十房网讯 上个月初，林先生以总价41.3万元购得九莲新村33幢的一套二手房。他可能想不到，在此前13年的时间里，这套一室一厅的老房子已有过六任房东，且*初的交易价格，放到现在只够他买下一个马桶的位置。
这是杭州房地产市场飞速发展的13年，也是人们买房欲望爆发的13年。在此期间到底发生了什么？为此，我们花了一个月的时间追溯与寻觅，尽量真实地将这套老房子的7次交易经过以及与之相关的人和事都还原出来，通过这个二手房交易案例，也许能帮助你更加理性地看待房地产市场。
13年里被卖了7次
这是一套建于1988年的房改房，总建筑面积39.33平方米，一梯两户，南临文三路。1994年的夏天，杭州某机关单位的普通职工蒋先生花了8000元，领到了一串铜制门钥匙，成了它的**任业主。
乔迁新居的**天，蒋夫人就开始抱怨：“从这里骑车到单位要1个小时呢，晚上回家，文三路黑漆漆的，让人发慌。”考虑到总价也比较划算，她*终同意了。
在这套房子里，蒋先生夫妇一住就是5年。在此期间，家门口的那条马路开始逐渐热闹起来，从住处到老婆单位也开通了直达公交车，蒋先生升了职，添了一个可爱的女儿。随着孩子逐渐长大，一家三口住在一室一厅的房子里已感觉到拥挤。
1999年，经历了半年多的寻觅后，蒋先生买下了位于庆春路的一套商品房，二室二厅。与以前相比，居住条件宽裕多了。而九莲新村的那套老房子，从此开始了频繁交易的历史。
当年6月，杭州市政府出台了允许房改房上市交易的规定，这为蒋先生转让老房子提供了方便：这套九莲新村的房子在挂牌数月后，终于在11月初找到了买家：一对新婚夫妇以8万元买下了它。5年内房价涨了10倍，蒋先生挺高兴。
此后8年的时间里，这套房子又经历了5次交易。算上蒋先生那一次，这套九莲新村的房子一共交易了7次。
7次交易 社会贡献不小
根据1999年至今杭州二手房交易税费的变更，我们为这套房子算了笔账，结果发现：在7次交易过程中，几位房东一共交纳了69969元税费。
每次交易产生的交易手续费、中介代理费(由于中介代理费可能有一定的折扣额度，故本文不做详细计算)等相关费用，则让相关政府部门、中介公司获得了一定的经济收入。
还有些隐性贡献，无法用数字来衡量。比如，几位初次置业的房东在拥有了自己的产权房后，生活有了安定感，他们各自在事业上的成就，可都得算上这套房子的一份功劳；又比如，在文三路电子信息一条街发展的初步阶段，这套房子起码为一家电脑公司提供了一个办公场所，让该公司迈出了创业的**步。
“这套房子在13年里的增值过程，实际上是杭州房地产市场发展的真实体现。但是，其房价的增长仅仅是表面现象，通过交易，各种社会资源被盘活，并由此进入一种良性的循环。”浙江大学房地产研究中心博士杨鸿说。
三任房东为了自住
在九莲新村的这套房子，有3任房东是为了居住而买房。他们分别是**任房东蒋先生(夫妇)，第二任房东程先生(夫妇)和第七任房东林先生。
另外，这套房子的第四任房东——来自天台的林女士，也曾在这套房子里住过。但是作为颐高数码广场的经营户，她买房时考虑更多的是方便存放货物。
第二任房东程先生当时看中的是它的地段：他在保俶路上的一家政府机关工作，看房那天，程先生是从单位骑车过去的，路上仅花了10分钟。推门进去后看到了里面齐全的家具，对这套房子的**感觉是满意的。尽管如此，程先生还是为要不要下单买房犹豫了好几个月，在这段时间里，他又在附近看了十几套房子，要么户型太大、总价高于心理预期，要么地段不如意、离单位太远。而在1999年，杭州市全年的二手房挂牌量仅为4000套左右，除去部分地处郊区的小区和户型较大的房源，供他选择的范围实在太小了。*终，他还是决定购买这套九莲新村的二手房。在数次讨价还价之后，他以总价8万元买下这套房子。
