昨天5.20，不仅是表达爱意“我爱你”的日子，也是央行公布市场浮动利率的日子。
【1】LPR整体与上月持平
5月20日，央行公布的贷款市场报价利率(LPR)显示，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，与上个月持平。但是，从长期来说，LPR整体还是以下行为主要趋势。
这次降息的落空可能和很多人的预期都不太一样，因为在新冠疫情不断蔓延，世界经 济逐渐滑入衰退边缘的当下，各国政府都通过货币大放水的策略来刺激经济发展。那么中国，作为世界第二大经济体，LPR进入下行周期应该是理所当然的事情。
而这次LPR为何没有延续上个月降息的趋势，未来利率会怎么走，以及今年楼市还会不会迎来大的行情呢？
就在几天前，也就是5月15日人民银行公告称，人民银行开展中期借贷便利(MLF)操作1000亿元，期限为1年，中标利率为2.95%，与前值保持一致。
为啥这次MLF中标利率没降？还是因为4月降的幅度有点大，总要给市场一个反应时间，货币政策的传导是个很漫长的过程。
央行把钱给商业银行，商业银行再贷款给企业或者个人，这些企业和个人拿到钱去投资去消费进一步刺激经济，整个一套流程下来没个1-2个月是完不成的。
【2】LPR有望继续下调？
以往降息的目的只有一个，就是要刺激实体经济的复苏。4月份的各项经济指标已经有了明显的好转。
央行最新发布的货币政策执行报告指出，稳健的货币政策要更加灵活适度，把握好政策出台的力度、节奏和重点，处理好稳增长、保就业、调结构、防风险、控通胀的关系，保持M2和社会融资规模增速与名义GDP增速基本匹配并略高。
有专家认为，未来着眼于稳定就业大局、提振短期经济增长动能，6月开始央行降息节奏有可能适度加快，预计当月MLF利率有可能下调10-20个基点。
这将带动6月1年期LPR报价下行10-20个基点，市场化降息过程有望持续推进；而在“房住不炒”原则下，主要针对房贷利率的5年期LPR报价下行幅度会相对较小。
经济重启的进程很难一帆风顺。货币政策仍处于宽松周期且较长时间难以撤出，预计接下来还会有一次降准，MLF降息仍有空间，但市场已经走在前面，不会太敏感。货币政策对债市最友好的阶段可能正在过去，并等待新的变量出现。
【3】利率该不该转？
这次不降息的信号很关键，比起降息本身，更重要的是背后逻辑，LPR维持不变，有着巨额房贷压力的房奴们再次产生利率该不该转的念头，下面就给大家算一笔账，大家一看就明白了。
备注：1、加点数值=执行利率-2019年12月LPR报价(4.8%);
2、加点数确定后，将会维持不变直至合同期满，未来变化的只有LPR。
3、转换利率截止时间为2020年8月31日
【4】该不该买房？
过去两三年，很多城市的房价虽然涨了，然而基本面却在持续改善。2017到2020，人们收入增加了多少，现金流改善了多少，家庭资产增加了多少，相信大家一定有所体会。
十堰的城市板块也在过去几年中完成了蜕化，只要经济在发展，城市在扩张，潜力板块的实力，一定不会辜负人们的期待。
所以我们看到很多板块，因为界面，因为新项目，因为有好房子，整个区域被带动起来，实实在在购买力的支撑一直存在。
这时候就有人问了，这些钱都是从哪来的？在真实的需求面前，这真的不算事儿。
在这背后，这种因为基本面改善的上涨，因为真实购买需求的上涨，是有价值依据支撑的。但是经济大环境又不足以支撑这种上涨去扩散，而且房住不炒又非常微妙地控制住了预期。
于是，在这些多重作用下，我们只能发现有点状行情出现，没有大面上的机会。有不少星星之火出现，能不能抓住，就真的很考验大家的实力了。
最后给大家一个建议，在这种大的政策下，所有买房的想法，应该回归需求本源，压制一下炒作的心态，更多的是自住，兼顾一些投资保值思维，这样进可攻退可守。
现在的购房者买房说到底还是要让自己住的好一点。改善和学区会成为未来的主线，近年来市场主力品种从最早的老破小，到大面积低单价，再到现在的洋房改善。每一次市场口味的转移，意味着估值体系的重塑。我们喜欢变化的市场，因为：没有变化，哪有后来人的机会！
