十房网讯（证券时报） 楼市无假期。刚刚过去的“十一”长假期间，多数热点城市楼市量价齐升，成交量直逼历史同期峰值。长假结束后，“银十”行情延续，一些地区再现“一房难求”的局面。
在本轮楼市异动过程中，预期失控被认为是推动房价上涨的重要因素。其中，因高价地频出引发的涨价预期，以及因传言引发的政策松动预期，在很大程度上使市场陷入恐慌。随着房价攀升，购房者买涨情绪恐将在短期内继续存在。
当前长效机制已经成为市场关注的焦点。但短期之内，主管部门更倾向于采用行政手段引导预期。按照主管部门的要求，近日北京、杭州分别暂停了两宗热门地块的出让，目的在于释放平抑地价信号。业内人士认为，未来可能有更多的热点城市采取这一举措。
卖方掌握市场定价权
中原地产研究中心统计数据显示，今年国庆长假期间（10月1日-7日），全国主要的54个城市新建住宅签约套数为19572套，比上年同期上涨了6.2%。一些热点城市成交量仍接近近五年的峰值。各地的数据显示，长假过后的一周，楼市成交量仍保持在较稳定的水平。一些新开盘的项目出现了“日光”局面。
长假期间楼市向好是“金九”行情的延续，但真正让人惊讶的还是房价上涨的趋势。数据显示，今年9月，全国百城新建住宅平均价格为10554元/平方米，环比上涨1.07%，涨幅比8月扩大0.15个百分点。自去年6月以来连续16个月上涨。而根据网易房产数据中心的监测，仅仅在“十一”长假期间，深圳成交房屋的均价就达到38000元/平方米。
实际数据恐怕还要超出上述统计。据中国记者调查，位于北京大兴区的金融街融汇、住总万科橙等多个项目，在建委备案及对外报价均为1.8万元/平方米左右。但在实际销售中，购房者需根据不同的户型，在首付中额外缴纳数额不等的“精装修”费用。这进一步提高了购房成本。
“虽然定价提高有各项成本抬升的因素，但从供需双方的强弱态势来看，供应方显然已经牢牢掌握了定价权。”京城某上市公司销售总监向中国证券报记者表示。
市场供不应求的态势是导致出现“卖方市场”的原因。以北京为例，近几年来，北京市场的商品住房土地有效供应量（不含保障房用地）远低于同期商品住房销售量，市场明显供不应求。来自北京市住建委的数据显示，截至10月9日，北京商品住宅库存（期房+现房）为59921套，历史上首次跌破6万套，去化周期不足半年。
另一个重要因素在于房企充裕的资金。截至日前公布今年前9月销售业绩的15家房企，总销售业绩达到5455亿元，同比增长了42%。其中部分企业已提前完成全年销售目标。
热点城市供不应求的大势以及房企不缺钱的现状，使定价权牢牢掌握在卖方手中。一个案例便是，在7月北京房山区诞生区域单价“地王”之后，同区域一些新房项目便纷纷推迟开盘日期，以求上调价格。
改善型需求占比攀升
从需求方的角度看，购房者对价格的承受力在进一步提高。有统计显示，近几个月来，北京楼市成交的平均户型面积均有一定程度的提高。这种变化说明，改善型需求正在逐步入市。
北京房山区某商品房项目负责人向中国证券报记者表示，在今年上半年的市场交易中，首次置业需求仍占**优势；而从年中开始，对价格承受力较高的改善型需求开始占据越来越大的比例，这也成为近期支撑北京房价的重要因素。
在不少业内人士看来，引发近期楼市异动的需求因素中，还有恐慌性情绪存在。从今年7月开始，在各路豪强的争抢下，一线城市陆续诞生了一批单价和总价“地王”。短短不到两个月的时间，北京“地王”门槛已从4万元/平方米攀升至7万元/平方米。进入8月，“地王潮”从一线城市逐渐蔓延至二线城市。10月10日，天宝远东以5.68亿元拿下浦东新区潍坊新村街道黄浦江沿岸E18单元7-7住宅地块，溢价率63.2%，楼板价40106元每平方米，这意味着今年上海单价地王易主。
如果说“地王”的诞生只是个案，土地成本提高则已是普遍现象。*近两个月来，北京的台湖、孙河、亦庄、房山等区域的土地成本均达到历史高点，这种普涨现象也成为推升北京房价“六环过两万”的重要因素。
此外，楼市政策松动预期也在助长恐慌情绪蔓延。今年以来经济复苏力度不及市场预期，有关“房地产救经济”的论调再次出现，加之各地地方债务压力增大以及城镇化概念的发酵，市场预期楼市政策可能有所松绑。与此同时，房地产长效机制的酝酿，也在引发行政调控手段退出的论调。
一方面是土地成本提高引发的涨价预期，另一方面是市场传言带来的调控松动预期。在两种预期“夹攻”下，市场出现恐慌的买涨情绪便不难理解。
