十房网讯（十堰晚报楼宇周刊）记者 毛以国 报道：
在一系列调控政策影响下，一向坚挺的楼市陷入观望期，北京、上海等一线城市大批炒房者撤离。作为三线城市，虽然十堰近几个月的住宅成交量也非常惨淡，但十堰的商业地产却异军突起，似乎昭示十堰商业地产时代正在到来。但也有业内人士指出，十堰商业地产仍处于起步阶段，不仅开发商需要探索适合自己的开发模式，**者亦需拥有一双慧眼。
前景看好
地产新生不断涌现
近年来，在全国商业地产一派红火的大背景下，不少开发商也看好十堰商业地产项目，纷纷加大了商业地产开发比重，使得本市商业地产日益活跃。
在北京北路，阳光·栖谷以其10万平方米的商业体量成为业界翘楚。据十堰市阳光房地产开发有限公司策划经理景波介绍，阳光·栖谷商业规划包括五星级酒店、栖谷天街和写字楼等，所有商业项目只租不售，其中五星级酒店为自主经营，栖谷天街为统一管理下出租经营。景波指出，之所以在此规划一处如此大规模的商业体，这与周围的商业发展潜力密切相关。预计阳光·栖谷业主全部入住后，居民容量将达到2万人。加上周边文化产业园建设等项目，未来5年内，人口容量将达到5万人。同时，郧十一级公路、发展大道和东环路贯通也将为其带来无限商机。
在北京中路，中环世贸广场商业面积达45000平方米（含车位），其中单层*大面积为7500平方米。商业形式为主力百货店+商业街，商业体的60%为开发商自有，其他对外销售。其中一期3500平方米的商业项目于2009年8月开始销售，目前销售面积已逾70%（余下为二期配套）。二期商业面积为24500平方米（不含车位），其中开发商自有部分正在完善加盟全国连锁百货商场的手续，届时将实行自主经营，其余部分采取售租并存模式。由于依托大学城商圈，项目商业前景被广泛看好。该商业体自今年8月中旬推出以来，预售卡已销售200余张，可谓“出路”无忧。目前，该项目三期4000平方米的商业体正在建设之中。
在五堰，随着2010年原物贸大厦改造工程的正式启动，这座沉寂14年的项目变身为维也纳商业广场，成为十堰为数不多的纯商业地产项目之一。项目总建筑面积42306平方米，含括商铺、大型连锁超市、高级休闲会所KTV娱乐城、高档餐饮、多功能会议中心、酒店、办公等商业形态，被誉为“多功能商业航母”，成为十堰市中心区的标志性商业建筑之一。
在六堰，万隆国际商城集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、旅游、商务办公和住宅公寓八大功能为一体，被誉为十堰市首席“情景式购物体验中心”。项目属于高层商住楼，其中5层商业裙楼共分为9个城，每个城有不同的规划和装修风格。商城为开发商自有物业，只招商不出售，将来由国内专业的运营管理公司进行统一的运营管理。
不管是维也纳商业广场，还是万隆国际商城，均处于五堰和六堰传统商业圈，发展前景亦被看好。除此之外，和昌·国际城、武当广场、新人民商场等一大批大体量商业地产的出现，都将进一步改善十堰的商业形象。
底商为主
“现铺+熟铺”成长性好
据中环世贸广场执行总监黄华介绍，商业地产主要分纯商业地产、底商（利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足业主或区域消费需求）和“万达广场”模式（城市综合体）3种业态。综观我市的商业地产，基本上含括了上述3种业态，但以底商为主，占据整个商业地产90%以上。纯商业体较少，仅存在于几个成熟的商圈之内，如维也纳商业广场、新人民商场等。至于“万达广场”模式，是少之又少。
黄华分析，本地商业地产之所以形成以底商为主的业态，与城市环境有着密不可分的关系。底商有两个显著的特点：沿路而建（临街）、进深很短。十堰身为山城，是一个典型的带状城市，房地产多呈带状分布，大型社区不多，这种条件决定其天生比较适合底商的发展，也在一定程度上限制了其它业态商业地产的发展。除此之外，底商的发展还与其自身特性有关。底商是作为物业的配套设施而建，面积通常不超过所配套物业的20%，天生就有一定的顾客源，再加上周边区域的集结，潜在的强劲消费力蕴含着可观的商机。沿街底商多以城市主干道为立足点，交通便利，较高的流动性客流也能保证其可观的收益。这些特性使得底商具有低风险的优势，而低风险带来的高**使底商的发展空间无限扩大。
相对来说，纯商业体往往定位较高端，且一般需要3—5年的“养铺期”，慢慢聚集足以支撑该商业体的人气。“万达广场”模式通常存在于50万平方米以上（其中商业面积在20万平方米以上）规模地产中，当前，十堰具有如此规模的大型社区不多。正因为以上诸多因素，目前十堰商业地产形成了底商唱主角的面貌。
