“十年前，房改带来了中国房地产**个黄金十年；十年后，价值地产将成为行业新的趋势。”
7月27日，在中国价值地产总评榜上，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，“十二五”期间，整个房地产业和市场、企业和产品都面临转型和创新的问题。针对价值地产这一概念，其理解为房地产产品的价值或者是项目的价值，同时也指房地产企业的价值。而从产品层面来看，*突出的一点是要盖好房子。住建部政策研究中心副主任秦虹在解读中国房地产价值理论研究的重要意义时认为，价值地产或将成为行业发展新方向。
调控当前，压力不减，一向以“地段论”为价格导向的十堰楼市又该如何实现“价值论”的回归？而受“地段论”影响深远的十堰房价如何完成以“价值论”为核心的质的蜕变？
十房网讯（十堰晚报楼宇周刊）本刊首席记者 吕伟
虚火旺盛的十堰房价
2010年年中至2011年上半年，十堰房价虚火旺盛之势令人愕然。
某房地产网站*新公布的8月份房价数据显示，十堰各大房地产在售项目价格（均价）集中在以下四个层级——
*高者为上海城的8900元/平方米，日盛·中央华府为8500元/平方米，万隆国际商城为8300元/平方米。
“7000档”主要包括柳林春晓二期的7600元/平方米，和昌·国际城的7500元/平方米，彪炳·盛世广场的7350元/平方米，天麟·时代广场和铂金广场的7300元/平方米，人和晶座的7000元/平方米。
北京小镇三期6990元/平方米，水云间城市花园6900元/平方米，中东国际和中环世贸广场6800元/平方米，冠城世家6400元/平方米，阳光·栖谷6300元/平方米，信实·园上6000元/平方米，此为“6000档”价格阵容。
“5000档”项目多位于东西城两翼，比如尚景·春天的5900元/平方米，铸邦·红果林二期5800元/平方米，四方新城·随园的5500元/平方米。此外，本档还包括中心城区个别项目，比如泰山·阳光庭院的5700元/平方米和车城御园的5600元/平方米。
**低于5000元均价的，是东城的名城港湾，均价4560元/平方米。
也正是在这一时期，十堰楼市的折扣风刮得比任何时候都要猛烈，并渐次延伸到了传统黄金销售期的金九开局阶段。
**时间引发全城关注的当属阳光·栖谷。在阳光·栖谷二期揽山居开盘前夕，阳光地产6300元/平方米的均价引发热议，同时一次性付款95折的优惠同样****。此外，据介绍，阳光·栖谷项目二期尚可享受按揭和公积金付款98折，VIP卡客户优惠100元/平方米，开盘当天认购优惠100元/平方米。
与此同时，十堰楼市的领军项目上海城推出了一次性付款96折和按揭98折的优惠，免费赠送一台中央空调。和昌·国际城一次性付款优惠力度更是低至94折，名城港湾也有着一次性付款96折的优惠活动，九龙·太阳城一次性付款优惠为97折。
“唯地段论”的衡量标准
面对上述纷繁的折扣数据，不免让人有眼花缭乱之感，但掩盖不了一个核心问题：十堰房地产市场的产品层级构建是何现状？
记者在采访中得知，多位业内人士均认为十堰房地产市场并没有明晰的产品层级划分，*大的衡量标准就是“唯地段论”。
湖北汇城置业有限公司策划经理周芳表示，就目前而言，十堰房地产市场产品还没有真正区分出层次来，还停留在以地段论价格的状态。“就城市格局来说，中等层次的产品类型占大多数，但相对的层级之分还是存在的。”
“十堰中心城区有效地块稀缺，加之处于城市化进程的初级阶段，城市结构决定了房地产市场的供应结构，也就是产品层级。”十堰市阳光房地产开发有限公司策划经理景波解读说，十堰属于典型的带状城市结构，一直以人民路、朝阳路、公园路以及北京路为发展主轴，“唯地段论”确实是十堰地产市场化10年的*大特征。
十堰百思勤地产机构营销总监王鹏浩有相同见解。其认为，目前的十堰房地产市场除了地段的区别外,其他方面基本上没有太大差异,房企所能够做的多为景观细节、物业配套、圈层构建以及品牌塑造。
景波眼中的十堰房地产市场产品层级是什么样的呢？
“相对而言更加狭窄。”其表示。为什么这么说？因为早在世纪之初，十堰地产市场就有着澳门花园为代表的高端别墅产品，而现如今产品线主要就是电梯房，也就是小高层和高层，多层产品也在锐减。
“目前十堰房地产市场处于膨胀期，无论是产品还是价格都是。”景波指出，唯有步入理性期才是出路。“比如花园洋房大量出现，电梯小高层成为主流产品，以及会不会出现稀缺产品的别墅？”
王鹏浩认为，目前十堰的产品细分并不明晰，合理的全面的产品层级没有得以构建。
一位资深民间观察员指出，“从消费者需求和不同的消费定位来说,房企会根据市场需求和地块情况对产品进行高中低的产品细分，但开发商逐利的天性加之十堰地产开发区域的局限使得这一原本应该明晰的界定被价格湮没。”
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭曾撰文指出，若将地段概念实际化，就是说一个楼盘在地理位置上的价值。一个楼盘的本身建筑质量和设计再加上地段，就可以基本决定一个楼盘的价值。
由此可见，地段不是**的，只是支撑起地产价值的一个组成部分，是价值链条的一个环节。
价格如何回归价值
产品有梯度，有层次，价格是不是也应该有相应的梯度和层次？
周芳认为，目前十堰房地产价格上可供支撑的因素与价格不尽符合，而且价格体系上没有满足市场对多元化的需求。
事实上的确如此。
“就拿上海来说，同一个区域，不同的楼盘，产品不同，价格就有很大的悬殊。十堰也应该是这样的。”其进一步分析说，价格是个很复杂的问题，产品的形态、定位、配套、位置等因素都会直接导致价格的不同。比如说，因为十堰城市教育、医疗以及市政设施等配套上的不足，所以导致相关区域周边的房价过高。
景波分析说，产品层级的不健全折射出的是高价格支点的缺乏，特别是没有高端稀缺产品的市场尤其如此。“十堰地产产品唯地段论，房价同样唯地段论，这一点和十堰城市结构特征同样息息相关。”
“为什么十堰房价无层级之分？中心城区成熟，东西两翼的美好未来，都使得房价有了飙升的理由。同时，地处过渡地带的项目就会选择跟风上涨，这是不理性的。”景波说。
那么，对于价格和价值并不契合的现状，怎么破解？
“如果相关配套能更完善一些，能更趋衡一些，那么房价的平衡度就会高一些。”周芳建议。此外房价虚高的另一个深层次原因就在通胀压力、**渠道匮乏以及房企逐利。“如果在上述领域有所作为，加上保障房建设的提速，房地产市场价格体系趋向理性和务实不是没有可能。”
“开发商对此应该有一个理性思考。任何一个产品，价格与价值不对等，就会产生泡沫。只有让广大消费者能买到真正适合自己的产品，才会有利于房企的发展，也才会有利于整个房地产行业的发展。”周芳说，“对于消费者而言，他们要明白什么样的房子值什么样的价钱，不过这确实需要一个过程。”
“事实上，地产价值是一个内涵和外延极为恢宏的命题，在房地产市场即将步入一个全新发展阶段的大背景下，一条由物业价值、房企品牌价值、区域（地段）价值、配套价值、圈层认同价值、物管价值等组成的‘地产价值链’将成为市场主流法则。”多位业内人士如是说。
