十房网讯 8月的北京,炎热尚未散去,地铁口附近的烧烤摊已经出街,各种奇怪的肉被烤得“嗞嗞”作响,吸引着那些刚钻出地铁的上班族,还有总在附近逡巡、穿白衬衫、黑制服的房地产中介。
在北京市丰台区马家堡西路南尽头,不足200米的距离内,聚集了5家房地产中介门店,这还不包括那些没有招牌的房地产中介小作坊。
这是北京市的南四环,两条地铁线路在此产生交集,周边房价一直稳步抬升。附近的小区里,每天都会有房地产中介的身影。然而,随便拉住一位市民采访,他们对房地产中介有好感的却寥寥无几。
在主管部门眼中,“房地产中介”中的“二手房经纪乱象”已经到了不得不整顿的地步。今年5月,住房和城乡建设部确定,在年内开展一次专门针对房地产中介机构的大规模专项整顿治理行动。3个月后,住建部、国家发改委、央行等七部门近日联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》。
“‘意见’的出台,有很重要的意义,将对房地产中介行业以及房地产交易产生积极的影响。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副研究员、北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥在接受《法制日报》记者采访时说。
清除“黑中介”还需提高准入门槛
此次七部门印发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,被称为我国史上*严房地产中介管理新规的政策。“意见”从房源信息、交易过程、中介服务收费等角度全面规范了房地产中介服务标准、范围等,将集中“围剿”市场中频繁出现的提供虚假信息、收费不透明等问题。
赵庆祥在接受《法制日报》记者采访时说,“意见”分为三大方面16项措施,针对当前房地产中介服务行业存在诸多顽疾“对症下药”,发文部门之多、涉及范围之广、采取措施之全、实施监管之严都是空前的。在缺少行业准入和行业立法的前提下,为规范房地产中介市场、加强中介管理,这个“意见”可以说已经使出了“洪荒之力”。
记者注意到,此次“意见”中明确要求,各市、县房地产主管部门会同价格、金融、税务、工商行政等主管部门,建立多部门联动机制,加快建设房地产中介行业信用管理平台,建立严重失信主体“黑名单”制度,对严重失信的机构和从业人员,联合实施市场和行业禁入措施。
此举也被认为彻底治理房地产中介乱象的一记重拳,加强经纪行业的监管能够起到威慑作用。不过,作为实务界人士的链家研究院的研究人员也建议,要使房产中介行业彻底摆脱“黑中介”的帽子,就要从制度根源下功夫。对比国外经纪行业的发展规律,我国经纪人职业化水平之所以低,其根源在于行业准入制度真空、信息专有权保护缺失以及缺乏经纪人间合作机制。
“因此,要从根源上治理‘黑中介’,还需要建立起行业准入门槛,实行考试执照制度,要建立起**委托机制下的信息专属保护机制,使经纪人从过度竞争转向合作,不断提高职业化水平,才能真正走向‘白中介’。”上述研究员建议说。
“在房地产中介行业管理上,‘意见’创造了很多个**,可以看出以住房和城乡建设部门为首的行业管理部门加强中介管理、规范中介服务市场的决心。目前有关部门正在起草房地产交易管理条例,根治‘黑中介’,期盼这个条例早日出台。”赵庆祥说。
根治“假房源”需核验机制保障
登录房地产中介公司的网站,随意选择刚刚更新过的房源要求看房,有的中介表示“房子刚刚卖掉”,建议看看“价格和位置、布局差不多的另一套房”；有的中介表示“卖家临时提高了售价”……这些招数,用房地产中介业内的行话叫“转盘”,把客户骗进来再说。
“已成交的房源信息在网上和门店仍然挂着的很多,出现这个现象有两种情况,一是经纪人员不知道房源已经成交,二是知道已成交,仍然作为幌子‘吸引客户’。所以,治理假房源,必须规定已成交房源应当撤下。”赵庆祥在接受《法制日报》记者采访时说。
针对于此,“意见”首次明确规定,对于已出售或出租,或者委托人已取消委托的房屋,促成交易的中介机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起两个工作日内,将房源信息从门店、网站等发布渠道上撤除。
在赵庆祥看来,目前假房源现象非常突出,非常普遍,特别是在一些公共的房地产门户网站上面。“意见”出台具体措施向假房源开战,具有划时代意义。
