十房网讯虽然舆论上仍在争论房价的走势,大有让人神经错乱之感,但事实上,房地产市场的衰退格局已经确立了。
11月18日,国家统计局发布的10月份70个大中城市新建住宅价格指数环比下跌0.8%,虽然跌幅比9月略有收窄,但这已是连续第6个月下跌,这也意味着房地产市场进入了衰退期。
衰退格局确立
诸如崩溃这样的字眼是比较哗众取宠的,量化标准上也缺乏共识,而关于“衰退”,在新著《房市大衰退:33年房市变迁大推演》中参考了美国国家经济研究局(NBER)的相关定义。
经济衰退,一般是指一年中一国的国内生产总值(GDP)增长连续两个或两个以上季度出现下跌,NBER后来甚至把衰退的定义更模糊些了,“大多数经济领域内的经济活动连续几个月出现下滑”。
其实,11月3日中国指数研究院发布的10月百城住宅价格指数就显示,10月百城住宅均价同比23个月来首次下跌,环比连续第6个月下跌。也就是说,不同的样本都在说明中国房地产市场衰退格局已经确立。
虽然10月房价环比跌幅略有收窄,但70个大中城市中,价格下降的城市有69个,持平的城市有1个,就连前期一直坚挺的厦门也在9月停止了连续28个月的上涨,进而在10月首次出现环比下跌。
需要注意的是,从10月房价同比数据来看,从2014年1月算起,已是连续10个月下行,连续2个月下跌,跌幅扩大。具体城市来看,除了厦门、郑州和合肥,其他67个城市房价已经低于1年前,平均同比跌幅高达2.62%。通俗点而言,绝大多数城市中一年前买入房子的人皆已被套。
更应值得注意的是,这一切都是发生在央行“9·30”房贷新政之后,目前看来,一线城市二手房成交大幅回暖,二手房价格出现企稳迹象,即政策真正推动的是四个一线城市二手住宅价格的止跌。强调政策托底的朋友们是不是应当深思一下。
虽然单个月的数据并不重要,但政策很难扭转当前房地产市场的熊市征途,把房地产市场当作股票市场来观察,你会发现清晰很多。
至少再下行8个月
那么,这个衰退还要持续多久呢?直观而言,还要跌多少个月呢?
我们还是要回归基本面,同时参照历史来讨论,尤其是对比2008年以及2010年的两轮调整。
先看2008年房市调整,受金融危机冲击,2008年1月起70个大中城市新建住宅指数同比数据开始快速下行,但在2008年底遭遇“四万亿”政策刺激之后,从2009年4月出现快速上涨,房价调整只持续了16个月,而上涨又非常迅猛,市场情绪经历了恐慌式下跌到贪婪性抢购,呈现出一个大V字形走势。
再看2010年起的调整,2010年4月“新国十条”出台,70个大中城市新建住宅指数同比数据从2010年5月一直调整到2012年9月,历时29个月。从2012年10月政策开始有所放松,房价出现反弹,走势呈现出一个大U字形。
这两次房价调整,如果从环比数据来看,**轮从2008年8月下跌,至2009年3月上涨,只下跌了6个月;第二轮从2011年10月下跌,到2012年6月上涨,只下跌了8个月。
如果类推的话,2014年的房价环比下跌应在6~8个月,这也是很多人认为2014年房价下跌不会太久的原因,更何况不断有城市解除限购、财政补贴以及央行房贷新政等救市措施出台。
但需要注意的是,2014年房价调整的背景完全不同于2008年和2010年。2008年的下跌属于严重的外部冲击,2010年起的下跌则是由于史上*严厉的房地产调控。
而2014年没有严重的外部冲击,也没有严厉的内部调控,且2013年房地产市场还高歌猛进,商品住宅无论是销售面积还是销售额都创历史新高。这说明我们可以参考历史,但当下的市场又远非前两轮调整可比。
那么,究竟还会跌多长时间呢?长期以来,关于房价的争论,太多局限在道德和调控,很少有人从周期角度等技术层面去分析。
其实2013年市场已经给出了指引,这真的不是马后炮。2013年中国商品住宅销售面积为11.57亿平方米,达到历史性的高峰,相对于2010~2012年,高出近2亿平方米。商品住宅销售额为6.77万亿元,同样达到历史性的高峰。虽然2013年房地产市场上多项指标在量方面仍在增长,但同比数据开始出现了明显的下滑,这固然有基数高的缘故,但冲到山峰后开始自由落体,盛极而衰的迹象已是闪烁其中。
在《房市大衰退》中研究了商品住宅销售面积、房地产开发**完成额、商品住宅施工面积等3个领先指标,这3个指标皆从2013年2月起开始走下坡路。
尤其**个指标,研究2005年1月以来的商品住宅销售面积与70个大中城市新建住宅价格指数关系可以发现,两者的对应关系明显,且9年中共有6次前者领先后者,领先时间从2个月到10个月不等,但相隔时间逐渐拉长。
以此推算,2014年的房价同比下行将持续18个月,也就是到2015年6月,从目前算,也就是房价还将下行8个月左右。
需要说明的是,这是房价同比下行周期的推算,而且是*保守的推算了,也相对偏短期。考虑到政策扰动,尤其是“9·30”房贷新政中MBS的效应,届时如果出现偏差也很自然。如按其他领先指标推算,本轮房价调整的持续时间远超8个月。
至于按照运用艾略特波浪理论等方法测算的话,房价调整的时间还要更长。暂且不表,免得吓到了大家,同时预测也是件危险的事。
