化的信托基金，但到目前为止，真正上市的REITs数目还很稀少。加上国内现时尚未有一套完善的房地产**信托法律制度，对信托收益的纳税制度未有规范，也没有与REITs相关的税收优惠政策，因此，营业税、租赁税等的征收会对其相对稳定的现金流入造成较大的冲击，在很大程度上削弱REITs的分红能力。
