十房网讯 日前，英国著名的地产咨询机构莱坊（Knight Frank）发布了《2016年第四季度全球城市住宅价格指数》，针对世界150个大中城市的房价进行涨跌追踪。
在2016全球主要城市房价涨幅榜中，中国城市“豪夺”前10名里的9个席位，南京、无锡、上海、杭州、郑州、北京、武汉、天津、广州涨幅全球居前。
由于统计口径不同，莱坊的数据与国内统计的略有不同。把中国城市放在全球体系中进行对比，十分有参考价值。
这份榜单中，有的城市对比上一季度出现了可观的排名上升，也有城市排名下降。
对比前一季度，排名上升*明显的几个城市有：
长沙（29升至16），武汉（13升至7），济南（23升至14），惠灵顿（16升至10），多伦多（19升至13）、鹿特丹（50升至37）。
排名下降明显的几个城市是：
深圳（3降至11）、温哥华（9降至22）、伦敦（36降至55）、伊斯坦布尔（17降至31）。
对莱坊报告进行系统分析，可看出几个重要的趋势点：
1. 中国城市“省会崛起”时代渐近
2. 资金追捧的国外城市发生大变动
3. 房价下跌城市与全球经济周期紧密相关
1疯狂过后，中国“省会崛起”时代来临
下图是前20的城市。除了排名第十的新西兰首都惠灵顿之外，前9位清一色的是中国城市。南京延续了去年第三季度的涨幅，摘下全年的世界**，还有杭州、郑州、武汉、广州四个省会城市进入全球前十。此外，在上面提到的升幅较大的城市中，有济南、武汉、长沙三个省会城市的身影。
此前三个季度的涨幅榜，分别拍排名**、**、第三位的深圳，居然在年末跌出前十，降到11位。此外，上海、北京的排位对比前几个季度都略有下降。
这无疑反映出当下中国城市发展的格局。一线城市房价高企、政治影响大，成为楼市管控*严的区域。于是楼市热点发生轮替。新一线及二线城市，主要以重要省会城市为主，它们承接一线城市的部分人口流出和购房（甚至是炒房）需求，房价开始向北上深靠拢，也就出现了排行榜中的“省会崛起”之情形。
2国外热门城市有变动
提起加拿大和新西兰，对海外置业稍有了解的朋友就会想起温哥华和奥克兰，因为这两个城市是过去两年海外置业市场*热门的城市，涨幅堪比中国城市。
然而在去年末的统计中，温哥华的排名从去年上半年的第5跌至年底的第22，奥克兰也从去年初的第8滑落到年底的26位。温哥华涨幅下降与15%的外国人交易税直接相关，而奥克兰则与买家的购买力达到极限有关，皆因两地涨幅过猛。
温哥华将有需求的购房者赶出后，绝大多数买家转向多伦多，使多伦多从年初的34位上升至13。受益于温哥华外溢效应的还有它旁边的维多利亚、多伦多附近的哈密尔顿，及美国西雅图。
而奥克兰“走下神坛”后，大家又转向了新西兰的首都惠灵顿，使其从年初的53位上涨到第10位，为西方发达城市挽回了些许“颜面”。
若要追求在发达城市中买到快速增值房产的买家，需要密切追踪资金的流向，多伦多和惠灵顿值得关注。此外，哈密尔顿、维多路亚也十分值得考虑。
3发达城市总体稳中有升
虽然发达国家中有温哥华、奥克兰，及*近的多伦多、惠灵顿这类疯涨的城市，但这只是少数案例。
总体来看，发达国家的城市普遍涨幅较稳定，适合大家资产分散的同时，获得一定的增值，对于寻求资产安全的稳健**者是较好选择。
美国城市中，西北部表现耀眼。上文提到的西雅图涨幅10.8%，高居全美**，波特兰上涨10%，位列美国第二。
此外值得关注的，还有佛罗里达州的坦帕（上涨8.3%）、德克萨斯州的达拉斯（上涨8.1%），分列美国的3、4位。两地都位于美国*具潜力的城市群及经济*发达的州，经济基本面好、产业发展快、就业充分，正处于难得的**机遇期。
