十房网讯（北京晨报）报道：律师看房
商品房买卖合同的签署，是买卖双方在交易的初始阶段对彼此将来要享受的权利和履行的义务达成一致意见的书面认可。但是在签订商品房买卖合同之前，因为买卖双方的专业知识存在信息上的不对称，所以虽然双方签字认可了合同中的内容，但有时买方并非出于本意或者不知道用相关的信息保护自己的利益，所以导致合同在履行过程中的各个环节上暴露
出诸多问题。
从市场的角度来说，适销对路的产品供不应求，仍处于卖方市场，卖方就会利用市场的优势，在履行合同的过程中不做出太多让步。至于市场需求少或积压商品房，因存在这样那样的问题，卖方宁死也不肯让步。从司法的角度看，房地产市场刚刚形成并高速发展，立法者、管理者从观念上和实际操作上都不能适应房地产市场快速发展的需要，且又无经验及先例可循，导致立法和管理相对于房地产业的快速发展来说比较滞后；在几种因素的综合作用下，短期内买方与卖方是无法抗衡的，无法达到权利义务趋向于真实一致。那么在这种买方明显处于弱势及不利的情况下，怎么能尽*大可能为自己争得一些应属于自己的但实际上却被侵犯或被忽视的权利呢？
强烈要求使用24条及包含四个附件的合同
因为这个合同相对于其它的格式合同和卖方自制的合同来说，对买方*有利。有些开发商为减轻其责任，或者出售不合法的项目，仍然拒绝使用新版的格式合同。
约定“五证”复印件的真实性，否则开发商应承担相应的责任
目前在商品房的销售过程中，除非在买方的强烈要求下，否则开发商一般不主动出示“五证”的原件，只有少数开发商将“五证”或“五证”原件的一部分在销售时明示。不出示“五证”原件的原因很多，有的是工作态度及责任心问题，有的是有意回避“五证”中所记载的问题，如存在抵押等，有的是利用复印件做假，比如将某项目一期说成是二期的等，对于初次购房者来说，要分清“五证”的真伪以及记载的内容对自己将来利益的影响将是一件非常困难的事情，所以买方索性在合同中约定开发商保证“五证”复印件的真实性，否则应承担具体的违约责任。
坚持卖方先盖章，买方后签字，不在合同上留空白
签订商品房买卖合同应该是双方对合同的条款达成一致意见并以书面形式表达后同时签字盖章，然后合同才能生效。但实际上一些开发商要求买方先签字，然后才去盖章。开发商这样做有很多理由，比如开发商委托中介机构售楼时，中介机构并无权在合同上盖章，所以必须将谈好的合同送到开发商那里去盖章；还有的是开发商的公章归某个人掌管，为了提高开发商自己的效率或自己方便或者其它的原因，开发商一般在凑足了几份买方已事先签字的合同后，才集中起来去盖章。
卖方盖章和买方签字的时间差，对于诚信的开发商来说无需多虑，但对于个别存在有意欺诈的开发商买方就不得不防了，比如开发商利用这个时间差，将一式四份的合同修改，在空白处增加对自己有利的内容，对事先谈好的补充协议不认可，可这时买方的首付款基本都交了，会使买方处于一个不利的地位，严重的买方的利益会受损。为了防止这种概率虽小但对买方杀伤力却极强的细节，建议买方事先将合同的空白处划掉，并将已选择的条款用汉字在合同的空白处表述出来，以防被改动。*好坚持双方同时盖章签字，这也是开发商对买方的一种尊重。
选择卖方出示《建设工程竣工验收备案表》
作为房屋交付的条件
从2000年5月1日起，房屋竣工验收备案表由设计、监理、建设单位和施工单位四方联合验收后，在工程竣工后15天内到市、区两级建委办理竣工备案，取得《建设工程竣工验收备案表》后，即视为政府主管部门对已竣工房屋质量的认可。应注意开发商出示的《建设工程竣工验收备案表》中有关消防及环保等项内容是否符合要求，如不符合要求，应视为开发商不具备房屋交付条件。如超过合同约定的交付期限仍不能取得正式合法的《建设工程竣工验收备案表》的，应视为开发商逾期交房，双方应依据事先在合同中约定的方式及内容处理争议。
交房时出示实测面积
2001年以前使用的《内销商品房买卖契约》中明确约定了开发商在交房时出示实测面积是交付条件之一，否则开发商违约，但在新版合同中，去掉了有关这方面的约定，建议购房者将这条作为补充协议加入到合同里，因为新版合同第五条有关面积确认及误差的处理中有退房的情况涉及到实测面积问题，即如果销售面积与产权登记面积超过3%，买受人可以选择退房。出现这种情况，因交房时不能出示实测面积(即产权登记面积)，所以买方无法知道交付的房屋是否符合合同的约定，买方如果在装修后才知道实测面积，而结果恰恰符合退房的条件，那么买方退房时，买方的损失将是惨重的。
力行律师事务所刘桂林曹岩
