十房网讯 成也三四线城市，败也三四线城市，决战三四线城市还是决战一二线城市？
2019年上半年已经过去，下半年已经开启，房地产市场迎来怎样的变局？
从宏观政策来看“一城一策”、“因城施策”深化落地，住建部“稳地价、稳房价、稳预期”将贯穿全年，从上半年出台政策可以看出，调控政策的地方政府主体责任将更加凸显。
上半年销售，相比去年第四季度出现回暖迹象，一二线城市复苏优于三四线城市。三四线城市受棚改政策暂缓影响，下半年三四线城市仍将受到较大影响。从房企购地的热情来看，上半年TOP房企呈现分化局面，下半年土地市场伴随资金面收紧，进一步收缩将会是大概率事件。
进入5月份以来，受银保监会23号文影响，资金面有收紧迹象。6月15日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示，房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的**投机行为。从一定程度上表明金融政策调控将会影响下半年房企资金面，凸显房企融资面紧张成为下半年常态。
政策主基调：“稳”
国信证券在其报告中指出，求“稳”将是下半年房地产政策主基调。报告指出，前期货币宽松已初露边际效用递减的信号，因此5月以来市场也出现了“政府或进一步加大货币宽松力度、加快货币宽松节奏”的预期。但由于一季度宏观杠杆率已创下历史新高，加上前期楼市升温主要发生在一二线城市，而一二线城市又普遍存在房价收入比整体偏高、对产业链拉动作用远不及三四线城市，且住房预售条件高等制约“利用房地产拉动经济”的因素，因此下半年对一二线城市的房地产调控仍偏紧。
如果货币宽松加码，一二线城市的调控反而大概率会更严，而三四线城市由于过去几年高歌猛进推动棚改货币化刺激住房需求已在一定程度上透支了未来，新的刺激三四线城市住房需求的有效手段又尚未创造出来，三四线城市下行押力将持续。
国信证券预计求“稳”将是下半年房地产政策主基调，在求“稳”大环境下，一二线城市楼市热度大概率不及上半年，三四线城市仍将延续缓慢下行趋势。
销售：城市结构分化
东北证券分析认为，未来一二季度将延续5月的下行趋势，今年全年的商品房销售面积的下降在10%-15%，城市结构分化将会加剧，一二线城市市场持续回暖，三四线城市下行压力加大。
新开工方面，东北证券认为会随着销售和拿地速度下行，可能三季度就会看到单月负增长。虽然土地购买对**的拉动作用在不断下降，但随着信用环境的改善，高位的施工面积仍能支撑房地产**增速维持在5%-8%。
今年以来，按揭贷款的发放速度加快带动房企销售回款的加快，叠加一季度新增信托规模的同时房企资金面处在一年多来较为宽裕的状态，房企一致性对一二线城市市场的乐观预期，带来土地市场回暖，土地成交上行。随着23号文的推出，东北证券认为未来房企的融资环境，个人按揭贷款发放层面也可能出现城市间的结构分化，房地产市场过热的城市发放节奏可能会有所放缓。
招商证券认为，三四线城市受棚改货币化减量影响或带动全局销量于今年下半年二次探底，维持全局销量全年个位数下降判断；销量下行决定新开工趋势往下，低库存托底使新开工上半年下行偏缓，下半年或加速，全年预计降至1%-6%，去年成在三四线城市，而今年败也三四线城市。
融资：房企前端融资收紧
今年上半年房企融资环境比去年有所回暖，投向房地产的信托资金保持增长态势，房地产信托季度新增资金同比增长42.91%，保持高速增长。由于资金较为宽松，房企拿地积极，土地成交溢价率也开始上行。
2019年5月17日，银保监会23号文开始收紧房地产非标融资，之后又传出5家地产公司因为拿地王被暂停ABS与债券发行的传闻，6月13日，郭树清在陆家嘴论坛上提到房地产行业过度融资会挤占其他行业信贷资源。在融资遭遇收紧的背景下，下半年土地市场大概率下行。
东北证券报告指出，推出上述《通知》的原因主要因为：2019年的资金面情况较2018年有明显的宽松，此时加强对房地产行业的融资监管，防止信贷资金违规流入房地产市场，造成新一轮的信用风险；年初至今，部分热点城市的房价出现抬升的趋势，地王频现，且土地价格的上行和资金面宽松密不可分，此时加强监管也是希望热点城市房地产市场降温。
“随着《通知》的落实到位，未来房企的融资环境将有所收紧。原有融资结构中以银行贷款、债券发行为主的房企受到的影响相对较小。”东北证券认为，这是近期房地产调控组合拳的一部分，未来房企的前端融资可能将有所收紧，未来土地市场将有所降温。
房企“夹缝时代”来临
“从房企的经营层面来看，房企延续了去年以来加快周转、减少囤地、控制杠杆的经营策略，头部房企的拿地强度并未高于去年。”东北证券认为，在今年行业整体下行周期的情况下，头部房企保持较快的销售增速，未来行业将会从前100的集中度提高转向头部房企集聚。
招商证券表示，房企迎来“夹缝时代”，一是因房地产长期销量的顶部或已出现，囤地升值的概率大幅下降；二是因“区间管理”和去杠杆政策正在改变房企囤地行为。
招商证券比喻房企过去博弈拿地的策略为“马丁格尔（Martingale）策略”。Martingale策略其实是一种赌博策略，这个方法其实早在十八世纪发源于法国之后没多久时间就在欧洲广为人知，理论上这种策略**不会输钱。这个策略很简单，在一个押大小的赌盘里，一直不断只押某一单边（如押大或押小），每输钱一次，就翻倍再来，一直到赢一次为止，就可以将前面所亏损的金额全部赢回来并多赢**次所押的金额。这个方法**不是稳赢不赔毫无风险，它的风险在于:有可能你还未赢到的时候，你就已经没钱了。
“95%的房企是以类似于用Mar-tingale策略进行拿地布局的，因为他们大部分坚信地价和房价会涨，而事实也是如此。”招商证券认为，过去城镇化的巨大空间和“一刀切”的调控政策，使得这个策略赢的概率更高，房企难以出现连续几把都输的情况，“拿上一个不赚钱的地等三五年也会翻身。”
不过什么样的环境倒逼什么样的策略，“以往的囤地‘翻倍取胜’的策略将会失效，高杠杆囤地型房企难成为未来的好公司，而即便成为阶段性‘好股票’的路也越来越窄。”招商证券报告认为，现金流表揭示，真正高周转的公司才是“好公司”，而这需要公司在产品定位、拿地范式、IRR、精装修比例、供应链融资（高周转五要素）方面都做到足够**。