“‘意见’首次明确将通过互联网提供房地产中介服务的机构纳入备案管理,第三方网站对假房源问题要承担相应责任,如果对房源信息不审核,比如发布没有核验二维码的房源信息,这些网站应当受到工信部的处罚,甚至取消网站备案资格。”赵庆祥说。
不少受访的市民向记者表示,在房地产中介网络平台上,各个实体中介挂上来的房源实在太多太杂了。业主本身就会多处挂牌,而由于第三方平台审核机制的不完善,许多假图片、假价格乃至根本不存在的房源都出现了。即使平台方建立举报机制,但虚假房源还是不断滋生。
对此,“意见”规定我国要实行房源信息核验制度,而且中介机构发布房源信息要编制房屋状况说明书,标明房源信息核验情况、房屋产权状况等信息；中介机构不得隐瞒抵押等影响房屋交易的信息。
不过,据业内人士透露,产权核验效率仍然不高。“我国房屋产权信息一般由建委或房管局存管,不同城市在房屋核验上未形成统一标准、难易各异,有些地市已实现网上付费查询,有些地市需携带房主的身份证明在当地管理部门窗口查询。所需时间也有较大差异,在部分交易活跃地区,查验过程长达10天,延缓了交易周期。”链家研究院研究人员介绍,更重要的是,一些地区产权核验内容不全面、不及时的问题在多数地区都尚未得到解决,在交易过程中出现查封、抵押等情况无法得到及时反馈,由此造成的买方财产损失也时有发生。此外产权问题造成的赔付责任划分不清,产权纠纷与索赔须诉诸于漫长的法律流程。交易完成后因房屋所有权、使用权造成的纠纷更难以有效解决。
“北京等城市先行先试,房源核验已经实现了全市覆盖。核验时限比较长主要是房屋交易和不动产登记分离造成的,房源核验受理是住房和城乡建设部门,信息核实和确权又在不动产登记部门,部门之间的工作衔接和登记信息的不共享,是造成核验时间长的主要原因。完善房源核验制度,应当对备案的中介机构和有职业资格经纪人员提供房屋权属登记信息的查询服务。”赵庆祥说,如果能够做到发布的房源信息有房源核验的二维码和书面委托书,肯定能遏制假房源。假房源存在有一个制度性的根本原因,就是没有**代理,没有对房源发布方合法权益的保护机制,根治假房源确实需要全面推行**代理和强制合作。
新规未禁止房地产中介金融服务
今年年初,链家上海分公司的抵押贷款金融服务引发争议。至今,包括链家在内各式崛起的金融业务正在成为风暴眼,遭受的非议和质疑*多。
因此,“意见”明确规定,中介机构提供住房贷款代办服务的,应由委托人自主选择金融机构,不得将金融服务与其他服务捆绑,而且中介机构不得提供或与其他机构合作提供“首付贷”等违法违规金融产品和服务,不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。
“房地产金融服务是房地产交易服务不可或缺的一个环节。特别是在改善型需求为主的市场中,买一卖一形成的连环单,在抵押贷款无法交易的情况下,金融服务是房地产交易服务中特别重要的一环。”赵庆祥说,房地产中介与房地产金融服务有着天然的强联系,“意见”中关于房地产金融服务的要求,目的不是阻断房地产中介与金融服务联系,强调的是中介机构不得提供违法违规的金融产品和服务。“意见”将“首付贷”明确为违法违规的金融服务,房地产中介机构不能再碰这条“红线”。
据业内人士透露,许多中介在洽谈房源时,如果遇到买家急需资金,会主动提出“我们能够办理短期借款”,也就是所谓的“首付贷”。这种问题常常出现在买主是置换房屋的情况。中介会暗示买家:“钱不够没有关系,我们可以想办法绕过限购,想办法办理短期借款,利率可能比银行高一点,给你解燃眉之急。反正是短期借款,你把房子卖掉之后可以还上就行。”至于具体的资金来源,中介工作人员语焉不详。
实际上,“首付贷”的来源之一是“高评房价”。许多房地产中介在被询问时,均表示可协助以“高评房价”的方式套取购房“首付款”。一名中介业务员坦承,鼓动并协助购房者高评房价,既为促成交易也为赚取不菲的“垫资费”。据介绍,“垫资费”一般按照垫资金额的1.6%至3%收取。
有的中介为实现“高评套贷”,甚至向银行员工行贿。2014年6月到2015年3月,苏州某银行职工顾某因收受多名中介贿赂90余万元,抬高客户信用等级,被依法判处有期徒刑4年3个月。
“中介机构与金融机构合作提供金融服务,虽属‘你情我愿’的市场行为,但‘意见’首次要求金融机构不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作,这一点特别重要。”赵庆祥说。
