十房网讯 就在国企大规模进入房地产市场之际，外资机构**的焦点从二线城市重回一线城市，这向中国经济暗示了什么
近期，国企在房地产市场表现强势，国企特别是央企更是多次成为“地王”买家。与此同时，外资机构**中国内地房地产市场的重点正从二线城市回到一线城市。
一些业内人士提出，部分国企借助资金优势进行“非理性”扩张，将对房地产市场带来较大冲击，刺激房价过快上涨，加速泡沫产生，并增加后市调控的难度。
针对有关部门将对房地产领域外资“松绑”的消息，接受《瞭望》新闻周刊记者采访的多位专家认为，“松绑”外资**对内地房地产市场所带来的冲击不容忽视，当前宜探索加强房地产领域的外资监管。
国企表现强势
数据显示，今年前3季度，房地产企业销售额前十强中，仅有绿城集团、恒大地产和富力地产3家民企和世茂房地产1家港企，包括前3名在内的其余6家企业均为国企。戴德梁行华东区综合住宅服务董事伍惠敏说，2007年A股市场排名前十的房企中有6家是民企，而今年则是国企“一统天下”。
在土地市场上，国企表现比较强势，是部分“地王”的主要买家。今年4月29日，杭州上城 (论坛 新闻)区**控股集团有限公司以7亿元夺得南山路勾山里B地块，楼面地价高达4.6万元/平方米，成为今年楼市回暖过程中重点城市**“地王”。
国有资本主要通过三种途径进入房地产市场，一是通过地方政府控股的城投公司进入当地的一级土地开发市场；二是凭借资本优势进入土地二级市场；三是收购优质写字楼等持有型商业物业。其中，土地市场是国企争夺*激烈的领域。
目前活跃在房地产市场一线的国企可分两类，一类是保利、绿地、中海、中粮地产、招商地产等老牌房地产国企，另一类是中铁、中冶、中化、中电等新兴房地产央企集团。
有媒体报道称，国资委分管的130多家央企中，逾7成涉足房地产业，其中以地产为主业的有16家，辅业包含房地产的则达80多家。
与此同时，部分民营房地产企业出现退出重点城市苗头。《浙商》杂志日前针对30家较为知名的民营房企作了调查。这30家房企中，有18家房企今年以来没有拿过一块地。绿都控股集团有限公司董事长邵法平说：“我们对明年的形势还看不清楚，而且目前地价过高，我们不敢贸然拿地。”而在拿过地的12家民营房企中，有7家企业所购土地位于南宁、黄山、镇江、绍兴、温州、宁波等二三线城市。
贷款变得“特别宽松”
上海徐汇区一大型国资房企负责人告诉本刊记者，今年以来公司贷款变得“特别宽松”，往往是多家银行主动找上门，请求“帮帮忙”贷点款。
民生银行日前发布的《地产金融蓝皮书》认为，国有资本涌入房地产市场，有三大因素：首先，融资能力强，融资成本低；其次，国企的主业正因消费不足而导致产能过剩，房地产行业去库存化进度远比其他行业理想，国企急于扩大房地产比重；再次，央企多为垄断性行业，可以用垄断行业的利润弥补房地产行业短期的微利甚至亏损，以快速扩大在房地产行业的份额。
本刊记者采访了解到，原先国资委规定只有16家央企可以进入房地产业，其他企业不能进入。但近年来，央企的部分企业，特别是传统加工企业、生产制造企业效益下降，出口又受影响，所以企业倾向于在房地产业中加大**。
长期研究楼市的上海市政协人资环建委专职副主任孙钟炬认为，国企纷纷进入房地产业，既是“冒险意识”推动，也是“利益驱动”使然。今年以来房地产业迎来了一个反常的“黄金时期”，更增强了企业的冒险意识。此外，目前房地产业是一个“短平快”的行业，效益高，风险却小，被很多企业视为很好的**渠道。
“国企热”之争
目前，对房地产业“国企热”仍存在不同认识。赞成者认为，国企尤其是央企拥有稳固的资金链和强大的开发能力，能促进土地资源的充分利用和深度开发。还有人认为，国企拿地是行政力量对房地产市场的管控手段之一，将为日后的按市调控创造更多主动权。
而一些业内人士认为，国企“强悍”入市，是抬高地价，加快房价上涨的重要原因。港资房企汤臣集团董事助理赵勤奋说，以上海为例，目前外环线以外，楼面地价超过1.5万元/平方米的地块国企都敢拿。以此推算，郊区房价就要达到每平方米两三万元。如果一两年后这样的价格卖得动，那说明房价上涨得太快了，如果企业不开发，那就是炒地，借此融资圈钱。
赵勤奋表示：“我们不怕国企进来，但如果有些企业不考虑资产**率、财务负债率，而只管依靠巨额的银行贷款和股市融资，非理性地拿地，那将对市场造成很大冲击。”
