十房网讯 （广州日报）蒋悦飞 张忠安
在持续的宏观调控政策下，房地产企业的资金链越来越紧，市场上的存货越来越多，已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。同时，业绩增长明显下滑，“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。
资金紧张，业绩下滑，但让人不可思议的是降价似乎总是遥遥无期。在开发商看来，全新楼盘售价低于吹风价，或者是原楼盘新项目售价不上涨已经是做了极大的让步。
为什么开发商宁愿勒紧裤带也不愿降价？记者试图寻求答案。文/表 本报记者 蒋悦飞、张忠安
开发商的悖论
降价风声紧 实质性降价仍是未来时
温州出现了抛货潮，富力地产董事长李思廉也在中报发布会上表示，富力公司在价格上已下调10%，预计下半年还将作出调整。但实质性的降价仍是未来时。
7月份全国70个大中城市房价报告显示， 70个城市中有39个城市新建商品住宅环比价格上涨。而同比价格下降的城市只有1个。
来自某网站的分析显示，与2010年全年相比，7月份一线、二线、三线城市均上涨4%以上。而且实际上，市民实际承受的房价上涨幅度更高：广州上月一手房网上签约均价高达13218元/平方米，同比上升17.8%。“预计9月份前后房价将首次出现环比负增长。”易居中国的预言能否成真？
开发商的资金
资金链紧 业绩下滑
开发商自筹资金比重已和2008年持平
不降价，并不是说开发商的日子很好过。实际上，开发商的资金链已经越绷越紧。
来自CREIS和国家统计局的数据显示：2011年1~5月，开发企业的自筹资金比重再次上升到39%，达到历史*高，已经和2008年金融危机时持平。一季度开发贷款额度仅为0.17万亿元，同比降48%。
股权融资同样受挫。德意志银行亚洲区**银行部主席蔡洪平表示，今年上半年没有一家房地产公司在香港上市，实属罕见。从渠道里获悉，将近有14~18家公司准备上市，但没有一家成行，相反有一家公司，复地还退市了。
另外，中国某研究院的报告显示，外资所占比重一直不高，近年来稳定在1%左右。
万亿债务或使房企**降速
截至目前，沪深两市已有98家上市房企发布中报，累计实现净利润193亿元，平均增幅也只有23%，其中33家公司业绩有不同程度的下降。
“万保招金”这四大龙头业绩增幅也多数表现不佳。除保利地产业绩增长71.74%外，万科今年中报净利润仅增长5.88%，而金地集团更是下滑了61.05%。如果平均估算，这四家龙头的整体净利润为77.14亿元，同比仅增14.99%。
债务增幅高于业绩增幅
而上市房企平均资产负债率超过60%。截至今年6月30日，这些公司的债务总额达10102.7亿元，同比增长43%，远高于业绩增幅。其中被称为A股地产四大金刚的“万保招金”负债*高，合计达到4541.15亿元，而去年同期的负债仅为2779.45亿元。这也意味着，四大龙头房企今年中期的负债总额增幅达63.38%。
同时，98家公司的平均资产负债率为62%，有60家资产负债率有不同程度的上升，负债率超过70%的也达到40家。四大龙头企业的资产负债率也都维持高位，其中保利地产达到81.09%，万科为77.85%。
分析称，虽然上市房企为避免短期偿债压力过高，债务结构有了调整，短期借款和一年内到期流动负债增长幅度相对较小。但宏观政策不放松将增加上市房企的财务成本，业绩增长受到冲击，房价和**调整或是必然选择。
焦点关注
开发商为何不降价
面临资金面的困难和业绩的压力，开发商为何不降价呢？记者对此进行了调查分析。
理由一
上半年6051.9亿信托
资金进入房地产领域
据中国**担保有限公司业务经理卞希国介绍，公司主要是给房地产企业作贷款担保，“今年上半年就做了17亿元，保利、万科都有向我们贷款。”
住建部政策研究中心副主任秦虹表示，调研发现2010年国内市场涌现了20多只房地产私募股权基金，去年末资金规模达到500多亿元。今年上半年**房地产领域的信托资金的金额按照信托协会公布数据是6051.9亿元。
理由二
看好后市
不愿贱卖优质资产
前美国银行美林董事总经理、安泰盘实总裁蓬钢先生表示，缺钱的房地产业要么是尽快以相对低的价钱把手里资产卖掉，换取现金，要么去市场上融来相对成本比较高的资金，“我建议还是尽量少贱卖优良资产，相信这轮调控后，资产价格还有大幅度上升。”
高和**董事长苏鑫表示，中小企业如果生存都是问题，那就降价，“那些微型企业，就一个项目，干脆把项目卖掉。中型的房地产企业可以用股权融资方式跟基金合作。需要短期资金，可以跟信托合作，转向民间高利贷风险很大。”
理由三
降价很复杂
效果并不一定好
为何宁愿高成本借贷，也不降价促销？“有些是高端房，目标客户被限购限贷，降了效果也不好；有楼盘若大降，则前期业主闹事。”某研究院综合研究部部长表示。
“一旦降价会引起退房和利润下降及贷款机构的注意，而借钱可以*快速度提高资金周转率，况且销售款被政府监督，很难在短时间解决资金缺口的问题。”亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，“因此，不到万不得已，开发商就算‘没饭吃也不会降价’。”另外一个方面就是机构贷款的金额比较大，而靠销售一下要回收庞大的资金不太可能。
市场研判
资本金上调至35%
开发商或有可能降价
在何种情况下，开发商才会选择降价呢？“就是到了贷款贷不到和销售连续半年大量下降，资本金从现在的20%上调至35%，或者是爆发金融风暴的时候。要不，开发商不会降价。”谢逸枫表示。