就目前来看，许多沿街底商在发挥自身优势的同时，还积极引进知名的商业品牌入驻其中并成为“龙头商铺”，以此来带动区域内的其他商业。不管是中环世贸广场正在洽谈加盟的全国连锁百货商场，还是铂金广场将引进全国500强企业“武汉中百仓储”，都属于此类。此举在优势突出的“现铺”基础上，又将自身变为具有高价值的“熟铺”。“现铺+熟铺”的成熟模式具有良好的市场成长性，出租率高，商家稳定，经营有序，****明显。对于“现铺+熟铺”型的沿街商铺，无论是****，还是盈利空间，因为看得见、摸得着，保障性大大提高。
同质化严重
走差异化经营路线
随着旧城改造步伐加快，商业地产项目陆续推向市场，再加上东部新城区特别是北京路沿线商业地产的上市，我市商业地产逐步呈现规模化开发趋势，这种激烈的竞争态势将推动我市商业地产开发档次的进一步提高。但是，业内人士指出，我市的商业地产也存在着部分项目定位不明，以及部分企业出于回笼资金的需要而把产权直接卖给**者的情况，这样很容易使商业地产的功能化、规模化达不到应有效果，进而会加剧地区商业的同质化竞争，对可持续发展不利。
“商铺的发展是一个慢热的过程，除了与本身的硬件和规模有关外，还有两个决定性因素，就是企业实力和经营能力。”黄华指出，十堰商业地产发展中，存在部分开发商被商业地产的高利润所迷惑，从而导致商业地产存在盲目开发现象。加上对商业特性的把握存在偏差及对商业规律了解不够，许多开发商在忽视商业地产开发与住宅开发差别的前提下，直接套用比较熟悉的住宅开发模式，从而缺少对商业地产市场和产品设计的准确定位，*终会导致**者、经营者、消费者三者之间的利益关系不能平衡而“死”掉。即便不“死”，后期也会处于举步维艰的状态。这些常见的问题包括：产权问题；周边配套问题，如没有停车场；虽然临街，但属于过道商铺，难以聚集人流；产品本身结构问题，比如层高、门宽不够，楼梯设置不便利；商业规划布局不合理等。
十堰百思勤地产顾问机构营销总监王鹏浩称，十堰商业地产*大的问题是开发商在做商业地产时没有进行严格的市场调研，很多项目只是开发商在“跟着销售走”，只考虑商业价值，基本上没怎么考虑后续商业运营问题。说白了就是没能找准市场，缺乏市场调研，没能充分地和经营者沟通、结合。
市规划局总工程师杜强认为，总的来说，十堰的商业地产目前还处于起步阶段，很多开发商还在摸索适合自己的开发模式，但这个市场前景广阔。对此，不少业内人士均持赞成态度。黄华指出，它不是一蹴而就的，需要一定周期尤其是在新的商圈去做商业开发，因此开发商需要用心去经营商业地产。景波也指出，商业地产想要获得更长足的发展，需要改变同质化困境，走差异化经营的道路。而未来数年内，十堰的商业地产将迎来一个百家争鸣的大发展时期。
有意**
全面分析慧眼识珠
从业界的观点来看，目前，**商铺的政策风险相对较小。*近出台的调控政策，无论是提高首付和利率，还是“限购令”等，主要针对的都是住宅**，商业地产并没有受到很大影响。如果能**一套合适的商业地产项目，不失为一个不错的资产保值、增值选择。
但是鉴于本地商业地产在发展过程中存在的种种问题，**商业地产如何规避风险？对此，黄华给出了建议——
首先，先天不足的商铺要谨慎**。先天条件主要包括交通规划、城市消费水平和周边商业氛围等，这些都是在短期内不可改变的因素。
其次，对开发商实力和品牌有质疑的不要选。因为商业地产对资金要求高，对专业整合能力要求强。**之前，一定要考虑开发商实力与品牌的综合能力，*主要是考虑其有无同类产品的成功项目。
第三，经营管理跟不上的不要选。商业地产后续经营是*关键的环节，在不成熟的营销链中，开发商与**者之间只是简单的售卖关系，只要销售成交，开发商就万事大吉了。缺乏统一管理、统一经营、统一政策，对市场放任自流，必然造成经营困难。
第四，定位模糊不清的不要选。每个商圈都有其合适的商业定位，就像鱼和水的关系一样，如果定位脱离了当地消费水平与商圈特点，项目是很难做起来的。
第五，****低与风险高的不要选。购买商业地产的*终目的是通过租赁实现利润收益不断增值，判断**的*有效方式，是看租金收入是否能尽快收回前期投入。
另外，黄华还指出，考察商铺是否具有**价值，可以看其2、3层的销售和经营情况，销售和经营得好就值得**；对于2、3层以上的商铺，还要注意用挑剔的眼光看通道设计和公共部分动线设计，谨慎**。至于价格方面，通常来说，临街商铺价格为所在楼栋住宅或者相邻住宅的3—5倍，**者可以此为参考。
黄华还提醒，商铺从开始销售、招商到经营比较成熟需要3年，**者需有心理准备，勿操之过急。
◎名词解释
商业地产
顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。