入住当天，夫妻俩就制订了一个三年计划：先不考虑生小孩，三年内努力工作，争取换一套大一点的房子。结果，这个计划到2001年底就完成了：通过银行贷款，他们买下了城西某楼盘的一套商品房，并于2002年初搬了进去。2002年3月，夫妻俩卖掉了这套九莲新村的老房子。
到第七任房东林先生买房时，杭州城已发生了翻天覆地的变化。13年前那条偏僻冷清的文三路，如今成了著名的电子信息一条街，电脑市场和专卖店云集；位于文三路中段的九莲新村成了二手房市场上的抢手货，身价攀升到每平方米万元以上，小区里的房源是挂出一套卖一套。
林先生说，这是他决定买房后，**次去看房。但是当时的情景容不得他多想。那天下午，第六任房东丁先生同时约了6位经纪人带客看房，买房者的报价过程持续到第二天早上，林先生从其他5位竞争者手中抢得了这套房子，“虽然房子旧了点，面积也偏小，但是花41万就能买到一套房子，不错了，我没得选择。”
另三任房东为了**
也有人看中了这套房子的**价值，下单买房。
第三任房东——杭州四季青的商户老张，当时一次性买下了两套房子，全部用于出租。这套九莲新村的房子当时购入价为12万元，被他租给一家电脑公司做办公场所，月租金800元。当时，九莲新村的出租房在市场上很紧俏：据翠苑街道九莲社区党委书记张建国回忆，2002年时，九莲新村旁边已有高新电脑城、颐高数码广场、百脑汇等多家专业电脑市场，相关的IT企业也开始纷纷入驻。市场经营户及一些小型的IT公司，很多都在小区内租房作为仓库或办公场所。在九莲新村里办公的电脑公司曾多达近百家，俨然成了小型的硅谷。“现在这一带颇有规模的电脑公司，很多都是从我们小区里出来的呢！”
2003年底，杭州将对二手房交易征收个人所得税的消息传得沸沸扬扬。为了避税，老张要赶在元旦前将这套房子卖掉。当时，文三路电子信息一条街已经开街，这一带的人气也随之暴涨，来自天台的电脑配件经营户林女士，迅速以22万元接手了这套房子。在20个月的租期内，老张赚得约1.6万元租金，以及10万元的买卖差价。减去近3000元的税费及交易成本，九莲新村的这套二手房，让老张获利约11.3万元。
第五、第六任房东购买这套房子也均属**行为。其中，第五任房东王小姐在购得房子后一个月，就将其租给了两名杭州商学院(现为浙江工商大学)的毕业生，每月租金为1200元。
2006年7月，杭州二手房市场在“国六条”政策之下风雨飘摇。由于市场形势不明朗，王小姐以34.6万元将房子转卖给第六任房东丁先生。
温州人丁先生在杭州有多处房产。除九莲新村的这套外，其余均为期房。从去年7月购得这套二手房以来，他来过杭州十几次，每次都住在这套老房子里，他说，这套房子就像他的旅馆。直到今年二手房行情看涨，他才以41.3万元卖掉了这间“旅馆”。
需要说明的是，王小姐和丁先生在交易时，国家已出台强制征收营业税的规定，他们的交易行为都涉及该税费的征收，分别为19203元和23128元。另外，丁先生还要支付交易总额的1%，即4130元的个人所得税。加上交易所需要的其他费用，他们的**行为所得到的实际收益其实并不多，王小姐赚得约5.1万元，丁先生赚得约3.3万元。
它为什么会被多次交易
杭州中介协会副会长邓力说，近几年杭州的二手房市场发展迅速，像翠苑、朝晖、德胜、采荷等几个老式小区里，很多房子都曾有过三、四位房东，但是，成交记录在5次以上的房源就比较少见了。
这套九莲新村二手房的成交记录之所以多达7次，是由其自身条件决定的——房子面积较小、房龄也偏老，属于典型的过渡房，家庭成员超过2人时，就会显得拥挤，加上房子南面临街，噪音、粉尘污染也较大。从居住的舒适性上看，它不如一些环境较好的新小区房源。所以在这套老房子里，即便是定居时间*长的蒋先生，也只不过住了5年。