有关人士建议，可进一步加强对信贷资金流向的监管，防止资金过量流入房地产市场；尤其要规范不以房地产为主业的国企的**行为，严控国企资金非理性进入楼市。此外，还可完善国企**房地产的风险评估和风险控制，严查国企炒楼、炒地行为。
外资重回一线城市
就在国企大规模进入房地产市场之际，外资机构**的焦点正从二线城市重回一线城市。
国际知名的物业咨询公司——戴德梁行中国行政总裁张国正近日接受本刊记者采访时说，由于一线城市高档物业楼盘集中更具**性，今年以来，北京、上海的房地产开发用地再次受到外资机构的青睐。
今年上半年，外资机构在北京、上海、深圳的大宗土地成交额分别达60亿元、35亿元和7亿元，外资机构在北京、上海的大宗土地成交量比去年同期增幅较大，仅深圳同比出现下降。而过去被认为是外资机构**热点的二线城市，如成都、大连、武汉、重庆、天津等5个城市中，仅有重庆在今年上半年外资机构大宗土地成交额与去年同期持平，约为18亿元，其他4个城市均出现不同程度的下降，其中成都从去年上半年的21亿元下降到今年上半年的不足10亿元。
张国正告诉本刊记者，由于中国内地一些地方近期实行了简化和放宽外商**房地产企业的外汇登记手续等“松绑”政策，外资机构在内地房地产市场**正呈普遍回升势头，比较活跃的有和记黄浦、新鸿基、凯德置地等香港和新加坡的开发商，以及汉斯、西蒙地产、普洛斯集团、铁狮门等欧美开发商。
今年上半年，外资机构在内地购置房地产开发用地资金超过1100亿元，去年上半年为1388亿元，去年下半年为610亿元。今年上半年，住宅和城市综合体项目成为外资在一线城市的**新热点，其中住宅和城市综合体项目占了外资份额的88%。
“松绑”外资是否可行
近年来，我国对外资**房地产业采取诸多限制措施。2006年7月，国家六部委出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》；2007年5月，商务部、国家外汇管理局发出了《关于进一步加强、规范外商直接**房地产业审批和监管的通知》，同年底，商务部在《外商**产业指导目录（2007年修订）》中取消了鼓励外商**“普通住宅的开发建设”类别，同时新增“房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”为限制类等；但今年以来，有关部门将对外商**房地产“松绑”的传闻不绝于耳。
浙江大学江万龄国际经济与金融**研究中心副主任景乃权等认为，当前，内地房价快速上涨的一个重要原因，是内地房地产开发商和一部分较高收入**者，乃至少数境外房地产投机者之间的博弈。因此，境外资金对国内房地产市场的冲击不容忽视。
近年来国内房地产门槛不断提高，不少房地产开发企业逐步转向更多地争取外资，寻找私募资金来扩大与补充企业的盘子。国家对房地产领域利用外资进行了限制，等于堵住了房地产企业“联外”的去路，因此房地产企业普遍不看好“限外”政策。
过去外资很少直接进入国内房地产开发领域，往往选择项目收购、产品买卖的方式，造成外资在国内房地产市场所占比例不大的假象。与欧美房地产市场低迷的现状相比，内地房地产市场的高**率将促使更多的外资机构、更大数额的外资进入。
随着人民币进一步升值，国际热钱通过各种途径和渠道挤入中国市场，目前无论在房产开发的一手房交易市场，还是在二手房市场，已频频出现外资整体收购及兼并的信息。大量国际游资通过地下钱庄等非法渠道进入中国股市、楼市，不仅对于日益飙升的房价起到了推波助澜的作用，还直接危及国内的金融安全。
加强外资监管
“现在内地房价仍处在非正常上涨通道，已给进来的外资带来了超乎意外的好处，可以预见的是，国外的游资会继续一拨一拨地潜入我国内地房地产市场。”北京大学房地产研究所所长陈国强说，“现有的外资房地产项目如需进一步融资该怎么办？政策未明确。近年来出台的一系列房地产‘限外’政策执行刚性如何，还需时日检验。”
外资由于财力雄厚，对市场风险承受能力强，在与内地开发商的较量中往往处于上风，几乎成了近年来房地产调控的“死角”。华东师范大学国际关系与地区发展学院的余南平教授认为：“目前必须限制外资进入，让他们只能**企业，不能**房地产。”
此外，一些地方为了发展，视外资为“救世主”，给出优惠条件吸引外资，以“启动”房地产市场，推动房价上涨。佑威房地产研究中心研究员薛建雄建议，国家要考虑适时开征土地增值税和出台更为严密的房地产领域“限外”政策。如果从严实行，对高涨的房价可以起到抑制作用。
