十房网讯 “金三银四”是楼市交易的传统旺季。多家机构发布的统计数据显示，北京、上海等一二线热点城市的楼市成交回暖，关于楼市“小阳春”的讨论逐渐升温。不过，有业内人士指出，不要因为3月份市场交易量的回升而误认为市场进入快速升温阶段，当前市场仍处于弱势回温态势，市场预期仍平稳，如果后续缺乏持续的政策支撑，市场会转入季节性向下调整。
京沪深二手房成交反弹
中原地产的统计数据显示：
3月，北京二手住宅网签量为16051套，环比增加1.4倍，同比增加超三成，成交量是2018年5月后的*高值，也是2017年“3·17”调控后，继2017年4月、2018年5月后第三个成交超过1.6万套的月份。
上海二手住宅网签量为25931套，环比增加142%，同比增加49%，创2016年10月以来的新高。
深圳二手住宅成交4551套，环比上升127.9%，成交量为近半年新高，但较去年同比下降了19.1%。
58安居客房产研究院首席分析师张波表示，3月份北京二手房网签量出现井喷，一方面是受国管公积金调整消息的影响，在一定程度上引发了成交量在短期内大幅上升，并加快成交速度;另一方面房贷放款速度较去年亦有明显提速;再者，市场中的情绪影响也占有一定因素。
据安居客线上数据显示，3月份北京二手房挂牌价格同比去年上涨4.95%，体现出房主侧对于房价未来预期的变化;再从国民安居指数来看，3月份环比2月份继续上升4.3个百分点，同步体现出购房者对于市场未来预期的看多。
值得关注的是，在目前北京成交量以及房价有所回升的背景下，“楼市小阳春”、“回暖势头明显”、“买房拼手速”等标题，无不挑战着刚需购房者的敏感神经。
对此，张波认为，仅从部分城市单月的成交量来判断是否迎来楼市“小阳春”，这并不合适，准确的做法是应该结合该城市的实际情况以及一段时间内的成交数据进行综合考量。
来自贝壳研究院的统计数据显示，今年3月份北京二手房成交量环比增幅与2018年同期相当，与2015年至2016年市场较热时相比，今年北京市场同比回升力度相对温和。但若从周度数据来看，3月份每周的周度交易量呈现出持续环比下降态势。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称，3月份北京二手房成交量升温，主要是受季节性因素导致。未来，在北京房地产调控政策依然保持高压、新房供应相对充裕的条件下，市场不存在快速升温的基础。如果后续缺乏持续的政策支撑，市场或许会转入季节性向下调整。预计全年交易量呈现前高后低态势，而3月份交易量有可能是全年的*高点。
多地楼市政策微调放松
业内人士认为，市场成交反弹与*近调控政策边际放松预期加大有关。
据券商中国报道，3月多地城市政策微调持续，有对特定人群放松限购的，有对二手房交易个税进行调整的，还有叫停特价房的，同时也有多个城市政策从严，重点打击市场各种违法违规行为，整体看，各地调控政策延续了此前松紧并存的状态。
其中，政策微调放松*明显的是河北省高碑店市对特定人群放松限购。3月9日，高碑店市下发《关于支持民营发展的实施意见》，其中提出对符合条件的特定人群，允许在高碑店市购买一套商品房(3年内不得上市交易)。而2017年5月高碑店市实施的房地产限购政策规定，非本地户籍在当地购房需提供3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明。此次《意见》为民营经济吸引进人才，改变了特定人群的购房资格认定。
针对允许特定人群购买一套商品房，高碑店政府相关负责人表示，出台这一条规定主要是考虑到民营企业的发展，以及在发展过程中，相当一部分工作人员有着居住的刚性需求，在综合研究之后出台了这一规定。
有些城市推行“人才新政”，是指符合一定标准的人才落户之后才可以买房子，但是高碑店这次政策都不需要落户，是明显的突破限购的放松。高碑店介于北京和雄安之间，属于环京和环雄的叠加部分，楼市降温之后比较低迷，本地政府对于土地财政高度依赖，存在政策放松的动机。
不过，亿翰智库则认为，本次高碑店虽下发特定人群可购一套商品住房的政策，但3年内不得上市交易也同样是落实“房住不炒”的定调，维持房地产市场稳定健康的发展。
除了对特定人群放松限购，北京、上海、深圳、东莞等城市在减税降费背景下调整二手房交易税率，其中，东莞二手房个税可“二选一”，不用严格按此前的差额20%征收。
中原地产首席分析师张大伟认为，东莞作为三线城市，此前执行的二手房政策过于严格，比上海、深圳等一线城市政策更严格，而且在2018年东莞执行“三价合一”后，纳税价格与贷款价格合一，导致高个税房源基本难以交易，房价出现了明显下调。目前看，全国严格执行能查原值按差额征收个税的，只有北京等少数城市，东莞此次宽松，应该说只是把过去过于严格的调控松绑了。不过，他认为，减税对市场影响更多体现在心理层面。
未来房价怎么走?
对于未来走势，专家预计将平稳运行，后期市场难以继续回升。如果后续缺乏持续的政策支撑，市场会转入季节性向下调整，3月份的交易量有可能成为全年的*高点。
3月，北京链家二手房新增供需虽环比季节性回升，但月内4周持续回落。从同比看，北京链家新增房源量同比下滑26.7%，新增客源量基本持平，带看量同比增长14%。长期看，买卖双方入市积极性仍处低位。
贝壳研究院称，新入市业主没有明显涨价意愿，3月新增挂牌均价保持稳定，环比上涨0.3%。业主近半年报价也保持平稳，一季度业主上调挂牌价的次数占比虽环比上升，仍有近8成业主下调报价。成交周期上，3月购房者成交周期为79.2天，环比微降，但仍处历史高位，市场成交节奏缓慢。
不过，张大伟判断，短期市场将出现一波平稳上涨，主要原因是超跌反弹，但不存在再回到之前高位的可能性。严格的信贷政策叠加限竞房的库存高位，北京市场不会出现太明显地反弹，但经过10个月的价格调整，怕踏空的购房者入市积极性正在提高。
新房的去化压力依旧不小。3月份北京继续加大新建商品住宅供应，库存已经升至6.88万套，中原地产研究中心称，这样的库存，是房地产调控2年多来的*高点。今年入市的限价房有望超过6万套。
“核心还是看信贷政策的宽松程度，还有限购、认房又认贷的标准是否会变化。这些政策不变，市场波动就不大;一旦变化，将明显反弹。”张大伟说。