澳大利亚去年出台限贷政策，本国银行不对外国买家提供贷款，悉尼、墨尔本、布里斯班所在的几个州也纷纷出台购房印花税政策，限制外国人的购房需求。不过，墨尔本、悉尼去年分别有10.8%和10.3%的涨幅。
此外，澳大利亚塔斯马尼亚州首府霍巴特去年房价上涨8.8%，今年更被业界认为是能与悉尼、墨尔本比肩的房产市场。由于当地房屋均价低于悉尼、墨尔本，而升值潜力大，无疑是澳洲置业的值得关注的区域。
英国在“脱欧”阴霾下，楼市如何？
从数据来看，退欧对英国楼市有点让人意外。布里斯托（与伦敦同纬度的城市）房价涨幅超过两位数，达到10.1%，曼彻斯特、伯明翰这类大城市也都有7.9%、7.7%的不错表现。
就连房价承压*大的伦敦，全年也实现7.5%的涨幅，远远领先于纽约的3.1%。随着房产**者对“退欧”已有预期，恐慌情绪过去，加之英镑仍处于历史低位，因此英国房产仍受到外国**者的追捧，房价继续得到有力支撑。
发达国家中，还有荷兰、挪威值得关注。
在欧盟意外频发，极端政治势力抬头的情况下，欧洲老大德国也独木难支，仅有北欧及荷兰情况稍微好些。
挪威首都奥斯陆是欧洲国家中排名*靠前的，位居第12，去年涨幅21.7%。由于当地失业率创新低，且挪威一直没有加入欧盟，使得本国居民和外国**者对当地的预期持续乐观，也为房价。
荷兰房市在欧洲国家中更是堪称“一枝独秀”。首都阿姆斯特丹（14.5%）、乌特勒支（12%）、海港鹿特丹（10.2%）、政治中心海牙（9.6%）等四个城市，去年房价涨幅均达到或超过10%。
随着四月初极右翼政党竞选失败的利好，及长久以来值得称道的国际化程度和英语水平，荷兰正吸引越来越多的国内留学生和**者前往。
此外，匈牙利首都布达佩斯是欧洲值得考虑的另一个城市，去年房价涨幅19%，排名15。
4房价下跌的城市背后有何秘密
150个城市中，有39个城市去年出现房价下跌的情况。这些城市有何共性呢？
首先，房价下跌的城市多位于经济增长乏力的国家和地区，如希腊的雅典、塞浦路斯的尼科西亚、利马索尔，意大利的罗马、威尼斯，中国台北等。
其次，许多资源型国家的城市也出现房价下跌，如巴西首都里约热内卢、澳大利亚的矿产城市珀斯、达尔文，英国的石油城阿伯丁。当然还有普京大帝的莫斯科，排倒数**，房价下跌15%。
由于资源型城市的房价受石油、天然气、铁矿石等大宗商品走势影响，因此在目前大宗商品价格处于低位时，其房价也会受影响，出现下跌。
当然，并不是说资源型城市的房产不利于**。只是**这类城市房产时，一定要同时关注当地相应的大宗商品价格是否处于上涨区间。**当地房产，约等于做大宗商品的长线**。
*后不得不提出现跌幅的新加坡和东京。新加坡去年商品住宅下跌2.6%，这似乎与我们经验不符，因为新加坡虽然经济时有起伏，但*近三年来未出现过负增长，基本能有2%左右的成长。
房价下跌还要归因于政府近乎执拗的房屋调控。当地政府以严苛著称，从来都认为房地产是用于居住而不是**，因此严格限制商品房市场，普通新加坡公民都住在政府组屋中。本国人购买商品房需求不高、外国**者有限、政府严控，使得新加坡房产在目前并非十分理想的**标的。
东京房价涨幅从去年第三季度的88位（上涨3.4%），下降到128位，出现0.8%的跌幅。奥运在即，却出现跌幅，似乎不符合以往惯例。
业界中面对奥运会举办城市，常有“前三后二”的说法，即奥运会开幕前的三年及闭幕后两年内，当地楼市均会看涨。不过有研究机构此前曾标明，此次东京房价微微回调，是针对前面两年房价快速上涨的一个修正，属意料之中。
众所周知，东京曾遭受过房产泡沫破裂之痛，本地人对“炒房”兴趣不大。加之老龄化、单身化促使买房人口减少，租房人口增多（小单间*受欢迎），使得东京楼市成为一个完善的租赁市场，其出租**较高，而非搏升值的投机市场。
