十房网讯 地方政府既要完成保障房建设的目标，又要完成商品房价格的控制目标——这两个目标之间，却存在着一定的矛盾。
政府调控房价的紧箍咒依然念个不停。
3月28日，一位知情人士向记者透露说，北京市正在加紧对房价的调控，除了日前出台的差别化土地增值税清算方案等政策外，还在酝酿更多控制房价的措施。例如，可能对标价过高的楼盘开盘不予发放预售证等等。
与北京市坚决抑制房价上涨的态度不同，近日全国40个城市发布2011年房价调控目标，未提“降”字。
中房协秘书长苗乐如表示，房地产调控的储备政策仍然有，调控政策并未出尽，今年各地政府要将调控房价作为主要工作目标。
记者还了解到，由国务院派出的房地产调控效果调研组，也开始陆续回馈调研结果。苗乐如表示，地方政府和开发商应将居民承受能力作为参照指标，这几年房地产行业发展过快，出现了一些过热现象，与居民收入的增长不相符。
“国十条”调控政策出台将满一年，而房价并没有明显降低，在不断加压的调控政策下，房价走势将取决于地方政府的态度。
态度问题
地方政府的态度，是房地产调控政策能否彻底执行的关键。
按照新“国八条”的规定，各地政府要在今年一季度之前，公布本地2011年度房价调控目标。
但截至3月28日，全国仅有40多个城市出台了房价调控目标，而且这些目标均是“涨价控制目标”，没有提出降低房价的要求。
甘肃省住建厅一位官员电话中告诉记者，此前地方政府没有制定过房价调控的目标，而且新“国八条”要求时间比较紧，国家发改委等部门也没有给出制定的参考依据。
据上述官员介绍，甘肃省在2月份就召开了房地产调控会议，后续不断在协调工作，本次兰州市出台的房价调控目标，在全国也属于比较早的。
由于没有制定调控目标的参考方法，很多地方政府都在等待北京等一线城市出台房价调控目标后，再仿效之。
然而，一直到3月中旬，北京并没有将制定房价调控列入政府工作会议的议程。眼看3月底的时间大限即将到来，很多城市干脆出台了“房价增长不高于本年GDP增长或不高于居民收入增长”等调控目标。
也有少数城市将房价调控目标明确提出，多数将涨幅确定在9%-15%之间。
据中国指数研究院统计数据，今年前两个月全国主要城市土地成交量大幅度下滑，成交价格环比持平，并且开始走低。
住建部政策研究中心一位专家表示，房地产调控进入攻克房价的关键时期，在这个时候，地方政府的态度*为关键，其是否站在维护房价稳定的立场上，是房地产调控政策能否彻底执行的关键。
然而据记者调查，多数二三线城市在执行限购政策问题上态度不坚决，或者存在诸多漏洞问题。
例如，石家庄在出台限购政策的时候，直接规定了限购的有效期到2011年12月31日，这就给市场一个明确的预期，限购政策不会在该城市存在太久。
再比如，石家庄在出台限购政策的同时，大幅度放宽城市户籍管制，将原来城镇户籍的条件大幅度放宽，只要在当地工作满半年就可以申请当地户口，如果具有本地户口，就可以少受限购政策的限制。
在这次地方政府出台的限购政策当中，有一批城市将限购政策范围规定在省会城市的几个主要城区内，未将卖地*多的新区放在限购政策之内，仅仅对老城区进行限购控制。
北京链家地产首席分析师张月表示，老城区多数是改善性购房集中的地区，老城区没有太多的土地，不是房地产发展的重心。
海尔地产总裁卢铿在“2011中国房地产百强企业研究成果发布会”上对记者表示，二三线城市是“国十条”出台以后，房价上涨的热点，而目前出台严格限购政策的城市是一线城市和省会城市为主，二三线城市多数是没有出台限购政策的城市，需要防范房价上涨向二三线城市转移。
据了解，多数城市都与本省住建厅签订了房价调控和住房保障的目标，但是由于目前仅有100多个重点城市的房地产数据对住建部进行直报，多数二三线城市的房地产数据是由地方政府上报的，这就存在数据作假的机会，因此签订房价调控目标对于这些城市的刚性约束并不大。
供地减少
保障性住房用地的大规模增长，减少了商品房用地的供应速度和规模。
中国指数研究院院长莫天全向记者表示，当前房价调控的另一个关键问题是供地问题。以前调控的教训是，在房地产市场低迷的时候，土地供应大幅度减少，进而形成房屋供应量断档，随后又引起房价的报复性反弹。
莫天全表示，在房地产市场低迷的时候，更要高度关注土地市场的供应，要使得各地政府完成全年承诺的供地计划，从长期上增加供应，抑制房价过快上涨。
以北京为例，北京近日出台了土地增值税清算的差别税率，提出将利润超过200%的房地产项目按照*高5%进行土地增值税预征。
北京中原地产分析师张大伟表示，土地增值税差别化清算税率政策，有助于增加开发商持有土地成本，减少开发商囤地几率。
而这样的政策是北京市住建委和北京市地税局联合发布的，虽然力度很大，但另一方面北京市国土局却没有跟进宣布土地供应计划的增加，以增加土地供应来抑制房价。
相反，北京市土地市场一季度土地成交量和供应计划都在不断萎缩。
据链家地产研究部数据，2011年1月至今，北京土地市场共成交46块土地，其中居住用地仅6块，占比仅为13%。
张月认为，*近3个月，北京土地成交量逐步减少，1月成交23块，2月成交16块，3月至今仅成交7块。
而居住用地1月成交4块，2月成交2块，3月至今仍无成交，并且正在交易的地块中也无居住用地，预计3月份北京土地市场居住类用地恐将0成交。
从历年北京土地成交数据来看，**季度都为供地低谷期，但今年一季度居住用地成交量同比减少约65%。
根据北京市土地整理储备中心信息显示，4月份的土地出让计划已经排到4月13日，并且计划入市的2块地都是商业用地。预计居住类用地在4月份的供应也会保持较低水平，北京土地市场进入短期供地荒。
北京大岳咨询公司总监李伟表示，今年一季度全国土地市场将会出现大幅度的交易量下滑，根本原因在于地方政府不愿意低价卖地，也有开发商资金链紧张，拿地减少的原因。除此以外，还有一个原因就是今年一季度各地政府都在忙于安排保障性住房用地，保障性住房用地的大规模增长，减少了商品房用地的供应速度和供应规模。
深圳光耀地产集团环渤海区域公司董事长袁毅表示，房地产调控应该关注土地市场存在的结构性矛盾。尤其是保障性住房用地增长给商品房用地带来的影响。很多地方政府要求开发商在商品房用地中配建保障房，但是忽视了因此给商品房带来的成本增加和价格上升的压力。
李伟表示，当前地方政府一方面面临完成1000万套保障房建设任务的压力，另一方面又要完成房价控制目标，这两个目标之间存在一定的矛盾，需要高度关注。
河南建业总裁胡葆森也在上述“2011中国房地产百强企业研究成果发布会”向记者表示，今年7月份将是房地产调控影响显现的时候，届时地方政府可能要面临很多过度调控带来的后遗症问题。