尽管如此，这套老房子在二手房市场上的销路还是不成问题的。其较低的总价，对首次置业者来说压力不大，而位于“电子信息一条街”中心区的地段，也很受周边专业市场的商户和从业人员欢迎。如此一来，每任房东想要改善居住环境、转让这套房子时，大多能顺利找到买家。
“九莲新村的二手房，近年来在市场上一直租售两旺。由此可见，该小区33幢的这套二手房有着这么高的交易频率，除了有一定的偶然因素外，还是符合这一区域的市场行情的。”邓力说。
七个房东都得到了自己想要的
“这套房子的每一次交易，都实现了社会资源的优化配置，每个人都从中得到了自己想要的东西。”浙江大学房地产研究中心博士杨鸿说。
**任房东蒋先生、第二任房东程先生、第七任房东林先生，都通过购买这套房子完成了自己的首次置业，圆了住房梦。
另外，蒋先生和程先生在换房的过程中，得到了一定的交易差价，并以此买下了更大、更好的房子。如今，蒋先生那套位于庆春路的商品房已升值至约15000元/平方米，程先生城西的那套房子也涨至1万元/平方米左右。
第四任房东林女士通过这套房子，既解决了储藏货物的问题，又达到了暂时居住的目的。
第三任房东老张、第五任房东王小姐、第六任房东丁先生，在**房产的过程中获得了一定的经济**。
而曾租住过这套房子的某电脑公司及两位大学毕业生，则在付出一定的租金后，获得了在省城杭州办公、生活的一个落脚点。
“从这套房子7次的交易价格来看，前六任房东都没有因为房屋买卖而亏钱。类似的小户型房源，市场行情仍是看涨的，所以第七任房东今后交易时也未必会亏本。由此可见，参与交易的每个人，其实都在分享房地产市场在这13年里的增值。”杨鸿说。
裕兴不动产执行总裁郑瑛说，在美国等西方发达国家，二手房多次倒手是很正常的事情，一套房子可能先后住过数位甚至数十位房东，“初次置业者购买面积偏小、房龄也较大的公寓，有一定经济基础后再换一套大一点的房子，事业有成者则购买独幢住宅、别墅或者农场。这一过程随着社会发展不断轮回。”她说，这是人们多元化居住需求的体现，也是城市化进程发展到一定程度后必然会出现的现象。
代办4次交易的经纪人小马如今成了裕兴古墩店店长
在这13年里，这套房子也为杭州的二手房中介带来了不小的贡献。
1999年的那次交易，是在杭州房屋置换有限公司(即老牌中介公司公众房网的前身，老杭州称其为“杭房置换”)完成的。据操办经纪人孔灏回忆，这是当年杭房置换代办的第四例房改房交易，光是办理相关的审批手续，就花了2个多月时间。如今，孔灏已改行办起了网络公司，当上了老总；而二手房交易的整个流程也在逐年简化，现在，普通二手房买卖，半个月内就能办完所有手续。
其后，一家不知名的小中介代办了第三次交易。当时，第三任房东老张还委托这家中介门店将九莲新村的这套房子出租。该中介门店于2005年4月关门大吉。代办经纪人施国圳，现转投杭州某品牌中介公司任写字楼租赁部主管。而当时每月花800元租这套房子的电脑公司，现已发展成一家颇有名气的、有近百名员工的企业。
获益*多的是为此代办4次交易的经纪人小马。第四次交易的代办方换成了裕兴不动产，当时一位叫马艳艳的实习经纪人通过这套房子做成了生平**单置换业务。“成交那天，我在家唱了一晚上歌，很兴奋。”从那一次起，马艳艳开始与这套房子的每一任房东建立联系，即业内俗称的“精耕客户”。而接下去的数次交易，也都是她一手操办的。如今，裕兴不动产已发展成一家在全国各地有上百家门店的大型中介公司，而那位小姑娘马艳艳，今年5月已经被提升为裕兴不动产古墩店店长。
